의정부지방법원 2026타경71421. 경기도 양주시 덕정동의 일성트루엘 106동 402호, 전용면적 113.98㎡의 아파트입니다. 양주새마을금고가 2022년 11월 설정한 채권최고액 372,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 이를 바탕으로 임의경매가 개시됐습니다. 이후 롯데카드·하나카드·경기신용보증재단·삼성카드의 가압류가 차례로 설정됐으나 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 인수할 권리는 확인되지 않습니다.

그런데 권리 구조가 비교적 단순하다고 좋은 입찰 대상은 아닙니다. 이 아파트의 신건 최저가는 399,000,000원. 마지막으로 확인된 동일 면적의 실거래는 2023년 10월 370,000,000원입니다. 최저가가 마지막 거래보다 29,000,000원 높습니다. 과거 전체 평균은 463,400,000원이지만, 고가에 거래됐던 2021~2022년 사례가 포함돼 있어 그 평균만으로 현재 가격 메리트를 판단하면 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

핵심은 2022.11.23 설정된 양주새마을금고 근저당권입니다. 이는 현재 남아 있는 권리 중 말소기준이 되는 근저당권이며, 그 이후 설정된 4건의 가압류와 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 신한은행 및 우리은행 근저당권은 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 과거 평균의 착시를 조심해야 한다

일성트루엘 동일 전용면적 113.98㎡의 확인된 실거래는 총 5건이며, 거래 시점은 2021년부터 2023년까지입니다. 과거 전체 평균은 463,400,000원으로 신건 최저가보다 높지만, 가장 최근 거래는 370,000,000원으로 내려왔습니다.

전체 평균 463,400,000원과 비교하면 최저가는 86.1%에 불과해 겉으로는 저렴해 보입니다. 그러나 이 수치는 490,000,000원~500,000,000원에 거래됐던 과거 고가 사례의 영향을 크게 받습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 구간 비교가격과 최신 거래, 하락 추세를 우선해야 합니다.

특히 최신 거래로 표시된 사례도 2023년 10월 거래이므로 2026년 현재의 최근 12개월 실거래라고 볼 수 없습니다. 이후 가격을 확인할 수 있는 충분한 최신 거래 표본이 없어, 현재 시세가 370,000,000원인지도 확정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정에는 추가적인 실거래와 현장 매물 검증이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 399,000,000원 가정)

최저가에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 6,386,000원으로 추정되며, 근저당권과 후순위 가압류에 순서대로 배분한 결과 일부 채권에서 미배당이 발생합니다.

근저당 배당은 채권최고액 372,000,000원을 기준으로 한 추정이며, 실제 피담보채무액 확정과는 다릅니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당액과 순위별 지급액은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 예상 인수액 역시 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 커진다

현재는 감정가의 100%로 시작하는 신건입니다. 1회·2회 유찰에 따른 제시 시나리오에서는 최저가가 각각 319,200,000원, 255,360,000원으로 낮아집니다. 다만 이 가격들은 유찰을 가정한 비교금액이지, 향후 실제 매각기일이나 낙찰가가 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 덕정동 소재 덕정 제3 어린이공원 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지·공동주택·근린생활시설 등이 혼재해 있으며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 단지 내 포장도로가 외부도로와 연결되며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2011.11.28 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 15층 건물의 4층에 위치하며 방4·욕실2 구성, 주차장·승강기·급배수·소화전설비 등을 갖췄습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역도 포함되며, 공시지가는 884,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 일성트루엘은 272세대 규모이며, 확인된 동일 면적 거래는 5건입니다. 거래가격은 370,000,000원~500,000,000원으로 차이가 큽니다. 마지막 확인 거래가 2023년이고 경매 평균 유찰 횟수가 6.2회라는 점에서 매도 시점과 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 시세 재확인. 마지막 확인 거래가 2023.10이므로 2026년 현재 동일 면적의 실거래·매물·호가를 추가 조사해야 합니다. 전체 평균 463,400,000원만을 기준으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 가격 위험. 신건 최저가 399,000,000원은 제공된 최신 거래 370,000,000원의 107.8%입니다. 하락 추세 -24.0%를 감안하면 현재 가격에서 저평가됐다고 보기 어렵습니다.
• 유찰 가능성 검토. 단지 평균 유찰 6.2회입니다. 유찰 가정 시 319,200,000원·255,360,000원 등의 시나리오를 검토하되, 실제 최저가와 기일 변경은 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 임차·점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입세대·임대차 여부와 명도에 필요한 비용 및 기간을 확인하세요.
• 근저당 실제 채권액 확인. 양주새마을금고의 채권최고액은 372,000,000원이지만 경매 신청청구액은 311,004,233원입니다. 배당표상 채권최고액 기준의 추정 지급액과 실제 확정채권액은 구분해야 합니다.
• 미납 관리비·기타 부담. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용, 점유 관련 분쟁, 당해세 등 별도 부담 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 최신 매각공고를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다, 비싼 신건 가격이 문제”

이 사건은 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류가 매각에 따라 소멸하는 전형적인 임의경매 구조입니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 명도와 점유 위험이 완전히 해소됐다고 보기는 어렵습니다.

더 중요한 문제는 가격입니다. 신건 최저가 399,000,000원은 마지막 확인 거래인 370,000,000원보다 높습니다. 과거 전체 평균만 보면 할인된 것처럼 보이지만, 거래 추세는 -24.0%이며 최근 매매 비교자료도 충분하지 않습니다. 여기에 단지 평균 6.2회 유찰이라는 경매 특성까지 더해집니다.

권리 구조는 비교적 단순하지만 신건 가격과 환금성은 불리합니다. 매수인 인수액 0원이라는 장점만으로 입찰을 서두를 이유는 없습니다. 현재는 신건 입찰 보류가 합리적이며, 최신 거래와 실제 점유를 확인하고 가격이 충분히 조정된 이후에 다시 검토할 대상입니다.