의정부지방법원 2025타경62848. 경기도 파주시 적성면 적암리 76-1 소재 부동산으로, 도로명주소는 율곡로3064번길 26-10입니다. 경매 물건은 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가서의 이용상태에는 건물이 공부상 단독주택으로 등재되어 있다고 기재되어 있습니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 단층 건물이며, 토지와 제시외 건물을 포함하여 일괄매각하는 사건입니다.
소유자는 김흥표이며, 2014년 9월 23일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 11월 30일 설정된 김삼채 명의의 채권최고액 200,000,000원 근저당권입니다. 이후 포천시 근저당권, 여러 가압류와 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸할 것으로 정리되어 있으나, 세금채권의 법정 우선순위와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 적성면 적암리 76-1 도로명주소: 경기도 파주시 적성면 율곡로3064번길 26-10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가서상 공부용도는 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 단층 · 외벽 벽돌붙임 마감 등 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 김흥표 (2014.09.23 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 | 170,929,800원 |
| 최저매각가 | 170,929,800원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 북파주농업협동조합 |
| 경매 청구액 | 43,639,226원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.30 · 을구 4번 · 김삼채 근저당권 · 채권최고액 200,000,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 0원 (등기권리 및 확인된 임차관계 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 채권이 집중됐다
말소기준은 을구 4번 김삼채 근저당권(2022.11.30)입니다. 이보다 앞서 설정되었던 북파주농업협동조합 및 류은정 명의의 근저당권은 기존 말소권리로 정리되어 있습니다. 김삼채 근저당권과 그 이후의 근저당권·가압류·압류 등은 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다.
특히 2026년 6월 10일에는 김삼채 근저당권에 관하여 상속을 원인으로 한 근저당권이전등기가 접수되었습니다. 이옥순은 9분의 3, 김혜진·김혜인·김용석은 각각 9분의 2 지분으로 기재되어 있습니다. 등기에는 신용보증기금의 채권보전 목적 대위 관련 사항도 나타납니다. 이는 근저당권부 채권에 관한 권리변동으로, 독립적인 임차인의 보증금 신고와는 구별해야 합니다. 실제 배당 시에는 해당 근저당권의 승계관계와 배당받을 권리자를 확인해야 합니다.
② 임차·점유 및 매각조건 — 인수 0원과 명도는 별개
확인된 임차인 0명. 현재 확인된 임차관계에서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액은 발생하지 않습니다. 그러나 소유자 본인의 거주 여부, 실제 점유자와 점유권원, 건물 내부의 이용현황은 확정적으로 판단할 수 없습니다.
- 임차인. 확인된 임차인 없음. 보증금 승계나 임차권등기에 따른 매수인 인수금은 산정되지 않습니다.
- 점유. 실제 거주자 또는 사용자를 현장에서 확인하고, 점유자가 존재하면 그 권원과 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물의 위치·규모·이용상태와 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 별도 비용. 명도비, 취득 관련 비용, 보수비, 미납 관리비 등은 실질취득 기준액과 별도로 발생할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 신건 170,929,800원은 저렴한가?
이 사건의 감정가와 최저매각가는 모두 170,929,800원입니다. 아직 유찰이 없는 신건으로, 감정가 전액이 최저매각가입니다. 다만 동일하거나 유사한 주택의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.
더구나 이 물건은 토지와 건물을 함께 매각하고, 제시외 건물까지 포함하는 형태입니다. 단순히 건물 한 채의 가격만으로 감정가의 적정성을 판단하기보다는 토지의 이용 가능성과 규제, 건물의 실제 상태 및 제시외 건물의 가치·비용을 종합해 보아야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 기준액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 170,929,800원 | 0원 | 170,929,800원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 136,743,840원 | 0원 | 136,743,840원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 109,395,072원 | 0원 | 109,395,072원 |
유찰 후 금액은 회차별 가정이며 실제 매각 진행이나 가격 하락을 보장하지 않습니다. 실질취득 기준액에는 취득 관련 세금·명도비·수리비 등 부대비용이 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,929,800원 가정)
이 사건에서 두드러지는 특징은 매각가에 비해 매우 큰 채권총액입니다. 채권총액은 2,295,691,545원인데, 신건 매각대금에서 집행비용을 공제하면 배당 가능한 금액은 167,736,783원입니다. 제시된 배당 추정에서는 이 금액이 김삼채 근저당권에 배분되며 나머지 후순위 채권자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,193,017원 |
| 1. 을구 4 · 김삼채 근저당권 | 200,000,000원 | 167,736,783원 |
| 2. 을구 5 · 포천시 근저당권 | 377,711,830원 | 0원 |
| 3. 갑구 5 · 중소벤처기업진흥공단 | 63,097,108원 | 0원 |
| 4. 갑구 6 · 신용보증기금 | 638,875,002원 | 0원 |
| 5. 갑구 7 · 주식회사지에스포천그린에너지 | 451,925,120원 | 0원 |
| 6. 갑구 8 · 선진무역주식회사 | 13,955,020원 | 0원 |
| 7. 갑구 10 · 삼성카드 주식회사 | 5,203,908원 | 0원 |
| 8. 갑구 11 · 엔에이치농협캐피탈 | 21,865,907원 | 0원 |
| 9. 갑구 12 · 서울보증보험 | 300,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 16 · 근로복지공단 | 223,057,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 가정 | 170,929,800원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 3,193,017원 |
| 채권총액 | 2,295,691,545원 |
| 채권자 예상배당 | 167,736,783원 |
| 미배당 채권총액 | 2,127,954,762원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 |
| 신청채권자 청구액 | 43,639,226원 |
| 신청채권자 예상배당 | 0원 (추정 시나리오 기준) |
채권액은 근저당권의 채권최고액 또는 가압류 청구금액 등을 기준으로 산정한 금액입니다. 실제 확정채권액과 다를 수 있으며, 당해세·최우선변제 등은 배당 추정에 반영되지 않았습니다. 위 미배당 금액은 매수인이 부담할 채무를 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 170,929,800원 | 167,736,783원 | 2,127,954,762원 |
| 1회 유찰 (80%) | 136,743,840원 | 134,029,426원 | 2,161,662,119원 |
| 2회 유찰 (64%) | 109,395,072원 | 107,063,541원 | 2,188,628,004원 |
신건에서는 김삼채 근저당권에 167,736,783원이 배당되는 것으로 추정되고, 1회 유찰 시에는 134,029,426원, 2회 유찰 시에는 107,063,541원으로 감소합니다. 각 회차에서 신청채권자 북파주농업협동조합의 예상배당은 0원으로 산정되어 있습니다.
신청채권자는 북파주농업협동조합이지만 배당표상 우선 배당권자는 김삼채 근저당권입니다. 등기에는 북파주농업협동조합의 종전 근저당권도 나타나므로, 경매신청의 근거 채권과 종전 근저당권의 관계, 신청채권자의 배당지위를 사건 원본으로 대조할 필요가 있습니다. 배당 추정 결과만으로 경매 절차의 적법성이나 실제 배당결과를 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 위치. 파주시 적성면 적암리 소재 적암초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 전·답 등의 농경지가 혼재합니다.
- 도로·교통. 차량 진출입은 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있지만, 버스 노선 수와 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 단층 건물입니다. 외벽은 벽돌붙임 마감 등으로 조사되었으며 내부 마감은 확인되지 않았습니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 위생·급배수설비 및 난방설비를 갖춘 것으로 조사되었습니다.
- 토지이용. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 교육환경 상대보호구역, 군사시설 관련 규제 및 제한보호구역에 해당합니다.
- 군사시설 규제. 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 5미터·8미터 위임 관련 사항과 전방지역 25km 제한보호구역이 기재되어 있습니다. 구체적인 행위 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 대상. 토지·건물 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 대상의 물리적 범위와 실제 이용상태를 파악해야 합니다.
- 환금성. 주택과 농경지가 혼재한 지역이며 대중교통 접근성이 다소 불편합니다. 일반적인 도시형 공동주택과 동일한 거래 수요를 전제하기 어렵고, 유사 거래가격과 실수요 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.11.30 을구 4번 김삼채 근저당권과 이후 권리의 소멸관계를 최신 등기사항증명서로 대조하세요.
- 근저당권 승계. 2026.06.10 상속에 따른 근저당권이전등기와 신용보증기금의 대위 관련 내용을 확인하세요.
- 신청채권자 관계. 북파주농업협동조합의 청구액 43,639,226원과 경매신청의 근거 채권, 종전 근저당권 및 배당지위의 관계를 확인하세요.
- 조세 압류. 포천시·국·국민건강보험공단의 압류 관련 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요.
- 현장 점유. 실제 거주자·사용자와 점유권원을 조사하고 인도 및 명도 비용을 검토하세요.
- 건축물 용도. 연립/다세대 + 토지 분류와 공부상 단독주택 기재를 대조하고, 건축물대장 및 실제 이용상태를 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 현황·위치·사용상태·관련 비용을 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역, 군사시설 관련 제한보호구역, 교육환경 상대보호구역 및 가축사육제한구역의 실제 규제 내용을 확인하세요.
- 시세 확인. 주변 유사 주택과 토지의 최근 거래, 건물 상태, 제시외 건물 반영 여부를 검토한 뒤 응찰가 상한을 설정하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항증명서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건은 신중하게”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸할 것으로 예상됩니다. 확인된 임차인이 없으며 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 이 점만 보면 권리 인수 부담은 제한적입니다.
그러나 그 사실이 곧바로 좋은 입찰 대상이라는 뜻은 아닙니다. 신건 최저가 170,929,800원에 비해 예상 미배당 채권은 2,127,954,762원으로 매우 크고, 국세·지방세 등 압류 4건에 따른 배당 불확실성도 존재합니다. 토지와 건물의 일괄매각, 제시외 건물 포함 조건, 공부상 단독주택 기재, 군사시설 관련 규제와 교통 여건까지 함께 평가해야 합니다.
더 중요한 점은 현재 가격이 실제 시장가치보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않았다는 것입니다. 따라서 신건에서 감정가만 믿고 응찰하기보다는 현장조사와 권리 원본 대조, 유사 거래가격 검증을 먼저 진행하는 편이 합리적입니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 실거래 비교와 실제 취득비용 검토가 선행되어야 합니다.
결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격·조세·현물 검증은 아직 필요한 물건입니다. 신건 적극 응찰보다는 추가 확인을 우선하며, 가격 메리트가 입증되는 경우에만 입찰을 검토하는 신중한 접근이 적절합니다.
