⚠️ 대항력 임차인 1명 💰 인수 3,714,000원 📊 실질취득 약 98.4% 🏠 14세대 다세대

의정부지방법원 2025타경73764. 경기도 의정부시 의정부동 홍익빌라 1층 103호, 전용 34.03㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사국제평화선교협의회이며, 임차인 심도현이 보증금 75,000,000원에 대한 임차권등기를 마친 상태입니다. 이 사건은 심도현이 채권자로 기재된 강제경매입니다.

권리분석에서 가장 중요한 사실은 임차인의 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 빠르다는 점입니다. 임차인 심도현의 전입신고와 확정일자는 모두 2020.04.28이며, 말소기준으로 제시된 의정부시 압류는 2022.06.28입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

이 사건의 말소기준권리는 2022.06.28 의정부시 압류입니다. 2016년 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권(채권최고액 50,400,000원)은 2016.09.27 이미 말소됐으므로 현재 매각에서 인수되는 근저당권이 아닙니다.

그 뒤의 국 압류, 서울보증보험주식회사 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 임차권등기와 연결된 대항력 있는 임차보증금 채무는 별개입니다. 임차권등기 자체의 정리 여부와 관계없이 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 미변제액을 낙찰자가 부담하게 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 낙찰가보다 크다

실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.

심도현의 임대차계약일은 2020.03.19, 점유개시일과 주민등록일은 2020.04.28입니다. 확정일자도 같은 날이며, 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 우선변제권을 행사할 수 있지만 배당금만으로 보증금을 충당하지 못하면 매수인에게 부족분 인수 문제가 남습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

홍익빌라(나동)의 확인된 비교 실거래는 2025년 8월 78,000,000원입니다. 거래 면적은 36.44㎡, 1층이며, 경매 대상의 전용면적은 34.03㎡입니다. 거래 표본이 1건뿐이고 면적도 동일하지 않으므로, 78,000,000원을 현재의 확정 시세로 단정하기 어렵습니다.

최저가 73,000,000원만 비교하면 실거래가의 93.6%입니다. 그러나 예상 인수액 3,714,000원을 합친 실질취득 76,714,000원은 비교 실거래가의 약 98.4%에 해당합니다. 차액은 1,286,000원에 불과하며, 취득 관련 부대비용과 물건의 개별 상태까지 고려하면 확실한 가격 우위가 있다고 보기 어렵습니다.

각 회차의 실질취득은 해당 회차 최저매각가와 예상 인수보증금의 합계입니다. 추정 집행비용 차이로 총액에 소폭 변동이 있으며, 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함되지 않았습니다.

2회 유찰 시 최저가는 46,720,000원으로 내려가지만, 예상 실질취득은 여전히 76,240,960원입니다. 78,000,000원 거래 1건과 비교한 차이는 크지 않습니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 보증금 인수 구조와 적정 시세 검증이 먼저입니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)

신건 예상배당에서는 집행비용 1,714,000원을 제외한 71,286,000원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 부족분 3,714,000원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정치이며, 배당순위와 실제 인수금액은 확정 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

경매신청채권자와 임차권자가 모두 심도현으로 기재되어 있습니다. 위 배당표의 임차보증금과 경매신청채권액을 서로 독립적인 보증금 채무로 합산해서는 안 됩니다. 채권의 동일성 및 실제 배당처리는 배당요구서와 집행기록을 통해 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시 의정부동 홍익빌라 단지 내 다세대주택입니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재하며, 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난합니다. 남측으로 약 4m 내외 도로에 접합니다.
• 건물. 1993.07.23 준공된 14세대 규모의 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 마감이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지는 대체로 정방형이며 공시지가는 1,571,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 14세대의 소규모 다세대주택으로, 비교 가능한 실거래가 1건에 그쳐 시세 신뢰도가 제한적입니다. 개별 호수의 상태와 매수 수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 확인. 심도현의 전입 2020.04.28, 확정일자 2020.04.28, 임차권등기 2023.05.12와 말소기준권리 2022.06.28의 선후관계를 확인하세요. 매각물건명세서의 인수 문구가 핵심입니다.
• 실질취득 계산. 신건 최저가 73,000,000원에 예상 인수액 3,714,000원을 더한 76,714,000원을 기본 취득 부담으로 보세요. 유찰 시에도 보증금 부족분이 증가하는 구조입니다.
• 채권 중복 여부. 임차인과 강제경매신청채권자가 동일인으로 기재된 사정 및 보증금과 청구채권의 관계를 확인하세요. 가장임차인 가능성에 관한 기록상 주의사항도 사실관계 검증이 필요합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 현장 점유자와 인도 가능성, 임차보증금 반환에 따른 권리정리 절차를 확인하세요.
• 조세채권·배당순위. 의정부시 압류 및 국 압류가 기재되어 있습니다. 체납세액과 법정기일, 배당순위에 따른 변동 가능성을 확인해 최종 인수액을 재산정해야 합니다.
• 실거래 재검증. 비교 거래는 2025.08의 78,000,000원 1건이며, 면적도 36.44㎡로 대상 전용 34.03㎡와 차이가 있습니다. 현재 시세와 내부 수리 상태를 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당요구 기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득을 보라”

이 물건의 핵심은 감정가 73,000,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 75,000,000원입니다. 신건 기준 예상 인수금 3,714,000원을 합치면 실질취득은 76,714,000원으로, 확인된 실거래 78,000,000원과 사실상 비슷한 수준입니다.

1회 또는 2회 유찰되더라도 입찰가 감소분이 대부분 보증금 인수액 증가로 연결됩니다. 작은 규모의 노후 다세대주택이라는 환금성 부담에 임차인과 경매신청채권자의 관계 확인 문제까지 있습니다. 단순 유찰 대기만으로 해결되는 가격 문제가 아닙니다.

결론은 권리 인수 주의·가격 매력 제한·입찰 보류 검토입니다. 먼저 임차인의 보증금 인수 조건과 채권관계를 확인하고, 현재 시세를 추가 검증해야 합니다. 그 전에는 7,300만원이라는 최저가만으로 저렴한 경매물건이라고 평가하기 어렵습니다.