의정부지방법원 2026타경315. 경기도 포천시 내촌면 음현리 827-4에 소재한 단독주택과 토지입니다. 건물은 조적조 와가지붕의 단층 주택으로, 감정평가상 실제 주택으로 이용 중입니다. 토지는 지목이 대(垈)이며 면적은 331.0㎡입니다. 이번 매각은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다.

이 사건의 경매를 신청한 곳은 진접새마을금고입니다. 청구액은 50,663,423원이고, 등기부에 남아 있는 근저당권의 채권최고액은 78,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2018.12.07. 설정되었으며 건물과 같은 소재지의 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.

이후 등기된 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 종전 가산농업협동조합 근저당권과 오수덕의 가압류 역시 이미 말소됐습니다. 따라서 확인된 건물 등기와 예상배당 구조에서는 인수할 금액이 없지만, 실제 점유관계 및 토지 등기 확인까지 끝났다는 의미는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준

권리 흐름의 중심은 2018.12.07. 설정된 진접새마을금고 근저당권입니다. 채무자는 라영숙, 근저당권자는 진접새마을금고이며, 채권최고액은 78,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

앞서 설정된 가산농업협동조합의 근저당권 64,000,000원은 2018.12.11. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 오수덕의 가압류 4,500,000원도 2024.12.12. 말소 처리되었습니다. 현재 소유자인 전준규는 2024.12.05. 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다.

또한 근저당권에는 동일 소재지의 토지가 공동담보로 표시되어 있습니다. 건물 등기상의 권리 분석과 별개로 토지 등기사항전부증명서도 직접 대조해야 전체 매각대상의 권리를 최종 확인할 수 있습니다.

② 가격 판단 — 시세 확인 없는 신건 입찰은 신중하게

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 337,519,620원으로 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 자체가 최초 입찰의 가격 기준입니다. 다만 동일 지역의 비교 가능한 단독주택·토지 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

단독주택은 아파트와 달리 건물의 노후 상태, 토지 형상, 진입도로, 부속건물, 주변 이용환경에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 본건은 토지가 부정형이고 주변에 주택뿐 아니라 공장·창고, 근린생활시설과 농경지 등이 혼재하므로 개별 물건의 가치 확인이 특히 중요합니다.

위 금액은 회차별 가격 시나리오이며 실제 유찰 여부나 향후 매각가격을 확정하는 값은 아닙니다. 매수인 인수 0원도 현재 확인된 권리와 예상배당을 전제로 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 337,519,620원 가정)

신건 최저가 기준 단순 추정배당입니다. 진접새마을금고 배당액은 채권최고액 78,000,000원을 기준으로 계산한 것이며, 실제 청구액은 50,663,423원입니다. 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 소유자 잔여금도 변동될 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

모든 제시 회차에서 진접새마을금고의 채권최고액을 충당할 수 있는 것으로 추정되며, 예상배당상 부족액은 0원입니다. 하지만 배당금이 충분하다는 사실은 부동산의 감정가가 적정하거나 투자수익성이 좋다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포천시 내촌면 음현리 소재 음현3리 마을회관 서측 인근입니다. 주변은 주택, 공장·창고, 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하며 전반적인 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 대체로 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 조적조 와가지붕 단층 주택이며 적벽돌 붙임, 페인팅 및 샷시창호 등으로 마감되었습니다. 위생·급배수설비와 난방설비가 확인되고 관리상태는 대체로 무난합니다.
• 토지. 지목 대, 면적 331.0㎡로 평지이지만 형상은 부정형입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있어 실제 진입로와 이용상황을 확인해야 합니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하고, 성장관리권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재도 있으며, 해당 기재는 대상외국인 등 및 주택 용도를 대상으로 합니다. 실제 적용 여부는 거래주체와 이용목적에 따라 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 316,800원/㎡로 표시되어 있습니다. 이는 토지의 공시지가이며 건물까지 포함한 경매가격의 시장 적정성을 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
• 건축 관련 확인. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 이번 경매는 제시외 건물 포함 조건이므로 해당 건물의 현황과 이용상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 주거시설과 공장·창고 등이 혼재하는 지역의 단독주택으로, 토지·건물의 개별 조건에 따른 매수수요 차이를 검토해야 합니다. 비교 실거래가 확인되지 않아 실제 환금성 수준은 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 범위. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가서·매각물건명세서·현장 건물 상태를 비교하여 매각대상의 범위와 이용상 제약을 확인하세요.
• 점유·임대관계. 감정요항표의 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 임대차보증금 및 대항력 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 등기. 건물 근저당권에 토지 공동담보가 표시되어 있습니다. 토지 등기부를 대조하여 다른 권리나 제한이 존재하는지 확인하세요.
• 실거래 검증. 인근의 유사한 단독주택 및 토지 거래사례를 확인하고, 건물 상태·토지면적·접근도로·이용규제를 반영하여 응찰가 상한을 정하세요.
• 토지 이용규제. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육·배출시설 관련 제한을 검토하고, 계획한 이용목적이 허용되는지 관할기관에 확인하세요.
• 건물 상태. 단층 조적조 주택의 지붕·외벽·누수·균열, 위생·급배수·난방설비를 현장에서 점검하세요. 제시외 건물의 사용상태도 함께 확인해야 합니다.
• 배당과 실제 채권액. 신청채권자의 청구액은 50,663,423원이고 근저당 채권최고액은 78,000,000원입니다. 실제 채권액과 배당순위, 당해세 등 우선채권을 구분하여 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획확인서를 최신 상태로 대조하세요.

맺으며 — “권리상 단순함과 가격 안전성은 별개”

이 사건은 진접새마을금고의 근저당권을 말소기준으로 하는 권리구조가 비교적 단순한 단독주택·토지 경매입니다. 종전 근저당과 가압류는 이미 말소됐고, 제시된 배당 시나리오에서는 매수인이 인수할 금액이 0원으로 추정됩니다.

그러나 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 제시외 건물이 포함된 일괄매각이며, 토지 이용에 여러 제한이 존재합니다. 결정적으로 실거래 시세를 확인하지 못해 신건 최저매각가 337,519,620원의 가격 경쟁력을 검증할 수 없습니다.

따라서 이 물건은 권리의 기본 구조만으로 입찰을 결정하기보다 점유 확인·토지등기 대조·제시외 건물 조사·시세 비교를 먼저 완료하는 접근이 적절합니다. 유찰 시 가격이 낮아지는 것은 사실이지만, 그 가격이 실제 가치보다 낮은지는 별도의 검증이 필요합니다. 권리는 조건부 양호, 가격 판단은 보류. 현재 가장 중요한 것은 감정가가 아니라 현장과 시장가격을 확인하는 일입니다.