의정부지방법원 2026타경71307. 경기도 양주시 고암동 덕정중흥에스클래스 103동 8층 802호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 약 117.81㎡이고, 철근콘크리트구조 22층 건물의 8층에 위치하는 아파트입니다. 방 4개와 거실, 주방·식당, 욕실겸화장실 2개, 파우더룸, 발코니 등으로 구성됩니다. 건물 사용승인일은 2011.04.01입니다.
현재 소유자는 한태현이며, 2020.06.04 강제경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 신탁등기가 설정됐다가 말소됐고, 근저당권 설정 및 채권 이전, 국세 압류를 거쳐 한국자산관리공사의 임의경매가 개시됐습니다. 따라서 단순히 임차인 신고가 없다는 사실만으로 권리분석을 종료하기 어렵습니다.
특히 신건 최저매각가 403,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 376,300,000원과 최신 실거래 350,000,000원을 모두 웃돕니다. 최초 매각가격에서 확실한 시세 할인 효과가 확인되지 않는 물건이라는 점이 이번 분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71307 |
|---|---|
| 경매 종류 | 임의경매 |
| 소재지 | 경기도 양주시 고암동 582 덕정중흥에스클래스 103동 8층 802호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 117.8082㎡ (실거래 표기 약 117.81㎡) |
| 층수 / 구조 | 철근콘크리트구조 22층 중 8층 |
| 내부 구성 | 방4 · 거실 · 주방/식당 · 욕실겸화장실2 · 파우더룸 · 발코니 · 현관 |
| 사용승인일 | 2011.04.01 |
| 단지 규모 | 314세대 |
| 소유자 | 한태현 (2020.06.04 강제경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 403,000,000원 |
| 최저매각가 | 403,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구액 | 477,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차관계 재확인
등기에는 과거 경매, 신탁, 근저당, 전세권, 압류가 여러 차례 나타납니다. 다만 상당수는 이미 말소된 과거 권리입니다. 실제 낙찰 시 소멸할 권리와 현재 유효한 권리를 구분하는 것이 중요합니다.
2022.01.27 설정된 에스비아이저축은행 근저당권(채권최고액 477,600,000원)은 2024.11.11 한국자산관리공사로 이전된 내역이 있고, 한국자산관리공사가 2026.06.23 임의경매를 신청했습니다. 다만 해당 근저당권의 말소 처리 표시와 후속 이전·경매 진행 관계가 일치하지 않는 부분이 있으므로, 등기부 원본에서 현재 유효한 근저당권 및 정확한 말소기준을 확인해야 합니다.
배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 숫자만으로 임차보증금 인수 위험이 확정적으로 없다고 판단할 수는 없습니다. 과거 주식회사투게더대부 명의 전세금 5,000,000원의 전세권은 2022.01.27 말소된 것으로 나타나므로, 이를 현재 존속하는 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
현재 국세 압류도 확인됩니다. 2025.02.18 의정부세무서장이 처분청으로 기재된 압류가 설정됐습니다. 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으나, 당해세 및 법정기일에 따른 실제 배당순위는 별도 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
덕정중흥에스클래스의 실거래 12건을 살펴보면 전체 평균은 377,666,666원입니다. 다만 여기에는 전용 124.92㎡ 거래도 포함돼 있으며, 최근 거래와 과거 거래의 가격 차이도 존재합니다. 따라서 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 376,300,000원(10건)과 2026.10 최신 거래 350,000,000원을 더 중요하게 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 117.81㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.09 | 117.81㎡ | 21 | 420,000,000원 |
| 2026.08 | 124.92㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 124.92㎡ | 10 | 435,000,000원 |
| 2026.06 | 117.81㎡ | 3 | 348,000,000원 |
| 2026.06 | 117.81㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 117.81㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 117.81㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 117.81㎡ | 3 | 395,000,000원 |
| 2025.11 | 117.81㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2025.06 | 117.81㎡ | 20 | 393,000,000원 |
| 2025.05 | 117.81㎡ | 16 | 376,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 376,300,000원 |
| 전체 표본 평균 | — | 12건 | 377,666,666원 |
특히 2026.10에 거래된 같은 전용면적 9층 물건은 350,000,000원으로, 경매 대상인 8층의 최저매각가보다 낮습니다. 개별 세대의 향과 내부 상태 차이를 감안해야 하지만, 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
최근 거래가격 추세도 -2.1%로 나타나고 있습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 시세를 낙관적으로 판단해서는 안 됩니다. 특히 2026.05~2026.06에는 전용 117.81㎡가 340,000,000원~350,000,000원에 여러 차례 거래됐습니다. 2026.09의 420,000,000원 거래도 있으므로 일률적인 가격 단정은 어렵지만, 최근 가격대의 편차와 약세 추세를 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 403,000,000원 가정 · 정합성 확인 필요)
현재 배당 계산에는 집행비용 6,430,000원을 제외하고 396,570,000원이 소유자에게 교부되는 것으로 나타납니다. 그러나 등기에는 채권최고액 477,600,000원의 근저당권 및 한국자산관리공사의 경매 신청 내역이 존재합니다. 따라서 이 배당 계산을 실제 배당 결과로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권·청구액 | 표시된 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,430,000원 |
| 한국자산관리공사 · 신청채권 | 477,600,000원 | 0원 (재검증 필요) |
| 소유자 교부 · 산출표상 잔여 | — | 396,570,000원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
위 배당금액은 산출표에 표시된 수치를 재현한 것입니다. 신청채권자 배당 0원 및 소유자 잔여 396,570,000원은 등기상 담보권과 일치 여부가 확인되지 않아 실제 배당액으로 사용할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
이는 채권자 배당 누락 또는 권리 상태 반영 오류 가능성을 시사합니다. 실제 배당순위와 배당요구 내역 확인이 선행돼야 합니다. 한편 채권액이 낙찰가보다 크다고 해서 그 차액이 곧바로 매수인의 인수금이 되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
현재 최저가에 가격 메리트가 부족하므로, 유찰 시 매각가격이 어떻게 변하는지 살펴볼 필요가 있습니다. 다음 금액은 각 유찰 회차의 가정가격이며 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 가정 매각가 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 403,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 322,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 257,920,000원 | 0원 |
각 회차의 인수 0원은 동일한 추정 전제에 따른 값입니다. 점유·임차관계 확인 결과에 따라 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 고암동 주원초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 각급 학교, 노변 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2011.04.01 사용승인된 철근콘크리트구조 22층 아파트입니다. 승강기, 위생·급배수, 난방, 전기, 소방 및 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트단지 부지로, 서측 포장 진입도로를 통해 차량 출입이 가능합니다. 토지이용상황은 아파트이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역, 덕정2지구 지구단위계획구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다. 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등 관련 규제 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 989,700원/㎡로 나타납니다. 공부와 실제 현황의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 314세대 단지이며 실거래 표본은 확인됩니다. 다만 거래가격 범위가 340,000,000원~435,000,000원으로 넓고, 최근 가격 추세가 -2.1%이므로 매각 시점의 가격 설정이 중요합니다. 표본에는 전용면적이 다른 거래도 포함돼 개별 호수의 정확한 비교가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2019.02.28 양주시 압류는 2019.05.27 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준으로 단정하지 마세요. 2022.01.27 근저당권 및 2024.11.11 한국자산관리공사 이전 내역의 유효성을 확인해야 합니다.
- 채권자 배당 누락 검증. 신청채권액 477,600,000원이 존재하는데 예상배당 0원으로 계산된 이유를 확인하세요. 소유자 잔여 396,570,000원도 확정된 금액으로 취급하면 안 됩니다.
- 점유·임차인 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대확인서 및 실제 점유관계를 확인하고, 대항력·우선변제권·미배당 보증금의 인수 여부를 판단해야 합니다.
- 가격 상한 재설정. 최근 12개월 평균 376,300,000원 및 최신 실거래 350,000,000원을 함께 참고하세요. 신건 최저가 403,000,000원은 최근 시세보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -2.1%입니다. 과거 고가 거래나 전체 평균만으로 입찰가를 높이지 말고 최근 거래의 층·면적·시점을 구분하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 신건 403,000,000원, 1회 유찰 가정 322,400,000원, 2회 유찰 가정 257,920,000원을 비교하되 실제 다음 회차의 진행 여부를 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 국세 압류가 있으므로 당해세 및 법정기일에 따른 배당순위를 점검하고, 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 가능성도 확인하세요.
- 물건 상태 및 현장 확인. 내부구조도는 건축물현황도 기준으로 작성돼 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 내부 상태, 설비 및 수리 필요성을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 매각공고 및 실거래 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — “가격도 비싸고, 권리 검증도 끝나지 않았다”
양주 덕정중흥에스클래스 103동 802호는 아파트라는 용도와 거래 이력 측면에서 시장가격을 비교할 자료가 있는 물건입니다. 그러나 신건 최저매각가 403,000,000원은 최근 12개월 평균 376,300,000원의 107.1%이고, 최신 거래가 350,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 또한 -2.1%로 나타납니다.
권리 측면에서도 단순한 안전형으로 평가하기 어렵습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이며, 과거에 말소된 양주시 압류의 말소기준 적용 문제, 근저당권 이전 및 말소 상태, 신청채권자 배당 0원으로 표시된 계산상의 불일치를 확인해야 합니다. 추정 인수액 0원을 확정된 권리 안전성으로 혼동해서는 안 됩니다.
종합 판단은 C등급, 신건 입찰 보류입니다. 권리 원본을 확인해 위험이 해소된다면 유찰에 따른 가격 조정 이후 재검토할 수 있습니다. 현재는 최근 시세보다 높은 입찰가격과 미확정 권리·배당 사항이 겹쳐 있어 권리 확인이 먼저, 가격 메리트 확보는 그다음이라는 접근이 적절합니다.
