의정부지방법원 2026타경243. 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 에이동 7층 703호입니다. 감정평가서에 따르면 이 물건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 토지 지목은 대지이지만, 경매 대상은 집합건물의 개별 호실로 표시되어 있으므로 일반적인 나대지 경매로 이해해서는 안 됩니다. 소유자는 최영길이며, 2023년 2월 22일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전등기와 함께 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 260,400,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이후 국세·지방세 압류가 잇따라 등기됐고 국민은행은 221,956,279원을 청구하며 임의경매를 신청했습니다. 근저당권보다 후순위인 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 세금은 등기 순서만으로 실제 배당순위를 확정할 수 없습니다. 더구나 한국자산관리공사의 공매공고가 부기등기로 남아 있습니다. 경매와 공매의 진행상태를 함께 확인해야 한다는 점이 이 사건의 가장 중요한 특징입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸 예정, 세금·공매는 별도 확인

말소기준은 2023.02.22 국민은행 근저당권입니다. 을구 2번 송지수 근저당권(채권최고액 12,000,000원)은 2024.04.08 해지로 이미 말소됐습니다. 반면 국민은행 근저당권은 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 등기된 세금 압류 4건과 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸할 예정입니다.

여기서 구분해야 할 것은 등기 말소와 배당 우선순위는 별개라는 점입니다. 압류등기가 후순위라고 해서 세금채권까지 반드시 후순위로 배당되는 것은 아닙니다. 당해세 해당 여부와 각 조세채권의 법정기일을 확인해야 하며, 선순위 조세채권이 인정되면 국민은행의 실제 배당액도 달라질 수 있습니다.

② 임대차·점유 — 신고 임차인 없음, 점유는 미확정

권리분석에 나타난 실제 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 실제로 존재하지 않는다거나 소유자가 직접 점유하고 있다고 단정할 근거는 없습니다.

특히 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 지식산업센터이므로 실제 사용주체, 사업장 점유, 임대차계약과 사업자등록 등 대항력 관련 사항을 확인할 필요가 있습니다. 현재 인수액 0원은 확인된 권리와 배당모형에 따른 추정값이지, 미확인 임대차 위험까지 제거됐다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 신건 238,000,000원, 시세 검증은 보류

감정가와 최저매각가는 모두 238,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건으로, 감정가의 100%가 최저매각가입니다. 다만 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 최근 실거래가격과 거래 추세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인 여부와 시장가격 대비 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.

회차별 가격은 유찰 가정에 따른 시뮬레이션이며 실제 향후 매각조건을 확정하는 값은 아닙니다. 예상 미배당은 채권최고액 기준 채권자 배당 부족분으로, 매수인 인수액과 다릅니다. 세금 우선배당·미확인 임대차·취득 부대비용 등은 별도 검토 대상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서 집행비용 4,132,000원을 차감한 233,868,000원이 국민은행에 배당되는 것으로 계산됩니다. 국민은행 근저당의 채권최고액은 260,400,000원이므로 채권최고액 기준 26,532,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.

여기서 채권최고액 260,400,000원과 국민은행의 경매 청구액 221,956,279원은 구분해야 합니다. 채권최고액은 담보한도이며 실제 확정 채권잔액과 동일하지 않을 수 있습니다. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 모형이므로 실제 은행 수령액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시 고산동 고산초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·상업나지 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장과 구리-포천간 고속도로 동의정부IC가 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2022.07.28 사용승인된 지상 10층 건물의 7층 703호입니다. 커튼월·복합판넬 외벽, 페인팅·일부 타일 내벽, 샤시 창호를 갖추고 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측 왕복 6차선, 북동측 왕복 4차선의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·고산 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 해당하며, 토지 공시지가는 2,309,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가서에 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 지식산업센터의 매수 수요는 주거용 아파트와 다르게 형성될 수 있습니다. 실거래 및 임대수요 자료가 확인되지 않아 이 호실의 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 국세·지방세 확인. 중부세무서·구리세무서·구리시·의정부시 압류 관련 체납액, 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
• 공매 교차 확인. 한국자산관리공사의 2024.10.17 및 2026.06.11 공매공고와 관련해 현재 공매 진행상태 및 법원경매와의 관계를 확인하세요.
• 권리 원본 확인. 국민은행 말소기준권리, 압류등기와 공매공고 부기등기의 최신 상태를 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장을 방문해 점유주체, 사업장 사용 여부, 계약관계 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 지식산업센터 용도 확인. 매수인의 실제 사용계획에 맞는 업종·입주·용도 요건과 관리규약을 확인하세요.
• 대지권·매각범위 확인. 집합건물 703호에 포함되는 전유부분과 대지권 범위, 물건 표시의 일치 여부를 확인하세요.
• 시세 조사. 한강듀클래스의정부고산 또는 인근 지식산업센터의 유사 호실 실거래가·임대조건·매물가격을 확보한 후 입찰가격을 산정하세요.
• 관리비·부대비용. 관리비 체납, 공용부분 부담 가능성, 취득 관련 비용과 향후 보유비용을 별도로 점검하세요.
• 유찰 시나리오. 190,400,000원 및 152,320,000원 시나리오를 검토하되 감정가 대비 할인율만으로 입찰하지 마세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.28 매각기일에 앞서 공매와의 관계 및 법원의 기일 변경·절차 진행 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소 예정 ≠ 위험 해소, 감정가 ≠ 시세”

의정부 고산 한강듀클래스 703호의 권리구조는 말소기준 자체만 보면 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아닙니다. 국세·지방세 압류 4건에 따른 실제 조세 우선순위, 공매공고 2건의 절차 진행상태, 그리고 임대관계 미상이라는 사실을 반드시 구분해서 살펴야 합니다. 지식산업센터로서의 실제 시장가치와 환금성도 확인되지 않았습니다.

238,000,000원이라는 신건 최저매각가는 감정가와 같을 뿐, 시장에서 저렴하다는 증거는 없습니다. 유찰 시 가격이 낮아지더라도 실거래가격과 실제 취득·보유비용을 함께 검토해야 합니다. 권리 말소구조는 확인됐지만, 세금·공매·점유·가격은 검증이 필요합니다. 따라서 현재 판단은 신건 입찰 보류, 핵심 위험사항 확인 후 재검토입니다.