* 주택도시보증공사의 명세서상 포기·말소 동의가 해당 선순위 임차보증금에 유효하게 적용되는 경우입니다. 민남흥 관련 인수 가능액, 취득세, 명도비 등은 포함하지 않았습니다.

의정부지방법원 2026타경70779. 경기도 의정부시 의정부동에 있는 의정부역코아루퍼스트원 6층 610호입니다. 전용 17.24㎡의 원룸형 아파트로, 2020년 준공된 298세대 건물에 속합니다. 소유자는 오환이며, 2021년 10월 16일 매매를 원인으로 2021년 11월 26일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기상 거래가액은 113,110,000원입니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 실행에 따른 임의경매가 아닙니다. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 2026년 4월 13일 경매개시결정이 등기되었습니다. 그보다 앞선 2024년 1월 9일에는 민남홍의 보증금 103,000,000원짜리 주택임차권등기가 설정되어 있습니다.

여기서 핵심은 단순히 선순위 임차권이 존재한다는 사실이 아닙니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 기재되어 있다는 점입니다. 이 내용이 유효하게 적용되면 주된 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인이 부담하지 않습니다. 그러나 이 확약은 다른 미상 임차인까지 자동으로 보호하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기 확약이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2026년 4월 13일 강제경매개시결정입니다. 민남홍의 임차권등기는 이보다 먼저 설정되었고, 주민등록일과 점유개시일도 2021년 11월 26일입니다. 따라서 확약이 없다면 매수인에게 보증금 미배당 잔액의 인수 위험이 발생하는 구조입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 신고 1건

실제 임차인으로 기재된 사람은 민남홍·민남흥 2명입니다. 시보증은 실제 임차인이 아니라 민남홍 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 보증금 103,000,000원이 존재하는 것으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

민남홍은 확정일자와 전입신고를 갖추고 배당요구도 한 임차인입니다. 2024년 1월 9일 임차권등기명령에 따른 등기가 있으며, 매각물건명세서상 포기·말소 동의가 적용되는 주된 권리분석 대상입니다.

반면 민남흥은 보증금, 전입신고일, 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 분류해야 하며, 이 사람에게 주택도시보증공사의 포기 확약이 자동으로 적용된다고 볼 근거도 없습니다.

② 시세 비교 — 실질취득 9,000만원은 최근 시세 이상

의정부역코아루퍼스트원 전용 17.24㎡ 및 인접 면적인 17.41㎡의 실거래를 비교합니다. 전체 확인 거래는 12건이며, 가격 판단에는 과거 거래가 혼합된 전체 평균보다 최근 12개월 6건의 평균과 최신 거래를 우선 적용합니다.

최근 12개월 평균은 89,500,000원이고, 현재 최저가이자 확약 적용 시 실질취득액은 90,000,000원입니다. 실질취득액은 최근 평균의 100.6%로, 평균보다 500,000원 높습니다.

최신 거래로 제시된 2026년 6월의 11층 거래는 80,000,000원입니다. 이는 현재 최저가보다 10,000,000원 낮습니다. 같은 달 전용 17.24㎡, 6층 거래가 90,000,000원이라는 점도 확인되지만, 그 가격은 현재 최저가와 동일할 뿐 할인된 가격은 아닙니다.

최근 거래 추세 지표는 +0.2%로, 과거 구간 대비 뚜렷한 하락 추세가 나타나는 수치는 아닙니다. 그렇다고 가격 메리트가 생기는 것도 아닙니다. 최신 80,000,000원 거래와 최근 평균 89,500,000원을 함께 고려하면 9,000만원 신건 입찰에는 뚜렷한 시세 할인폭이 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 임차인 배당과 주택도시보증공사의 신청채권은 대위·승계 관계가 있으므로 독립된 보증금 두 건으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

회차별 인수 시나리오 — 확약 전후 비교

* 확약 반영 실질취득은 민남홍 보증금에 관한 주택도시보증공사의 포기·말소 동의가 유효하다는 가정입니다. 민남흥의 별도 인수 가능액은 미확정으로 제외했습니다. 룰상 총부담은 각 회차의 매각가와 제시된 예상 인수액을 합산한 것으로, 배당비용 추정에 따라 보증금 원금과 소폭 차이가 납니다.

확약을 적용하지 않은 원칙상 총부담은 현재 회차 105,020,000원, 1회 유찰 104,696,000원, 2회 유찰 104,436,800원입니다. 낙찰가가 크게 낮아져도 보증금 인수액이 증가하므로 총부담이 약 1.03억원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다.

하지만 주택도시보증공사의 포기·말소 동의가 유효하면 민남홍 보증금에 관한 실질 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 이 경우 확인된 주된 보증금 기준 실질취득액은 낙찰가와 같아집니다. 따라서 1회 유찰 시 72,000,000원, 2회 유찰 시 57,600,000원이 되지만, 민남흥의 미확정 권리 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시 의정부동 소재 지하철 1호선 의정부역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 의정부역과 노선버스정류장이 가까이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2020.10.05 준공, 298세대 규모입니다. 철근콘크리트구조의 지상 24층 건물 중 6층이며, 원룸형 아파트 1개 호로 이용 중입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북측과 동측으로 약 7m 내외, 남측으로 약 11m 내외 도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등에 해당하며 일부 토지는 특정용도제한지구와 관련됩니다. 공시지가는 4,063,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 전용 17.24㎡ 원룸형 아파트는 일반 가족형 아파트와 수요층이 다릅니다. 교통 접근성은 장점이지만 임대수요, 공실 가능성, 관리비 부담 및 재매각 수요를 함께 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.15 등기된 민간임대주택 관련 사항이 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액 제한에 관한 내용이 등기되어 있으므로, 경매 취득 후 등록·의무관계가 어떻게 처리되는지 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 동의 원본 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는지, 말소 조건과 적용 범위를 매각물건명세서 원본 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 민남흥 신원 및 권리 확인. 민남홍과 별개의 실제 임차인인지, 이름 오기나 중복 기재인지 확인해야 합니다. 전입세대 열람, 현황조사, 임대차계약 관계 및 보증금 자료가 중요합니다.
• 보증기관 승계 중복 제외. 시보증은 민남홍 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 배당권자와 실제 채권 귀속관계는 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 확약 적용 시 현재 실질취득액 90,000,000원은 최근 평균보다 높습니다. 확약이 적용되지 않는 경우에는 낙찰가와 인수액을 합산한 총부담을 기준으로 평가해야 합니다.
• 유찰 시나리오 구분. 확약이 없다면 유찰에 따른 매각가 하락분 상당액이 보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 확약이 유효한 경우에는 주된 인수 없이 매각가 하락 효과가 반영되지만 다른 임차인의 권리는 별개입니다.
• 민간임대주택 등록관계. 임대의무기간, 등록 유지 여부, 경매 매수에 따른 등록·의무 승계 또는 말소 처리 가능성을 관할 기관과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기 존재가 현재 실제 점유 상태를 확정하는 것은 아닙니다. 현재 점유자, 인도 가능 시점, 명도 협의 및 인도명령 적용 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·집행비용. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제, 취득세 및 기타 취득 부대비용을 별도 확인해야 합니다.
• 실거래 원본 대조. 같은 단지 2026년 6월 전용 17.24㎡ 6층 거래 90,000,000원과 11층 거래 80,000,000원의 차이를 고려하고, 내부 상태 및 임대 상태가 가격에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 매각기일 전 권리 변동 확인. 2026.10.28 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 해소가 곧 투자 매력은 아니다”

이 사건은 선순위 임차보증금 103,000,000원이 최저가 90,000,000원을 초과한다는 점에서 겉으로는 인수위험이 큰 경매물건입니다. 실제 예상배당에서도 민남홍의 보증금은 15,020,000원이 부족합니다.

그러나 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 존재하므로, 그 적용이 유효하다면 해당 보증금의 실질 인수는 0원입니다. 이 점은 중요한 권리상 완화 요인입니다.

그렇다고 안전한 물건으로 단정할 수는 없습니다. 민남흥의 전입·확정일자·보증금이 미상이며, 이 사람에 대해서는 별도의 권리포기 확약이 확인되지 않습니다. 실제 별개 임차인인지부터 확인되지 않은 상태에서 인수위험 전체가 제거되었다고 판단하면 안 됩니다.

가격도 매력적이라고 보기 어렵습니다. 확약 적용 시 실질취득액 90,000,000원은 최근 12개월 평균 89,500,000원보다 높고, 최신 거래 80,000,000원과도 차이가 있습니다. 최근 시세 추세는 +0.2%이지만, 신건 감정가 수준에서 충분한 할인폭이 확보되었다는 근거는 아닙니다.

원룸형 아파트의 상대적으로 제한된 수요층, 민간임대주택등기, 미상 임차인 및 명도 불확실성까지 고려하면 현재 회차는 보수적인 접근이 타당합니다. 주된 보증금의 포기·말소 효력을 확인하는 것이 첫 번째 조건이고, 민남흥의 권리관계를 해소하는 것이 두 번째 조건이며, 최근 실거래 대비 가격 여유를 확보하는 것이 세 번째 조건입니다.

최종 판단: 주된 선순위 인수는 확약으로 해소되지만, 미상 임차인과 시세 이상의 신건 가격 때문에 현재 입찰 매력은 낮습니다. 권리 확인 전 적극 입찰보다 보류가 합리적입니다.