의정부지방법원 2026타경71364. 의정부시 시민로 46, 태림더끌리움씨티 7층 708호입니다. 물건종류는 오피스텔로 표시돼 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 비교 실거래 면적은 전용 14.65㎡ 및 14.99㎡이며, 대상 물건의 비교 기준 면적은 14.65㎡입니다. 건물은 2020년 사용승인을 받은 지하 2층·지상 16층 규모입니다.

등기부를 보면 소유자 이성수가 2023년 12월 6일 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 달 21일 김진순 명의의 채권최고액 48,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

그런데 이 사건의 핵심은 근저당보다 앞선 임차인의 전입일입니다. 권윤혜의 전입·점유개시일은 2022년 3월 24일, 확정일자는 2022년 3월 3일입니다. 말소기준 근저당보다 앞선 대항력 임차인으로, 보증금이 최저가보다 많습니다. 따라서 원칙적으로는 매수인 보증금 인수 위험이 있지만, 보증기관의 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 이를 실질적으로 바꾸는 결정적인 문구입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복

실제 임차인은 권윤혜 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 권윤혜의 임대차보증금에 대한 권리 승계로, 별도의 임차보증금이 아닙니다. 보증금 120,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

권윤혜의 임대차계약일은 2022.03.03, 전입·점유개시일은 2022.03.24, 확정일자는 2022.03.03입니다. 임차권등기명령에 따라 2024.03.28 주택임차권등기가 이뤄졌으며, 배당요구도 확인됩니다.

말소기준 근저당에 앞선 대항력과 확정일자에 따른 우선변제권이 있으므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

태림더끌리움씨티는 130세대, 2020.09.29 사용승인된 건물입니다. 전용 14.65㎡ 및 14.99㎡의 유사면적 실거래 12건을 비교합니다. 전체 거래 평균은 88,150,000원이지만, 오래된 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 75,500,000원으로 더 낮습니다.

2023년에는 130,000,000원과 135,800,000원의 거래가 확인되지만, 2025년 이후에는 60,000,000~93,000,000원 범위에서 거래됐습니다. 특히 가장 최근인 2026년 6월 거래가는 69,000,000원입니다.

시세 지표상 최근 거래군은 과거 거래군 대비 20.1% 하락했습니다. 따라서 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 88,150,000원을 이 물건의 적정 시세로 그대로 사용하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 실제 배당액은 집행비용·당해세·최우선변제 등 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 120,000,000원은 임차보증금 승계와 관련된 청구이므로, 원임차인의 보증금과 별도 독립 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.

가정 매각대금 92,000,000원에서 집행비용 2,056,000원을 공제하면, 임차보증금에 89,944,000원이 배당됩니다. 따라서 잔여 보증금은 30,056,000원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따른 차이

확약 전 인수액은 각 회차의 추정 배당액에 따른 계산상 금액입니다. 확약 적용 인수 0원은 주택도시보증공사의 포기·말소 동의가 당해 보증금 잔액에 유효하게 적용되는 전제입니다. 유찰 후 매각가 및 비용은 가정치이며 실제 매각 결과와 다를 수 있습니다.

확약이 없다면 1회 유찰 시 73,600,000원 + 48,124,800원 = 121,724,800원, 2회 유찰 시 58,880,000원 + 62,579,840원 = 121,459,840원입니다. 최저가가 내려가도 보증금 인수가 증가해 실질취득액은 1.2억원 안팎에 머무르는 구조입니다.

반면 확약이 유효하게 적용되면 해당 보증금의 인수액은 0원으로 처리되므로, 유찰에 따른 가격 하락이 실제 취득 부담 감소로 이어집니다. 다만 1회 유찰 가정가 73,600,000원도 최근 12개월 평균 75,500,000원과 가까운 수준이어서, 취득 부대비용과 추가 하락 가능성을 고려한 입찰가 설정이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시청 동측 인근에 위치하며, 근린생활시설·업무시설·소규모 공동주택·주상복합건물이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 제반 입지조건과 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 의정부역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 16층으로 2020.09.29 사용승인됐습니다. 급배수·난방·도시가스·승강기·주차 및 소방설비 등을 갖췄습니다.
• 용도 확인. 사건상 오피스텔로 표시돼 있으나 감정상 대상 호실은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 실제 건축물대장상 용도와 주택 수 산정, 대출 및 세금 적용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구, 특정용도제한지구 등에 해당하며 철도보호지구·상대보호구역 등 관련 규제가 있습니다. 공시지가는 5,094,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 130세대 규모의 소형 주거상품으로, 최근 실거래가격이 과거 거래가격보다 낮아졌습니다. 특히 최근 거래 추세 -20.1%, 단지 평균 유찰 1.9회, 확인된 낙찰률 지표 0.0%를 고려하면 재매각 시 가격 및 유동성 위험을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 당해 물건의 보증금 잔액 전체에 유효하게 적용되는지 확인하세요.
• 권리승계 관계 검증. 권윤혜와 보증기관의 대위·승계 범위를 대조하고, 동일 보증금을 중복 신고한 것인지 확인하세요. 별도 임차인으로 합산하면 안 됩니다.
• 대항력과 잔여 보증금. 원칙적으로 인수 가능한 임차보증금 잔액은 신건 기준 30,056,000원으로 추정됩니다. 확약 효력이 부정되거나 적용 범위가 다르면 인수 위험이 달라집니다.
• 가격 판단 기준. 전체 평균 88,150,000원보다 최근 12개월 평균 75,500,000원 및 최신 거래 69,000,000원을 우선 참고하세요. 과거 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가 73,600,000원, 2회 유찰 가정가 58,880,000원입니다. 확약이 유효할 때에만 해당 매각가격 하락이 실질취득 부담 감소로 연결됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기 사실만으로 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 실제 거주·점유 현황, 인도 가능성 및 명도비용을 별도로 확인하세요.
• 체납·공과금. 의정부시 압류에 관련된 체납 성격 및 우선 배당 여부, 공용부분 미납 관리비와 기타 낙찰자 부담 비용을 확인하세요.
• 용도와 금융. 오피스텔 표시와 도시형생활주택 이용상태를 대조해 건축물대장상 용도, 취득세, 주택 수 산정 및 금융기관 담보대출 가능 조건을 확인하세요.
• 기존 경매 이력. 2024타경6970 임의경매와 2025타경71087 강제경매의 등기는 이미 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2026타경71364와 구분해 경매기록을 검토하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기명령, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 시세보다 비싸면 보류”

이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 최저매각가보다 큰 전형적인 인수 위험 물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 신건 기준 30,056,000원의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있고, 낙찰가가 내려가더라도 총 취득 부담은 약 1.2억원 수준에 머무릅니다.

하지만 매각물건명세서상 주택도시보증공사는 미배당 보증금 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 당해 보증금에 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원입니다. 이 부분은 분명한 권리상 긍정 요소입니다.

그렇다고 신건 가격이 저렴한 것은 아닙니다. 최저가 92,000,000원은 최근 12개월 평균 75,500,000원의 121.9%이고, 최신 거래가 69,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세 -20.1%와 단지 평균 유찰 1.9회가 겹칩니다.

결론은 ‘권리 인수 위험은 확약 확인을 조건으로 해소 가능, 가격은 보류’입니다. 확약의 법적 효력을 확인한 다음에도 신건 감정가에 곧바로 응찰하기보다는 최근 거래가격과 유찰 후 가격을 기준으로 접근할 필요가 있습니다. 권리상 함정이 해소됐다는 이유만으로 비싼 가격을 정당화할 수는 없습니다.