의정부지방법원 2026타경34. 의정부시 신곡동 양지빌라 제6동 301호가 임의경매로 나왔습니다. 대상은 전용 54.5㎡의 다세대주택으로, 감정가는 105,000,000원입니다. 국민은행이 청구금액 38,902,003원으로 경매를 신청했고, 말소기준권리는 2015년 설정된 채권최고액 60,000,000원의 근저당권입니다.

현재 소유자는 상속으로 소유권을 취득한 공유자 이정미(5분의 3)와 김아람(5분의 2)입니다. 국민은행은 기존 근저당권 실행을 위해 상속에 따른 소유권이전등기를 대위 신청한 것으로 확인됩니다. 권리의 선후관계 자체는 복잡하지 않습니다. 다만 실제 임대관계와 점유자가 확정되지 않았다는 점은 별도로 살펴봐야 합니다.

가격은 더욱 명확합니다. 이 빌라의 확인된 실거래는 2024년 9월 80,000,000원, 2026년 2월 74,000,000원입니다. 가격이 내려간 상황에서 경매 최저가가 최신 거래보다 31,000,000원 높습니다. 단순히 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 응찰할 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2015.09.11 접수된 을구 8번 국민은행 근저당권입니다. 채무자는 김연호, 채권최고액은 60,000,000원입니다. 국민은행은 이 근저당권에 기초해 임의경매를 신청했습니다.

그 뒤 설정된 롯데카드의 16,207,865원 가압류와 국민은행의 경매개시결정등기는 매각에 따라 소멸할 권리입니다. 과거 양주축산업협동조합 근저당권 등도 이미 말소된 상태여서 별도의 선순위 근저당권 인수 문제는 확인되지 않습니다.

상속으로 소유권이 이전된 점도 살펴볼 부분입니다. 김연호 명의로 설정된 국민은행 근저당권은 상속등기 이후에도 존속했고, 국민은행은 해당 담보권을 실행하고 있습니다. 상속인들의 공유지분 자체가 별도의 매수인 인수채무로 계산되는 것은 아니지만, 실제 점유자와 인도협의 상대방은 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 41.9% 높은 신건

양지빌라(455-15)의 전용 54.5㎡ 거래기록입니다. 확인되는 거래는 2건으로, 최근 12개월 거래는 2026년 2월의 1건입니다. 따라서 전체 평균보다 최신 거래가격과 하락 추세를 우선해 판단하는 것이 적절합니다.

전체 평균은 77,000,000원이고 경매 최저가는 그 136.4%입니다. 하지만 이 평균에는 상대적으로 가격이 높았던 2024년 거래가 포함됩니다. 최신 거래는 74,000,000원으로 내려왔으며, 과거 거래 대비 7.5% 하락했습니다.

현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두에 비해 31,000,000원 높은 가격입니다. 그 비율이 141.9%라는 점에서 신건 가격에는 시세 대비 할인 메리트가 없습니다. 해당 호수의 층·상태에 따른 가격 차이는 추가 확인 대상이지만, 제한된 실거래 표본만으로 이 가격 차이를 정당화하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

국민은행 배당액은 근저당 채권최고액 60,000,000원을 기준으로 계산한 시뮬레이션 값입니다. 경매 신청 청구액은 38,902,003원으로 별도 확인되며, 실제 확정 배당액이 채권최고액과 같다는 의미는 아닙니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

유찰 시 배당 변화

시뮬레이션상 1회 유찰 가격 84,000,000원도 최근 실거래가인 74,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가격 67,200,000원에서는 최근 거래보다 낮은 가격대에 진입하지만, 이는 실제 매각기일이나 낙찰가를 예측한 결과가 아닌 회차별 가정입니다.

2회 유찰 시에는 채권 미배당액 10,617,465원이 발생하는 것으로 계산됩니다. 다만 등기상 소멸 대상 채권의 미배당이 곧 낙찰자 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다. 이 계산에서도 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 실제 임차관계가 별도로 발견될 경우에는 이를 반영해 다시 분석해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시 신곡동 양지빌라 단지 내에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교, 아파트단지 등이 혼재하며 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용여건은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 1991.10.11 준공된 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 창호는 하이샷시창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 있으며 감정 당시 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측과 남측으로 각각 약 4m 내외의 도로에 접합니다. 토지는 대체로 평지이며 주거용 건부지로 이용됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역(의정부초), 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 허가구역 기재기간은 2024.11.10~2029.11.09입니다. 경매취득에 대한 허가 적용 여부와 이용상 제한사항은 관련 법령 및 관할기관에서 확인해야 합니다.
• 공부 및 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 11세대의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 동일 면적 실거래가 2건에 그칩니다. 최근 거래는 이전보다 7.5% 낮아졌으며, 거래 표본 부족과 가격 하락이 환금성 판단에서 중요한 위험 요소입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래를 가격 기준으로. 전체 평균 77,000,000원보다 최근 거래 74,000,000원을 우선 비교하세요. 신건 최저가는 최근 시세의 141.9%입니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 84,000,000원, 2회 유찰 시 67,200,000원이라는 가정가격을 기준으로 가격 위험이 어느 구간에서 줄어드는지 살펴보세요. 향후 실제 최저가와 기일은 법원 공고를 재확인해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 및 대항력 여부를 매각물건명세서·현황조사와 현장조사로 확인하세요.
• 상속·공유 관계. 이정미와 김아람이 공유하는 상속부동산입니다. 실제 점유 여부 및 명도 협의 상대방을 확인하고 필요한 인도 절차를 검토하세요.
• 건물 상태. 1991년 준공 다세대주택인 만큼 방수, 배관, 난방, 균열 및 수선 필요성을 현장에서 확인하세요. 수리비가 발생하면 낙찰가 외 추가 비용이 됩니다.
• 관리비 및 공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부분이 있는지 확인하고, 각종 세금과 우선배당 요인도 별도 점검하세요.
• 토지이용 규제. 토지거래계약허가구역과 상대보호구역 등의 지정사항을 확인하고 경매취득 및 향후 이용·처분에 미치는 영향을 검토하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싸게 사면 의미 없다”

의정부 양지빌라 301호는 등기상 권리 구조가 비교적 단순한 다세대주택입니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 롯데카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 등기상 인수 부담은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 점유조사를 마치기 전까지 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

이 물건의 결정적 약점은 시세와 경매가격의 괴리입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 74,000,000원인데 최저가는 105,000,000원입니다. 가격이 7.5% 하락한 상황에서 최근 시세의 141.9%로 응찰할 합리적인 근거는 부족합니다. 11세대의 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약까지 고려하면 가격 판단은 더욱 보수적이어야 합니다.

1회 유찰 가정가격인 84,000,000원도 최신 거래보다 높습니다. 2회 유찰 가정가격 67,200,000원에서는 최근 거래가격 아래로 내려가지만, 이 역시 실제 입찰 가치가 충분하다는 의미는 아닙니다. 점유관계와 수선비, 규제사항 등을 확인한 뒤 적정 입찰가를 따져야 합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 신건 기준 보류. 이 물건은 낮은 인수액보다 얼마나 시세 이하로 취득할 수 있는지가 핵심입니다.