인천지방법원 2023타경3372. 부천시 고강동 소재 통칭 효성빌라 2층 2호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기 흐름에는 1988년 한국주택은행 근저당, 2002년 에스케이생명보험 근저당, 국세 및 국민건강보험공단 압류가 등장하지만 이 권리들은 2006년부터 2009년 사이 모두 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 2022년 4월 5일 설정된 우리은행 근저당 84,700,000원이며, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 문제는 물건을 정확히 특정하고 가격을 검증하는 일입니다. 공부와 감정평가에는 2층 2호로 기재돼 있지만 현관문 호별표시는 302호입니다. 또한 임대관계는 미상으로 조사돼, 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실을 동일하게 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경3372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원종로119번길 109-1, 2층2호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 통칭 / 현관 표기 | 효성빌라 2층 2호 · 현관문에는 302호로 표기 |
| 소유자 | 윤경자 (2022.04.05. 소유권이전, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 71,050,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박재화 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 권리는 이미 말소
등기만 날짜순으로 읽으면 1988년과 2002년의 근저당이 2022년 우리은행 근저당보다 앞서 보입니다. 그러나 한국주택은행에서 국민은행으로 이전된 근저당은 2009.10.26. 해지로 말소됐고, 에스케이생명보험 근저당도 2009.07.29. 말소됐습니다. 국세 압류와 국민건강보험공단 압류 역시 각각 말소돼 현재 인수할 선순위 등기권리로 남아 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인과 시세 메리트는 다르다
감정가 145,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 71,050,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 그러나 현재 시점의 동일 건물이나 인근 다세대 실거래 비교가 확보되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론낼 근거는 부족합니다.
| 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 2009년 소유권 거래가액 | 114,000,000원 | 정경석 취득 당시 등기 거래가액 |
| 2022년 소유권 거래가액 | 110,000,000원 | 윤경자 취득 당시 등기 거래가액 |
| 감정가 | 145,000,000원 | 경매 감정액 |
| 현재 최저매각가 | 71,050,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
등기상 확인되는 거래가액은 2009년 114,000,000원과 2022년 110,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 과거 거래가액보다 낮지만, 이를 곧바로 2026년 시세와 동일시해서는 안 됩니다. 물건의 내부 상태, 현관 호수표시 불일치, 실제 점유관계와 인근 거래가격을 함께 확인해야 비로소 응찰 상한을 정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,900원 |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 2. 에스케이생명보험 근저당 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 우리은행 근저당 | 84,700,000원 | 56,371,100원 |
| 4. 경매신청채권자 박재화 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 배당에서는 총 채권액 127,700,000원 중 69,371,100원이 배당되고, 58,328,900원이 미배당으로 남습니다. 다만 등기에는 에스케이생명보험 근저당이 2009.07.29. 말소된 기록이 있으므로 실제 배당순위와 배당 대상은 배당요구 및 법원 원본을 반드시 대조해야 합니다. 미배당 채권은 계산상 매수인에게 승계되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수주초등학교 남서측 인근으로, 주변은 소규모 아파트·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 건물 내 2층 2호이며, 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시조입니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·출입. 자루형 토지를 다세대주택 부지로 이용하며, 본건과 연결된 인접 공도를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 항공표면, 소화유치원 및 수주초등학교 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 비교 가능한 실거래 표본이 없고 호수표기 불일치가 있어, 거래 가능 가격과 매수 수요를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 등기·감정 대상인 2층 2호와 현관문 302호가 같은 세대인지 건축물대장, 현황도, 현장 위치를 함께 대조하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소등기 재확인. 1988년 근저당, 2002년 근저당, 국세·건강보험 압류의 말소기록을 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당표 대조. 가정 배당에는 이미 말소된 것으로 기록된 에스케이생명보험 근저당이 포함돼 있으므로 실제 배당요구 종기와 채권신고서를 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 할인율 대신 같은 지역 다세대의 최근 거래가격, 매물가격과 내부 수리비를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 건물 상태. 벽돌조 2층 건물의 외벽·지붕·누수·난방·배관 상태와 공용부분 보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비와 공용부분 체납액, 당해세 및 배당에서 반영되지 않은 비용이 있는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 물건과 가격은 아직 미확인
이 사건의 등기상 핵심은 어렵지 않습니다. 과거 선순위처럼 보이는 근저당과 압류는 이미 말소됐고, 현재 우리은행 근저당 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 0명이며 계산상 인수액도 0원입니다.
그러나 안전한 권리구조가 곧 좋은 입찰가격을 뜻하지는 않습니다. 최저매각가 71,050,000원은 감정가의 49%지만 현재 시세를 검증할 거래 표본이 없고, 대상 세대는 공부상 2층 2호인 반면 현관문에는 302호로 표시돼 있습니다. 권리는 통과, 현장 특정과 가격은 보류. 세대를 정확히 특정하고 실제 점유와 인근 시세를 확인한 뒤에야 이 할인율의 의미를 판단할 수 있습니다.