의정부지방법원 2025타경72865. 경기도 양주시 고암동 599-2에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 2022년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 1층에는 근린생활시설 2개 호실, 2층과 3층에는 각각 주거용 2개 호실, 4층에는 401호가 배치되어 있습니다.

권리의 출발점은 2022.09.29 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,104,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리로 산정되어 있습니다. 이후 가압류, 강제경매개시결정, 압류 및 임차권등기가 형성되었습니다. 등록된 임차인들의 전입일도 모두 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 현재 산정표는 매수인 인수액 0원으로 처리합니다. 다만 다수 임차인과 미상 보증금, 임차권등기 및 배당요구가 얽혀 있어 등기상 말소와 실제 건물 인도를 구분해 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 복잡하다

최초 근저당권은 부천중앙새마을금고 명의로 설정되었고, 이후 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이므로 별도의 새로운 말소기준일이 생긴 것은 아닙니다. 공동담보로 같은 소재지 토지가 명시되어 있습니다.

말소기준일보다 늦은 박우순의 가압류 330,000,000원, 최설아의 강제경매개시결정, 양주시의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 최설아와 김용화의 주택임차권등기 역시 말소기준권리 이후에 등기되었습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명

현황조사와 매각물건명세서 및 임차권등기에서 확인되는 실제 임차인은 7명입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 중복 집계된 인원은 없습니다. 확인된 보증금은 김민애 5,000,000원, 최설아 100,000,000원, 김용화 105,000,000원으로 합계 210,000,000원입니다. 나머지 4명의 보증금은 미상으로, 실제 전체 보증금 총액은 확정할 수 없습니다.

대항력 표시는 2022.09.29 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 결과입니다. 후순위 전입이라는 표시만으로 모든 우선변제권 및 소액임차인 최우선변제 가능성을 배제할 수는 없습니다. 보증금·확정일자가 불명확한 점유자의 세부 권리는 추가 확인이 필요합니다.

대항력과 배당순위는 별개 문제입니다. 등기자료에 따르면 확인된 임차인 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 대항하는 임차보증금으로 산정되지 않았습니다. 그러나 일부 임차인의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 불명확하며 최우선변제 가능성도 별도 검토가 필요합니다. 따라서 인수액 0원 추정과 실제 배당의 확정은 동일한 의미가 아닙니다.

③ 가격 검토 — 신건 1,697,080,380원의 적정성

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,697,080,380원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가는 감정가의 100%입니다.

다가구주택은 개별 호실의 임대수익, 공실, 보증금 반환부담, 관리상태, 토지가치와 건물가치를 종합적으로 검토해야 합니다. 특히 이 물건은 1층 근린생활시설과 상층부 주거시설이 혼재하여 일반 아파트의 동일 평형 실거래 비교 방식으로 가격을 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,697,080,380원 가정)

아래는 제시된 채권과 추정 집행비용을 기준으로 작성된 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며, 임차인 배당 및 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용 추정 19,370,804원, 채권자 배당 합계 1,534,000,000원, 소유자 잔여 143,709,576원으로 계산됩니다. 근저당권 이전등기가 존재하므로 실제 배당받을 채권자도 확인해야 합니다. 임차인 배당, 세금, 최우선변제 등은 반영되지 않아 잔여금이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 채권 미배당 확대

1회 유찰 시 채권자들에게 배당되지 못하는 금액은 192,312,339원, 2회 유찰 시에는 461,129,871원으로 확대됩니다. 특히 제시된 시뮬레이션에서는 신건에서 전액 배당되는 최설아의 신청채권 100,000,000원이 유찰 시나리오에서는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 고암동 회천중학교 동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설과 학교 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 292.8㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가 기준은 1,088,000원/㎡입니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 외벽은 인조대리석 및 전면 통유리 마감 등을 적용하였습니다.
• 내부 이용. 1층은 근린생활시설 2개 호실로, 1개 호실은 공실로 추정되고 다른 호실의 상호는 간식남매입니다. 2층은 201·202호, 3층은 301·302호, 4층은 401호로 구성됩니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 주택부분 난방설비, 도시가스, 화재탐지·경보설비 및 승강기가 구비되어 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 옥정지구 지구단위계획구역, 택지개발지구, 성장관리권역 및 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 임대 구획과 현장 이용상태는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다가구주택과 근린생활시설이 결합된 일괄매각 물건입니다. 다수 임차인과 공실 가능성이 있어 매수 이후 운영수익 및 매도 가능성을 개별적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 전 확인할 사항

• 임차인 전수 확인. 실제 임차인 7명의 계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 현 점유상태를 호실별로 대조해야 합니다. 특히 보증금 미상 4명의 금액과 계약관계 확인이 우선입니다.
• 임차권등기 검증. 최설아 301호와 김용화 302호의 임차권등기 범위, 확정일자, 배당순위 및 배당요구 효력을 검토해야 합니다.
• 채권 중복 여부. 최설아의 임차보증금 반환채권과 강제경매 신청채권이 같은 채권인지 확인하고, 중복 배당 계산을 방지해야 합니다.
• 근저당권 양도. 부천중앙새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 권리의 현재 채권액 및 배당권자를 확인해야 합니다.
• 세금과 최우선변제. 양주시 압류와 관련된 조세채권, 임차인의 소액보증금 최우선변제 가능성 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 명도. 1층 상가 및 주거용 각 호실에 점유자가 존재할 수 있어 인도 협의, 인도명령 가능 여부와 별도 소송 위험을 검토해야 합니다.
• 임대수익 실사. 근린생활시설의 영업상태, 추정 공실, 월세 수입 및 각 주거 호실의 임대차 현황을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 주변 유사 다가구·상가주택의 거래사례와 임대수익, 건물 및 토지의 가치를 비교하여 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 문건을 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 임차 리스크 0”

이 사건의 권리구조는 말소기준권리가 명확하다는 장점이 있습니다. 2022.09.29 부천중앙새마을금고 근저당권 이후에 가압류와 강제경매, 임차권등기가 형성되어 있고, 확인된 임차인의 전입일도 모두 그 이후입니다. 제시된 모형에서는 매수인 인수액이 0원입니다.

그러나 이 물건은 실제 임차인 7명이 있는 다가구주택입니다. 보증금 미상 임차인 4명과 임차권등기자 2명이 있으며, 경매 신청채권자와 임차권등기자의 동일명 관계도 확인해야 합니다. 배당모형에서 소유자에게 남는 143,709,576원 역시 임차인 우선배당과 세금 등을 반영하지 않은 추정치입니다.

무엇보다 1,697,080,380원의 신건 가격이 실제 시세보다 낮은지 입증할 거래 근거가 확인되지 않았습니다. 유찰이 발생하더라도 가격 하락만 보고 입찰하기보다는 임차보증금, 실질 임대수익, 명도비용과 토지·건물의 시장가치를 확인한 뒤 판단하는 편이 합리적입니다.

결론은 권리상 인수액 0원 추정, 임차·배당·가격 검증 전 입찰 보류입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 감정가 대비 할인율이 아니라, 여러 임차인이 존재하는 건물의 실제 권리관계와 수익성을 얼마만큼 정확하게 파악하느냐에 있습니다.