의정부지방법원 2025타경73455. 양주시 은현면 운암리 일대의 창고·작업장과 토지를 대상으로 하는 경매입니다. 현황상 창고·작업장·사무실 등이 이용되고 있으며, 토지와 제시외 건물을 함께 매각하는 구조입니다. 등기상 소유자는 주식회사시그마램프, 말소기준권리는 2021.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권으로 채권최고액은 1,800,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

하지만 이 물건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 임차인과 물건 자체의 하자입니다. 조사된 임차인·점유 관계자는 5명(법인 4곳·개인 1명)이며, 그중 주식회사 시그마램프에는 말소기준권리 이전의 전입신고가 기재되어 있습니다. 유해창의 보증금 150,000,000원은 확인되지만 전입신고일이 없어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 건축물대장상 위반건축물 표시까지 있어 권리분석과 현장실사, 인허가 검토가 동시에 필요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 우리은행 근저당

말소기준권리는 을구 15번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 이후 설정된 주식회사영남물류 근저당권, 주식회사 프라임전기·신용보증기금·곽창용·주식회사 국민은행의 가압류, 양주시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 설정되었다가 말소된 근저당권과 가압류는 현재의 별도 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 40,000,000원 산정 인수와 150,000,000원 미상 보증금

현황조사 등에 나타난 점유·임차 관계자는 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 관계자는 없으며, 각각 별도의 조사 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 주식회사 시그마램프는 등기상 소유자와 명칭이 같아 독립된 임차인인지 확인할 필요가 있습니다.

주식회사 명성테크·렉시스토리·에스비유로는 조사상 신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 그러나 실제 점유개시, 사업자등록 관련 대항요건, 임대차계약 내용 및 배당요구 여부는 원본으로 확인해야 합니다. 점유관계자가 존재하는 이상 명도와 인도협의 비용·기간도 별도로 고려해야 합니다.

③ 가격과 실질취득 — 낙찰가만으로 판단하면 안 된다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,442,379,070원입니다. 여기에 예상배당상 매수인 인수액 40,000,000원을 더하면 모형상 실질취득액은 2,482,379,070원입니다. 이 금액은 세금, 명도비, 위반건축물 관련 비용을 제외한 수치입니다.

위 실질취득액은 예상배당의 40,000,000원 인수 가정이 성립한다는 조건으로 계산한 금액입니다. 유해창의 150,000,000원 보증금은 추가 인수 여부가 확정되지 않아 포함하지 않았습니다. 회차별 금액은 가정 시나리오이며 실제 매각가격이나 향후 매각조건을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,442,379,070원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.1%를 적용한 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 배당모형이며 실제 피담보채권액과 일치하지 않을 수 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 채권양도에 따른 배당권자 변경 등은 충분히 반영되지 않았으므로 실제 배당과 다를 수 있습니다. 유해창 보증금의 인수 가능성은 별도 확인 사항입니다.

⑤ 건축물·토지 하자 — 가격보다 먼저 확인할 위험

• 건물 멸실 및 면적 불일치. 목록 4 건물은 일부가 멸실되어 공부면적과 실제 면적에 차이가 있으며, 감정평가에서는 실측면적에 따라 평가면적을 사정했습니다. 공부상 면적만을 기준으로 수익성과 담보가치를 계산하면 오류가 생길 수 있습니다.
• 제시외 건물. 목록 3 건물은 지붕 등이 개조되어 있고, 강파이프조 샌드위치판넬지붕 단층창고 약 990㎡의 제시외 건물과 일단으로 이용 중입니다. 해당 건물은 일괄매각 범위와 권리관계를 확인해야 합니다.
• 도로로 이용되는 토지. 목록 2 토지 일부는 현황상 도로입니다. 해당 부분이 제시외 건물로 인해 소유권 등이 제한받는 경우 감정상 토지단가가 ㎡당 360,000원으로 기재되어 있습니다. 실제 이용 가능 면적과 접근권을 점검해야 합니다.
• 지적재조사. 경매 대상 토지는 토지대장상 지적재조사 지구지정으로 등재되어 있습니다. 향후 경계와 면적 정리, 관련 정산 및 현황 측량 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용 규제. 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 관련 사항이 기재되어 있어, 공장·창고의 계속 사용과 증축 가능 여부를 관할 행정청에 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 창고·작업장 건물에는 강파이프구조 및 경량철골구조, 샌드위치패널 마감 등이 나타나며 사용승인일은 각각 1997.07.14와 2015.06.30입니다. 지붕 개조 및 멸실 부분을 포함해 안전과 유지보수 상태를 점검해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 경기도 양주시 은현면 운암리 소재 운암리마을회관 북동측 인근으로, 소규모 공장과 농경지·농경부락 등이 혼재하는 교외지역입니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하고 동측 인근으로 지방도 375번이 통과합니다. 반면 대중교통 여건은 다소 불편한 지역으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 기호 3은 창고·작업장, 기호 5는 창고·사무실 등으로 이용되고 있습니다. 실제 사용 중인 공간과 임차인별 점유부분을 도면과 대조해야 합니다.
• 토지 특성. 토지 현황 중 도로로 표시된 부분은 면적 118.0㎡, 지목 도로, 공시지가 46,800원/㎡, 평지·사다리형으로 기재되어 있습니다. 이 수치를 전체 일괄매각 토지면적으로 확대 적용해서는 안 됩니다.
• 환금성. 창고·작업장과 토지가 결합된 물건으로서 실제 활용성, 건축물 적법성, 접근성 및 점유관계에 따라 매수수요가 달라질 수 있습니다. 위반건축물과 일괄매각 구조는 일반적인 주거용 집합건물보다 가격 산정과 재매각 판단을 복잡하게 만드는 요인입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 주식회사 시그마램프. 등기상 소유자와의 동일성, 임대차계약의 성립, 보증금의 실제 지급·반환관계 및 매수인 인수 여부를 확인하세요.
• 유해창 보증금 150,000,000원. 대항요건 발생일, 실제 점유, 계약서, 확정일자, 배당요구 및 보증금 반환 범위를 반드시 확인하세요.
• 나머지 점유자. 명성테크·렉시스토리·에스비유로의 사업자등록, 계약관계, 점유부분, 보증금과 인도 가능성을 확인하세요.
• 위반건축물. 불법증축 1,332.01㎡, 불법 가설건축물 184.4㎡의 적법화 및 시정 가능성을 양주시 관계 부서에 확인하세요.
• 제시외 건물과 멸실. 약 990㎡ 창고의 소유관계·매각 포함 여부, 멸실 면적, 실제 건축물 현황을 실측하세요.
• 토지·도로 문제. 운암리 227-3과 229-1 등 개별 지번별 매각목록, 도로 이용 부분, 지적재조사 현황과 진입권을 확인하세요.
• 공동담보. 주식회사우리은행 근저당권 및 후순위 근저당권의 공동담보목록을 확인하고 전체 일괄매각 물건의 부담관계를 점검하세요.
• 배당관계. 우리은행에서 에이치에프더블유삼일유동화전문유한회사로 이어지는 채권양도 내역과 실제 배당권자, 당해세·우선변제 채권을 확인하세요.
• 자금계획. 낙찰대금 외에 실제 인수보증금, 명도비용, 위반건축물 정비비용, 취득 관련 세금과 시설 보수비용을 별도로 산정하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 건물·토지 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획확인서를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “소멸하는 권리보다 남을 수 있는 부담이 중요하다”

이 물건은 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다는 점에서는 권리관계의 기본 구조를 확인할 수 있습니다. 그러나 이를 근거로 안전한 경매물건이라고 결론짓기에는 중요한 장애물이 남아 있습니다.

예상배당상 매수인 인수로 산정된 40,000,000원은 소유자와 임차인 명칭이 일치한다는 특이점이 있으며, 별도 임차인 유해창의 150,000,000원은 대항력이 확인되지 않았습니다. 여기에 불법증축 1,332.01㎡, 불법 가설건축물, 제시외 건물, 일부 멸실 및 도로·지적재조사 문제까지 겹칩니다.

또한 신건 최저매각가 2,442,379,070원이 실제 물건가치보다 낮은지에 대해서는 검증이 필요합니다. 단순히 유찰 횟수가 늘어나거나 최저매각가가 내려간다는 이유만으로 이 물건이 저렴해지는 것은 아닙니다. 임차보증금의 실제 인수 범위와 적법하게 사용할 수 있는 건물·토지의 가치를 확인한 후에야 입찰가격을 산정할 수 있습니다.

종합 판단: 권리·점유·건축물 위험이 복합적으로 존재하는 고위험 검토 대상입니다. 현재 단계에서는 신건 적극 입찰보다 임대차 원본 확인, 현장실측, 위반건축물 행정처분 확인 및 독립적인 재감정 검토를 우선하는 것이 합리적입니다. 가격은 검증 이후, 입찰은 그다음입니다.