의정부지방법원 2026타경113. 의정부시 고산동의 고산 디에트르 에듀파크 아파트 110동 17층 1703호입니다. 전용면적은 74.1209㎡, 단지는 932세대 규모이며 2020.11.06. 사용승인을 받은 아파트입니다. 현재 소유자 김현진은 2024.06.03. 소유권을 이전받았고, 등기부에 기재된 취득 거래가액은 490,000,000원입니다.
이 물건의 말소기준권리는 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권(채권최고액 429,000,000원)입니다. 이후 설정된 삼성카드와 김예근의 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 산은캐피탈 가압류와 과거 국민은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 권리 인수 구조는 비교적 단순합니다.
다만 전입자 박성환의 법적 지위는 따로 확인해야 합니다. 전입일은 2024.06.03.으로 말소기준권리 설정일과 같으며, 권리조사에서는 대항력 없는 것으로 분류돼 있습니다. 하지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 감정평가 당시에도 폐문부재로 임대관계가 파악되지 않았습니다. 더욱이 박성환은 등기부의 과거 소유자 및 기존 근저당 채무자와 이름이 같습니다. 실제 임대차인지, 소유자 관련 점유인지 확인하기 전에는 명도 위험을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경113 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 945 고산 디에트르 에듀파크 아파트 110동 17층 1703호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 서광로 210 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.1209㎡ · 지상 25층 중 17층 |
| 단지규모 / 사용승인 | 932세대 / 2020.11.06. |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 김현진 (2024.06.03. 소유권이전 · 거래가액 490,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 529,000,000원 / 529,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.06.03. 신한은행 근저당권 · 채권최고액 429,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 383,553,427원 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리관계의 출발점은 2024.06.03. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 429,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 가압류 8,353,401원, 김예근 가압류 100,000,000원과 신한은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
한편 2021.01.07. 설정된 국민은행 근저당권 110,000,000원은 2022.05.30. 말소됐습니다. 산은캐피탈의 가압류 111,996,594원도 2025.03.27. 말소돼 현재의 배당 대상 권리로 보지 않습니다. 등기상 매수인에게 존속하는 근저당권이나 가압류는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 박성환의 지위 확인 필요
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성환 · 목적물 전부 | 2024.06.03. | 미상 | 대항력 없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 전입·점유 관련 인물은 박성환 1명입니다. 실제 임대차의 성립과 보증금 지급 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
감정평가서에는 폐문부재로 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 박성환의 실거주 여부, 현재 점유자와 소유자 사이의 관계, 인도명령 및 명도 절차에서 예상되는 쟁점은 입찰 전 직접 확인할 필요가 있습니다. 미확인 보증금을 임의의 인수금으로 계산하거나 대항력 있는 임차인으로 단정하지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 104.4%
고산디에트르에듀파크 동일 평형대의 최근 실거래 12건을 기준으로 살펴보겠습니다. 전용 73.8~74.4㎡대 거래이며, 최근 12개월 평균은 506,583,333원입니다. 현재 최저매각가 529,000,000원은 이 평균보다 22,416,667원 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.4㎡ | 17 | 532,000,000원 |
| 2026.08 | 74.4㎡ | 8 | 524,000,000원 |
| 2026.08 | 74.4㎡ | 1 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 74.4㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 74.12㎡ | 23 | 448,000,000원 |
| 2026.07 | 74.4㎡ | 23 | 525,000,000원 |
| 2026.06 | 74.12㎡ | 22 | 490,000,000원 |
| 2026.06 | 73.8㎡ | 21 | 509,000,000원 |
| 2026.06 | 73.8㎡ | 11 | 505,000,000원 |
| 2026.05 | 74.4㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 73.8㎡ | 15 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 74.12㎡ | 7 | 476,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 506,583,333원 |
거래가격은 448,000,000원에서 570,000,000원까지 폭넓게 형성돼 있습니다. 가장 최근 거래는 2026.08.의 532,000,000원으로, 현재 최저가 529,000,000원보다 높습니다. 그러나 단일 최근 거래가가 전체 시세를 대표하는 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균이 506,583,333원이라는 점에서, 신건 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 529,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,690,000원 |
| 2. 근저당 · 신한은행 | 429,000,000원 | 429,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 8,353,401원 | 8,353,401원 |
| 4. 가압류 · 김예근 | 100,000,000원 | 83,956,599원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 16,043,401원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가인 529,000,000원에 매각된다는 가정에서는 집행비용 7,690,000원을 제외한 521,310,000원이 채권자에게 배당됩니다. 신한은행 근저당 채권최고액 429,000,000원과 삼성카드 가압류 청구금액은 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 김예근 가압류에는 16,043,401원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
예상배당액은 주어진 채권액·채권최고액과 집행비용 추정치를 기준으로 한 계산입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당순위, 집행비용, 당해세, 최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인의 인수채무와 동일하지 않습니다.
⑤ 회차별 유찰 시나리오
예상배당 기준으로 신건과 유찰 이후의 최저매각가를 비교하면 다음과 같습니다. 유찰이 진행되더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 박성환의 임대차관계에 관한 추가 확인은 여전히 필요합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 529,000,000원 | 16,043,401원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 423,200,000원 | 120,785,401원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 338,560,000원 | 204,333,241원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가는 423,200,000원, 2회 유찰 시 338,560,000원으로 제시돼 있습니다. 이 가격대는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아지는 구간입니다. 다만 실제 낙찰가격은 경쟁입찰에 따라 달라지므로 유찰 회차의 최저가로 낙찰된다고 가정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 고산동 훈민중학교 동측에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 주택, 임야 등이 분포하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 세종포천고속도로 민락TG가 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트평지붕의 지상 25층 건물 중 17층입니다. 사용승인은 2020.11.06.이며, 지역난방·급배수·위생설비·승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 있으며 서측 왕복 4~5차선 포장도로, 북측·동측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고산), 공공주택지구 및 과밀억제권역에 해당합니다. 자연녹지지역과 교육환경보호구역 등 관련 제한사항도 확인해야 합니다. 공시지가 자료는 1,573,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 932세대 아파트로 동일 평형대 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 448,000,000원부터 570,000,000원까지 분포해 개별 호수의 층·향·상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박성환의 실제 지위. 과거 소유자·국민은행 채무자와 현재 전입자로 기재된 박성환의 동일인 여부, 임대차계약 및 보증금 지급 사실, 현재 점유 경위를 확인하세요.
- 대항력·우선변제. 2024.06.03. 전입과 같은 날 신한은행 근저당권 설정의 선후관계를 검토하고, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본으로 확인하세요.
- 점유·명도. 감정평가상 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자와 인도 가능성, 명도 협의 필요성을 확인하세요.
- 신건 입찰가격. 최저가가 최근 12개월 평균보다 높습니다. 최신 거래 532,000,000원 한 건뿐 아니라 전체 거래 분포와 개별 호수 상태를 함께 반영해 응찰가를 판단하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 423,200,000원, 2회 유찰 338,560,000원의 최저가 시나리오를 참고하되, 실제 유찰 여부 및 다음 매각조건은 법원 공고를 확인하세요.
- 배당과 인수의 구분. 채권자 미배당 16,043,401원은 그 자체로 매수인 인수액이 아닙니다. 별도로 존속하는 권리와 법정 인수채무 여부를 확인하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인에게 승계될 수 있는 항목을 확인하세요.
- 서류 최신성. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸과 안전한 낙찰은 다르다”
이 사건은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 후순위 근저당·가압류 인수 위험이 낮은 구조입니다. 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 전입자 박성환의 보증금과 실제 임대차관계가 파악되지 않아 점유 및 명도 상황을 확인해야 합니다. 과거 소유자·채무자와 이름이 일치한다는 점도 그대로 넘길 수 없습니다.
가격 역시 당장 서두를 근거가 약합니다. 신건 최저가 529,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 506,583,333원의 104.4%입니다. 최신 거래 532,000,000원과 비슷한 수준이지만 최근 평균보다는 높아, 가격 측면에서 특별한 할인 매력이 확인되지 않습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 양호, 점유관계는 확인 필요, 가격은 보류입니다. 박성환의 실제 점유·임대차관계를 확인한 뒤, 유찰 여부와 최근 실거래 수준을 함께 고려해 입찰가격을 결정하는 것이 적절합니다.
