의정부지방법원 2025타경2838. 경기도 의정부시 의정부동 555-2 소재 건물과 토지가 함께 경매에 나온 사건입니다. 물건의 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가서의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 벽돌조 슬래브위 기와지붕의 2층 건물이며, 토지면적은 178.2㎡입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 727,047,600원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
현재 등기상 소유자는 권노은이며, 2016.11.10 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이번 임의경매는 근저당권자 조은정의 신청으로 진행됩니다. 해당 근저당권은 2021.03.05 설정되었으며 채권최고액은 260,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 삼성카드·농협은행의 가압류가 등기되어 있습니다.
다만 본건에서 단순히 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 권리분석을 마무리하기는 어렵습니다. 선순위 근저당권의 말소 상태와 주거 점유자의 대항력 여부가 아직 충분히 확인되지 않았기 때문입니다. 이 두 부분에 따라 실제 인수 부담과 적정 입찰가격에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2838 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 555-2 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 범골로124번길 7-12 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 |
| 건물구조 | 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물 |
| 토지면적 | 178.2㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 권노은 (2016.11.10 증여 취득 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 727,047,600원 / 727,047,600원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 조은정 |
| 청구금액 | 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 조은정 근저당권
이번 경매의 말소기준권리로 표시된 것은 2021.03.05 접수된 을구 8번 조은정 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이며 채무자는 구도윤입니다. 해당 근저당권에는 본건 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
말소기준권리 이후 등기된 2025.07.16 임의경매개시결정, 2025.09.12 삼성카드 가압류, 2026.05.27 농협은행 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 이 부분은 후순위 권리의 일반적인 소멸 구조에 부합합니다.
과거 2013년 임의경매개시결정과 2014년 경매매각 이력도 확인됩니다. 이전 경매 과정에서 다수의 구 근저당권이 말소되었지만, 이번 사건에서는 현재 유효한 권리와 이미 말소된 권리를 구분하여 보아야 합니다. 특히 토지가 함께 매각되는 만큼 토지 등기사항전부증명서도 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력 미상
매각물건명세서에는 주거 관련 표기로 김영신과 '현황상'이 확인됩니다. 다만 두 표기가 서로 다른 임차인을 의미하는지, 동일한 점유관계를 중복 기재한 것인지는 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다.
| 점유 관련 표기 | 용도 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영신 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 현황상 실제 점유자 식별 미확정 |
주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이런 경우에는 감정가나 최저가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합한 실질취득비용을 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 본건은 보증금과 대항력 모두 미상이므로 이러한 구조에 해당하는지도 아직 판정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가는 확인되지만 시세 메리트는 미판정
본건의 감정가는 727,047,600원이고 최저매각가도 같은 금액입니다. 유찰 횟수는 0회입니다. 하지만 이 가격이 인근 유사 주택과 토지의 실제 거래 수준보다 높은지 낮은지를 판단할 만한 실거래 비교 수치는 확인되지 않습니다.
감정평가서상 단독주택 이용물건이므로 단순히 공동주택의 세대별 거래가격만으로 비교하기보다는 토지면적, 건물 상태, 도로접면, 제시외 건물의 범위 등을 함께 고려할 필요가 있습니다. 특히 현재는 인수 가능 보증금도 확정되지 않아 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 727,047,600원 가정)
다음은 최저매각가에 매각된다는 가정 아래 산출한 배당 계산입니다. 집행비용 추정액을 먼저 공제하고 조은정 근저당권, 삼성카드 및 농협은행 가압류 채권액을 반영했습니다. 임차보증금 인수나 미확인 선순위 권리가 없다는 전제의 단순 추정이므로 실제 배당결과와는 차이가 생길 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,670,476원 |
| 1. 근저당 · 조은정 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,099,847원 | 12,099,847원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,183,907원 | 8,183,907원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 437,093,370원 |
예상 채권배당 합계는 280,283,754원이며, 이 계산상 미배당 채권액은 0원입니다. 소유자 잔여금은 437,093,370원으로 추정됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 등기 및 임차인의 실제 권리관계가 확인되면 배당구조와 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 727,047,600원 | 0원 | 437,093,370원 |
| 1회 유찰 (80%) | 581,638,080원 | 0원 | 293,137,945원 |
| 2회 유찰 (64%) | 465,310,464원 | 0원 | 177,973,605원 |
위 시나리오에서는 신건과 유찰 가정 모두 조은정의 260,000,000원 채권이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 다만 이는 확인되지 않은 임차보증금·선순위 권리·우선배당채권이 배당에 영향을 주지 않는다는 전제에 따른 결과입니다.
⑥ 입지·토지·건물 검토 (감정평가 기준)
- 입지. 의정부시 의정부동 소재 경전철 의정부역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가서상 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 경전철 의정부역이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 양호합니다.
- 토지. 면적 178.2㎡, 지목은 대이며 평지·사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있고, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역과 상대보호구역(그림유치원)에 해당합니다. 가축사육제한구역도 포함되어 있습니다.
- 토지 공시지가. 1,679,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 실제 거래가격이나 본건의 적정 낙찰가격과 동일하지 않습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물로, 외벽은 적벽돌 쌓기 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·난방·전기설비가 갖추어져 있습니다.
- 건축물대장·등기표현. 일반건축물대장에는 '연와조 스라브, 스라브위 기와지붕'으로, 등기사항증명서에는 '벽돌조 슬래브위기와지붕'으로 기재되어 있습니다. 감정평가서와 함께 건물 현황을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 매각에 포함되며, 토지 지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다. 실제 현황과 매각 대상의 범위를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당권 원본 대조. 을구 7번 사직동새마을금고 근저당권의 말소 여부와 2024.03.27 변경등기의 관계를 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 앞선 권리의 실제 상태가 중요한 판단 요소입니다.
- 토지 등기부 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 만큼 토지의 소유권·담보권·기타 제한물권 및 공동담보 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 김영신 전입·임대차 확인. 전입신고일, 점유개시 시점, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 내역을 확인해야 대항력과 인수 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 실제 점유인원 확인. '현황상' 표기가 김영신과 동일한 점유관계인지, 별도의 임차인 또는 점유자를 의미하는지 확인해야 합니다. 실제 임차인 수를 미리 확정해서는 안 됩니다.
- 실질취득비용 재산정. 확인된 인수보증금과 기타 부담을 반영하여 낙찰가 외 추가 부담액을 계산해야 합니다. 배당표의 인수액 0원을 그대로 확정 취득비용에 사용하지 않아야 합니다.
- 인근 거래사례 조사. 건물 이용상태가 단독주택인 점을 고려해 유사 토지·건물의 최신 실거래가격과 현장 상태를 비교하고, 권리관계 확인 뒤 입찰가격 상한을 정해야 합니다.
- 매각 범위·제시외 건물 확인. 일괄매각 대상과 제시외 건물의 현황, 수목 평가 범위, 실제 경계를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
- 관리비·세금·점유 이전. 미납 공과금과 관리비, 조세 관련 부담, 실제 점유자에 대한 인도 절차 및 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각기일·입찰 조건 재확인. 2026.10.28 매각기일에 앞서 사건 진행상태, 입찰보증금과 매각조건, 권리 변동 여부를 법원 원본 공고에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 실제 권리위험 0원”
의정부지방법원 2025타경2838은 감정가와 최저매각가가 모두 727,047,600원인 신건입니다. 조은정 근저당권을 말소기준으로 하는 후순위 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 채권 미배당도 발생하지 않습니다.
하지만 이것만으로 안전한 경매물건이라고 결론을 내리기에는 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 김영신 및 '현황상' 점유 기록의 대항력과 보증금이 미상이고, 선순위 사직동새마을금고 근저당권의 말소 상태도 후속 변경등기와 함께 원본 대조가 필요합니다. 특히 임차보증금 인수 가능성이 남아 있는 상황에서 현재 회차의 낙찰가격만으로 실질취득비용을 판단하는 것은 위험합니다.
시세 비교 역시 보류해야 합니다. 감정상 단독주택으로 이용되는 건물과 토지가 함께 매각되지만, 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 신건 가격이 합리적인지 판단할 근거가 부족합니다. 유찰로 최저가격이 내려가더라도 미확인 인수 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
결론은 권리 확인 우선·가격 판단 보류입니다. 선순위 등기와 점유관계를 명확히 확인하고, 실제 인수액 및 실질취득비용을 계산한 다음 주변 거래사례와 비교하는 순서가 적절합니다. 현 단계의 종합 평가는 C등급으로, 가격 자체의 불리함이 확정되었다는 뜻이 아니라 권리 및 시세 판단에 필요한 핵심 불확실성이 남아 있다는 평가입니다.
