광주지방법원 2026타경31964. 광주 북구 운암동 수하임아파트 101동 902호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 58.0093㎡, 철근콘크리트구조 19층 건물의 9층에 위치한 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 205,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 유한회사와이지개발, 경매신청 채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 162,900,000원입니다.
이 사건에서 먼저 봐야 할 것은 임차보증금이 아니라 권리의 시간적 순서입니다. 우리은행의 근저당권은 2017.05.04 설정되었고, 임차인 유종민의 전입신고는 2023.12.08입니다. 따라서 확인된 임차권은 말소기준권리보다 늦게 성립한 후순위 권리입니다. 제공된 권리분석상 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 소유권 관련 특수등기가 남아 있어 일반적인 권리 깨끗한 아파트와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 9층 902호 |
| 도로명주소 | 북구 서강로 174 |
| 물건종류 | 집합건물 · 아파트 |
| 건물 / 전용 | 철근콘크리트구조 19층 중 9층 · 전용 58.0093㎡ |
| 단지 규모 / 준공 | 86세대 · 2017.04.26 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 | 205,000,000원 |
| 최저매각가 | 205,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 162,900,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.05.04 우리은행 근저당권 |
| 임차보증금 | 유종민 · 162,900,000원 |
| 매수인 인수 | 배당 시뮬레이션상 0원 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권
권리분석의 출발점은 2017.05.04 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 5,886,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이는 해당 호실 하나의 실제 대출잔액을 의미하는 것이 아니라 공동담보와 관련된 등기상 채권최고액입니다. 같은 날 65,160,000원 및 공동담보 해제가 기재된 근저당권 변경등기도 있으므로, 현재의 담보 범위와 피담보채무는 등기 원본과 공동담보목록을 통해 대조해야 합니다.
이후 임차인 유종민은 2023년 11월 임대차계약을 체결하고, 2023.12.04부터 점유를 개시했으며 2023.12.08 전입했습니다. 임차권등기는 2025.01.03 접수되었습니다. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 2017년 선순위 근저당에 앞서는 대항력이 새롭게 생기는 것은 아닙니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음과 배당 미회수는 별개
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유종민 건물 전부 · 주거 |
2023.12.04 점유 2023.12.08 전입 |
162,900,000원 | 없음 | 선순위 근저당 후순위 | 인수 없음 |
| 실제 확인 임차인 | 1명 · 유종민 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.11.13 |
| 확정일자 | 2023.11.13 |
| 점유개시일 | 2023.12.04 |
| 전입신고일 | 2023.12.08 |
| 임차권등기일 | 2025.01.03 (을구 2번) |
| 배당요구 | 신고됨 |
| 선순위 권리 | 2017.05.04 우리은행 근저당권 |
| 대항력 판정 | 없음 · 전입신고가 말소기준권리 이후 |
| 배당상 지위 | 확정일자는 있으나 선순위 근저당보다 후순위 · 우선변제 실현 여부는 별도 확인 필요 |
| 매수인 승계 | 0원으로 분석 |
여기서 162,900,000원이라는 임차보증금 자체를 매수인의 추가 부담으로 계산하면 안 됩니다. 대항력이 없다는 점이 이 사건의 핵심이기 때문입니다. 또한 경매신청 채권자인 주택도시보증공사와 등기된 임차인 유종민을 각각 별도의 실제 임차인으로 계산해서도 안 됩니다. 실제 확인된 주거 임차인은 유종민 1명입니다.
③ 시세 비교 — 99.4%라고 가격 메리트가 충분한가
수하임아파트101동의 전용 약 58.01㎡ 거래 표본은 4건입니다. 거래가격 범위는 202,000,000원~210,500,000원, 평균은 206,250,000원입니다. 최저매각가 205,000,000원은 이 평균보다 1,250,000원 낮습니다. 다만 기록된 거래가 모두 2025년 2~6월에 이뤄져 2026.10.28 매각기일의 현재 시세를 그대로 나타낸다고 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.01㎡ | 12층 | 210,500,000원 |
| 2025.06 | 58.01㎡ | 4층 | 202,000,000원 |
| 2025.03 | 58.01㎡ | 4층 | 202,000,000원 |
| 2025.02 | 58.01㎡ | 12층 | 210,500,000원 |
| 표본 평균 | 58.01㎡ | 4건 | 206,250,000원 |
기록된 최신 거래가격은 210,500,000원이며, 최저가 205,000,000원은 이 거래보다 5,500,000원 낮습니다. 그러나 같은 2025년 6월에는 202,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 층별 가격 차이가 존재하고, 본건은 9층이므로 과거 12층 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,670,000원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 5,886,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 162,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 205,000,000원 |
집행비용 3,670,000원과 채권배당 201,330,000원을 합산한 계산입니다. 우리은행 채권액은 공동담보 근저당권의 등기상 채권최고액을 적용한 추정치로, 실제 호실별 피담보채권 및 최종 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
예상배당 기준 채권 총액은 6,048,900,000원, 채권자 배당액은 201,330,000원, 미배당액은 5,847,570,000원입니다. 다만 이 큰 미배당액의 대부분은 공동담보 근저당권의 채권최고액을 사용한 시뮬레이션 결과입니다. 매수인이 해당 미배당액을 인수한다는 의미가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 증가와 매수인 인수는 구분
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 205,000,000원 | 201,330,000원 | 5,847,570,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 5,887,996,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 5,920,336,800원 | 0원 |
가격이 하락하면 선순위 근저당권자 등의 미배당액이 증가하지만, 현재 임차권의 대항력 판정이 유지되는 한 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 즉 유찰에 따라 매수인 취득가격을 낮출 여지는 있지만, 유찰이 실제로 발생한다는 보장은 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 운암동 경양초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 학교 및 공공기관 등이 소재합니다.
- 교통. 해당 부동산까지 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 중 9층으로, 외벽은 미장돌 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 북서측 포장도로와 접합니다. 지목은 대, 토지면적은 2,799.1㎡, 공시지가는 997,100원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역과 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 감정요항표에는 중심상업지역, 별도 토지자료에는 제3종일반주거지역이 나타나므로 정확한 용도지역은 토지이용계획확인서로 대조해야 합니다.
- 환금성. 86세대 규모이며 실거래 표본은 4건입니다. 최신 거래월이 2025.06인 만큼, 거래 빈도와 현재 매수 수요를 충분히 판단하기에는 자료가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2017.05.04 우리은행 근저당의 순위와 공동담보목록, 같은 날 기재된 65,160,000원 관련 변경등기의 정확한 효력을 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 확인. 유종민의 점유개시·전입·확정일자·임차권등기 순서를 대조하고, 매각물건명세서에 별도 인수 조건이 없는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 채권. 주택도시보증공사의 강제경매 신청 및 청구금액 162,900,000원의 권리관계와 배당요구 사항을 확인해야 합니다.
- 특수등기. 금지사항등기 및 민간임대주택등기의 말소 가능성, 임대의무기간, 임대사업자 지위 및 관련 의무 승계 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유자가 확정되지는 않습니다. 현장조사로 점유관계와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 현재 시세. 2025년 실거래 평균 206,250,000원만으로 2026년 시세를 확정하지 말고, 최근 거래·매물 호가·층별 상태를 추가 점검해야 합니다.
- 토지·주소 대조. 감정요항표와 토지자료의 용도지역 차이 및 등기상 행정구역 표기를 관련 원본과 대조해야 합니다.
- 추가 비용. 취득 관련 비용, 수선비, 명도비와 공용부분 관리비 체납 가능성을 입찰가격에 반영해야 합니다.
- 경매 일정. 2026.10.28 매각기일의 진행 여부 및 매각조건을 법원 공고에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원”과 “투자 매력”은 다르다
광주지방법원 2026타경31964는 표면적으로는 대항력 없는 후순위 임차권과 선순위 근저당으로 구성된 경매입니다. 임차보증금 162,900,000원이 존재하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이것이 권리분석상 긍정적인 부분입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최저매각가 205,000,000원은 거래평균 206,250,000원의 99.4%로, 신건에서 의미 있는 할인 여유를 확인하기 어렵습니다. 최신 거래도 2025년 6월에 머물러 있어 현시점의 가격을 추가 검증해야 합니다.
더욱이 공동담보 근저당권의 변경내역, 금지사항등기, 민간임대주택등기는 일반적인 후순위 권리의 소멸 여부와 별도로 확인할 부분입니다. 따라서 결론은 ‘계산상 인수 0원, 신건 가격 매력 제한적, 특수등기 검증 전 입찰 보류’입니다. 현재의 최저가만을 근거로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
