의정부지방법원 2026타경305. 경기도 동두천시 상봉암동의 ‘가우디타운 1타운 2동’ 4층 401호입니다. 2020년 준공된 8세대 규모의 다세대주택으로, 수협은행이 신청한 임의경매입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 215,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 현재 소유자 신나현 명의로 소유권이 이전된 2020.05.14에 수협은행 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 198,950,000원이며, 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 낙원새마을금고 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기상 권리가 정리되는 것과 부동산을 적정한 가격에 취득하는 것은 서로 다른 문제입니다. 특히 8세대 규모의 소규모 다세대주택은 대단지 아파트처럼 풍부한 비교 거래를 전제하기 어렵습니다. 실거래 시세와 실제 점유관계를 확인하지 않은 상태에서 감정가만으로 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경305 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 상봉암동 207-25 가우디타운 1타운 2동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 동두천시 신천로 369-1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 지상 4층 중 4층 401호 |
| 건물 규모 / 준공 | 8세대 · 2020.02.20 |
| 소유자 | 신나현 (2020.05.14 소유권이전) |
| 감정가 | 215,000,000원 |
| 최저매각가 | 215,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 수협은행 |
| 경매 청구금액 | 183,218,709원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.14 수협은행 근저당권 (채권최고액 198,950,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
권리분석의 기준점은 2020.05.14 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정됐던 부천새마을금고의 근저당권은 2020.04.24 해지로 말소됐습니다. 대한토지신탁주식회사 앞으로 이루어졌던 신탁등기도 2020.05.14 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기를 현재 존속하는 선순위 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.
현재 말소기준권리인 수협은행 근저당권과 그 이후 설정된 낙원새마을금고 가압류, 수협은행의 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 확인된 등기권리에서는 낙찰자가 별도로 인수할 금액이 산정되지 않습니다.
매각소멸: 수협은행 근저당권 · 낙원새마을금고 가압류 · 임의경매개시결정
기존 말소: 부천새마을금고 근저당권 · 대한토지신탁 신탁등기
매수인 예상 인수: 0원
② 가격 분석 — 감정가를 시세로 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 215,000,000원으로 감정가와 같습니다. 신건이므로 아직 가격이 낮아진 상태가 아닙니다. 중요한 것은 이 금액이 시장에서 실제로 거래되는 가격보다 충분히 낮은가인데, 비교 가능한 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 할인 여부를 판정할 수 없습니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 215,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 215,000,000원 | 감정가 100% · 신건 |
| 1회 유찰 시 최저가 | 172,000,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 최저가 | 137,600,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
| 실질취득액(현재 회차) | 215,000,000원 | 확인된 인수액 0원 반영 · 부대비용 제외 |
현재 산정된 인수액이 0원이므로, 신건 최저가에 낙찰되고 추가 인수권리가 없다면 권리 인수분을 반영한 취득금액은 215,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용·수리비 등은 별도입니다. 매각가격이 내려가는 회차에서도 현재 시나리오상 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 172,000,000원 또는 137,600,000원으로 내려간다는 사실 자체가 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 실제 가격 메리트는 동일 건물이나 인근의 유사한 면적·층·준공연도·상태를 가진 다세대주택 거래와 비교해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,810,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 198,950,000원 | 198,950,000원 |
| 2. 가압류 · 낙원새마을금고 | 15,062,179원 | 12,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 214,012,179원 | 211,190,000원 |
| 미배당 합계 | — | 2,822,179원 |
수협은행은 채권최고액 198,950,000원을 기준으로 전액 배당되는 것으로 계산했습니다. 경매 신청 청구금액은 183,218,709원입니다. 배당표는 집행비용 추정 및 채권최고액을 적용한 시뮬레이션이며, 실제 확정채권액·배당순위·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
신건 최저가에 매각되는 경우 집행비용 3,810,000원을 제외한 매각대금은 수협은행과 낙원새마을금고에 배분됩니다. 낙원새마을금고의 청구액은 15,062,179원이지만 예상배당액은 12,240,000원으로, 2,822,179원이 미배당됩니다.
중요한 점은 채권자가 배당받지 못한 금액과 매수인이 인수하는 금액은 다르다는 것입니다. 이 가압류는 말소기준권리 이후의 권리이므로, 예상 미배당이 발생한다고 해서 그 금액이 곧바로 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 215,000,000원 | 211,190,000원 | 2,822,179원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 45,220,179원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 79,138,579원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 감소하므로 채권자들의 회수액도 줄어듭니다. 수협은행의 예상배당액은 신건에서 198,950,000원, 1회 유찰 시 168,792,000원, 2회 유찰 시 134,873,600원입니다.
1회 유찰 시나리오부터는 수협은행의 배당예상액도 경매 신청 청구금액 183,218,709원에 미달합니다. 다만 이러한 배당 부족은 채권자 측 회수 문제이며, 현재 확인된 소멸권리의 미배당액이 곧바로 매수인의 채무가 되지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천시 상봉암동 소재 소요초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 접근성과 버스정류장 거리 및 노선 등을 고려한 교통상황은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 4층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌붙임, 내벽은 벽지·타일 마감이며 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 포장도로에 접하며, 공동주택 건물 부지로 이용되고 있습니다. 토지 면적은 611.0㎡이고, 토지 공시지가는 281,700원/㎡입니다. 이는 해당 호실의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 용도지역·규제. 제1종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 성장관리권역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등의 규제사항이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택)이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부 상태나 별도 하자 유무는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 가우디타운 1타운 2동은 8세대 규모입니다. 소규모 다세대 특성상 동일 건물 거래가 제한적일 가능성이 있어, 매도 시 수요층과 거래기간을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2020.05.14 수협은행 근저당권이 말소기준인지 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서를 대조하세요. 앞선 부천새마을금고 근저당권과 신탁등기는 이미 말소된 상태인지 확인해야 합니다.
- 임대차·점유 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서·현장 방문으로 실제 점유자를 확인하고, 대항력·배당요구·확정일자 등의 임차인 권리관계를 점검하세요.
- 실거래 시세 검증. 최저가 215,000,000원이 최근 거래가격과 비교해 적절한지 확인해야 합니다. 특히 감정가보다 최근 거래 수준이 낮다면 신건 응찰의 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 172,000,000원, 2회 유찰 시 137,600,000원이라는 시나리오가 있습니다. 이 가격도 실제 거래 시세와 비교한 후 응찰 상한을 정해야 합니다. 향후 회차 진행과 최저매각가격은 법원 공고로 확인하세요.
- 건물·호실 상태 확인. 최상층인 4층 401호의 누수·결로·단열·옥상 방수 상태, 승강기 운영, 주차 여건, 공용부분 유지관리 상태를 확인하세요.
- 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자의 인도 가능성, 이사 협의와 명도 관련 비용을 확인하세요. 예상 인수액 0원은 명도비용 0원을 의미하지 않습니다.
- 대지권·공부 일치 여부. 집합건물 등기와 건축물대장, 토지대장 등을 대조해 대지권 범위와 실제 이용 현황을 확인하세요.
- 배당표 원본 확인. 수협은행 근저당권의 채권최고액 198,950,000원과 경매 신청 청구금액 183,218,709원은 서로 다릅니다. 실제 확정채권액·집행비용·조세채권·배당순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 가격 메리트는 아직 증명되지 않았다”
동두천 가우디타운 1타운 2동 401호의 등기권리 구조는 비교적 단순합니다. 2020.05.14 수협은행 근저당권이 말소기준이며, 그 이후의 낙원새마을금고 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표에서 발생하는 2,822,179원의 미배당도 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수채무로 계산되지 않습니다.
그렇다고 이번 신건을 안전한 가격의 물건이라고 평가할 수는 없습니다. 감정가와 최저가가 모두 215,000,000원이고, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 8세대 소규모 다세대라는 특성까지 고려하면, 가격 하락 시 매도 가능성과 실제 매수 수요를 보수적으로 살펴야 합니다.
더 중요한 미확인 사항은 점유관계입니다. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 임차인이 존재한다면 대항력과 보증금 인수 여부를 새롭게 분석해야 합니다.
종합 판단은 C등급, 입찰 판단은 보류입니다. 현재 확인된 권리 기준 인수액 0원은 긍정적이지만, 가격 경쟁력과 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 높은 매력점수를 줄 수 없습니다. 이 물건은 권리 소멸 여부보다 실제 시세와 점유 실태를 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
