의정부지방법원 2026타경70392. 경기도 포천시 가산면 마산리의 송학레미안2차 가동 403호입니다. 2020년 사용승인된 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 전용면적 약 53.89㎡의 4층 주택입니다. 감정가는 92,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 그런데 등기부를 보면 2024년 설정된 안희재의 주택임차권이 있습니다. 임대차계약과 전입·확정일자가 모두 강제경매개시결정보다 앞서고, 보증금이 158,000,000원에 달합니다.

이 사건의 핵심은 근저당권이 아니라 선순위 임차보증금, 보증기관의 포기 확약, 추가 점유자의 권리입니다. 과거 죽변수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 경매의 말소기준은 2026년 2월 24일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 안희재 임차권은 단순한 후순위 소멸권리로 취급할 수 없습니다. 동시에 주택도시보증공사의 권리 포기 문구를 다른 임차인의 모든 보증금까지 자동 소멸시키는 것으로 해석해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 봐야 한다

등기부상 죽변수산업협동조합의 채권최고액 1,368,000,000원 근저당권은 2022년 7월 14일 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 살아 있는 인수채무로 더하면 안 됩니다. 현재 말소기준은 2026년 2월 24일 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞서 성립한 안희재의 임차권은 인수 여부를 판단해야 하는 권리입니다.

임차인 및 보증기관 승계 관계

실제 임차인으로 구분되는 사람은 안희재와 유진용, 2명입니다. 시보증은 유진용 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로 임차인 수를 3명으로 계산하거나 별도의 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 유진용은 말소기준보다 전입일이 앞서지만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 판단합니다.

② 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다

송학레미안2차는 29세대 규모의 다세대주택입니다. 유사 전용면적의 실거래 내역을 보면 전체 9건 평균은 107,073,333원이지만, 2022년 거래와 2025년 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격을 평가할 때 그대로 적용하기 어렵습니다. 제시된 최근 거래 평균은 101,332,500원, 가장 최근 거래는 2026년 2월 92,000,000원입니다.

최근 평균 101,332,500원은 2025.03~2026.02 거래 8건에 대한 집계입니다. 2026.10.14 기준으로 엄밀한 최근 12개월 구간에는 2025.03 거래가 포함되지 않으므로, 기간별 표본 해석에 주의가 필요합니다.

최저매각가 92,000,000원은 제시된 최근 평균의 90.8%입니다. 이 숫자만 보면 할인이 있어 보입니다. 그러나 최신 실거래 92,000,000원과는 정확히 같은 가격입니다. 더구나 안희재의 미배당 보증금 68,056,000원을 인수하는 시나리오에서는 실질취득이 160,056,000원이 됩니다. 이는 제시된 최근 평균의 약 157.9%, 최신 거래가격의 약 174.0%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)

예상배당은 제공된 우선순위 및 집행비용 추정에 따른 계산입니다. 집행비용 2,056,000원을 공제하고 안희재에게 89,944,000원을 배당하는 시나리오입니다. 주택도시보증공사의 별도 신청채권 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 청구채권의 실제 승계·중복관계와 당해세·최우선변제 등은 최종 배당에서 확인해야 합니다.

안희재 보증금 158,000,000원에서 예상배당 89,944,000원을 제외하면 68,056,000원이 남습니다. 이 미배당액에 대항력이 유지되고 포기 확약의 효력이 미치지 않는다는 조건을 적용하면 매수인의 인수 위험이 됩니다. 반대로 공사의 유효한 권리 포기 대상임이 확인되면 그 대상 청구권의 실질 인수액은 0원으로 조정해야 합니다. 두 가능성을 구별하지 않은 채 총인수액을 확정하는 것은 위험합니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로

대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌고 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조라면, 최저가가 낮아질수록 매수인이 인수할 보증금은 늘어납니다. 따라서 실질취득은 임차보증금 158,000,000원 수준에 사실상 고정되는 특성이 있습니다. 아래 표는 안희재의 보증금 인수가 유지된다는 조건의 계산이며, 주택도시보증공사 확약으로 면제되는 권리를 별도 더하지 않았습니다.

실질취득 = 회차별 매각가 + 매수인 인수 추정액. 배당 과정에서 집행비용 추정치가 반영되어 보증금 158,000,000원과 약간의 차이가 발생합니다. 유진용의 미상 보증금, 취득세, 명도비, 관리비 등은 포함되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 확약 적용 여부에 따라 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포천시 가산면 마산리 가산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 403호입니다. 위생·급배수시설, 난방, 소화전, 승강기, 필로티 주차장 등이 구비되어 있으며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 내부는 이해관계인 부재로 직접 확인되지 않았고, 도면·외부관찰·탐문을 참조했으므로 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·비행안전제5구역 등 관련 사항이 확인됩니다. 상대보호구역 저촉 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 사전 검토가 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 384,800원/㎡입니다. 토지면적 1,175㎡는 해당 토지 전체 면적으로, 개별 403호의 전유면적이나 대지권 면적으로 오인하면 안 됩니다.
• 환금성. 29세대 소규모 다세대주택으로, 거래가격이 71,000,000원부터 170,000,000원까지 넓게 분포합니다. 최근 가격 추세 -33.8%, 단지 경매 평균 유찰 8.2회는 보수적으로 평가해야 할 요소입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사의 확약 원본. 미배당 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 정확한 대상 권리를 확인하세요. 실제 채권 양도·대위·승계와 안희재의 임차권 관계를 대조해야 합니다.
• 안희재의 선순위 임차권. 보증금 158,000,000원, 예상배당 89,944,000원, 미배당 68,056,000원의 계산을 확인하고, 그 미배당 잔액을 누가 보유하며 누가 포기했는지 확인해야 합니다.
• 유진용의 점유 및 보증금. 전입일 2025.11.22는 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자·보증금·임대차계약·실제 점유관계가 미상인 만큼, 대항력 가능성을 열어 두고 조사해야 합니다.
• 보증기관 중복신고 정리. 시보증의 신고는 유진용 관련 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 독립된 보증금으로 중복 합산하지 마세요. 공사의 신청채권과 임차보증금의 권리 연결관계도 확인이 필요합니다.
• 실질취득 기준으로 입찰가 판단. 최저가 92,000,000원만 보지 말고, 인수 위험을 반영한 160,056,000원 시나리오를 최근 거래 평균 101,332,500원 및 최신 거래 92,000,000원과 비교하세요.
• 유찰 후에도 인수액 재계산. 최저가가 73,600,000원이나 58,880,000원으로 내려가더라도, 선순위 보증금 인수가 유지되면 실질취득은 거의 낮아지지 않습니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 경매 후 관련 의무의 존속·처리 여부를 확인하세요.
• 현장 상태·관리비·명도. 내부 확인이 제한된 주택이므로 현장 방문과 관리비 확인, 실제 점유자 파악 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 낙찰 이후 환금성. 소규모 다세대주택, 최근 하락 추세, 다회 유찰 이력을 고려해 예상 매도가격과 보유기간을 보수적으로 평가하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구자료·임차권 말소 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “9,200만원짜리 집”으로 보면 안 된다

이 물건의 표면 가격은 92,000,000원입니다. 제시된 최근 거래 평균 101,332,500원보다 낮다는 점만 보면 관심이 생길 수 있습니다. 그러나 선순위 임차권의 미배당 보증금 68,056,000원을 매수인이 인수하는 경우 실질취득은 160,056,000원이 됩니다. 낙찰가가 떨어져도 보증금 승계액이 증가하기 때문에 유찰에 따른 실질적인 가격 개선도 제한됩니다.

물론 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 동의는 중요한 위험 완화 요소입니다. 확약 대상인 공사의 청구권은 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다. 다만 그 효력이 안희재의 미배당 임차권에 어떻게 연결되는지 확인하기 전에는 해당 잔액을 무조건 소멸한다고 볼 수 없습니다. 더구나 확약 밖에 있을 수 있는 유진용의 미상 보증금 위험은 여전히 남습니다.

여기에 최근 거래가격의 하락 추세 -33.8%, 최신 거래와 동일한 신건 최저가, 단지 평균 8.2회 유찰이라는 환금성 우려까지 겹칩니다. 선순위 인수 위험이 해소되지 않은 현재로서는 최저가가 낮다는 이유로 입찰을 권하기 어렵습니다.