청주지방법원 2026타경209. 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌리의 에이동 201호입니다. 물건종류는 다세대로 표시되어 있으며, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 시멘벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 2층에 위치한 주택으로, 감정가와 최저매각가는 모두 60,000,000원입니다.

등기부상 말소기준은 2018.06.01 으뜸신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 32,500,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 이보다 앞서 전입한 박정희의 임차관계입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠른 만큼 대항력 및 보증금 인수 가능성을 가볍게 볼 수 없지만, 실제 점유와 임대차 내용이 확인되지 않아 대항력 성립과 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심

등기상 과거 한국주택은행과 한라중공업주식회사 근저당권은 이미 말소되었고, 과거 가압류·압류와 2013년 국민은행 임의경매 관련 등기도 말소된 이력입니다. 현재 매각의 말소기준권리는 2018.06.01 으뜸신용협동조합 근저당권입니다. 이후 발생한 2026년 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.

다만 말소기준 이후 등기상 권리가 소멸한다는 사실과, 선순위 임차보증금을 매수인이 인수하지 않는다는 판단은 서로 다릅니다. 임차인의 전입일이 2018년 근저당보다 빠르므로 임대차 성립·점유·보증금·배당 여부를 확인해야만 실질적인 권리 위험을 계산할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입, 인수 가능성 미확정

현황조사 및 매각물건명세서 기준으로 확인된 임차인입니다. 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일은 확인되나 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유관계의 확정 확인이 필요합니다.

예를 들어 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금으로 보증금이 배당되지 않아 그 차액을 매수인이 전부 부담해야 하는 구조라면, 실질취득금액은 보증금 수준이 됩니다. 따라서 본건은 신건 최저가 60,000,000원뿐 아니라 향후 유찰 시 가격인 48,000,000원, 38,400,000원에 대해서도 인수할 보증금이 확정되지 않는 한 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

③ 가격 검토 — 시세보다 싼지는 아직 판단 불가

현재 감정가와 최저매각가는 모두 60,000,000원입니다. 신건이므로 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다. 다만 인근 유사 연립·다세대주택의 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고, 선순위 임차인의 보증금도 불분명합니다.

이 두 가지가 해결되지 않으면 시세 대비 할인율을 산정하기 어렵습니다. 가격 메리트 판단은 단순히 감정가보다 낮게 낙찰받는지에 달린 것이 아니라, 낙찰가와 인수 보증금을 합산한 실질취득금액이 최근 실거래 시세보다 낮은지에 달려 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정 · 임차인 채권 미반영)

위 표는 매각가 60,000,000원을 전제로 집행비용과 근저당 채권최고액을 반영한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 으뜸신용협동조합의 경매 청구액은 19,890,696원이며, 표의 32,500,000원은 채권최고액 기준 계산치입니다. 실제 배당액은 확정 채권액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 채권 미배당과 보증금 인수는 다르다

단순 시뮬레이션상 매각가가 38,400,000원으로 내려가더라도 근저당 채권최고액 32,500,000원을 배당할 수 있는 것으로 계산됩니다. 하지만 이것은 근저당권자에 대한 예상배당 계산일 뿐입니다. 선순위 임차인의 우선순위와 보증금을 반영하지 않은 상태에서는 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

특히 채권자 미배당액 0원과 매수인 인수액 0원은 같은 개념이 아닙니다. 대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하는 경우, 관련 법률관계에 따라 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 따라서 위 회차별 잔여금이나 채권 미배당 수치만으로 입찰 안전성을 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌리 소재 한국도로교통공단 충청북도지부 북서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다. 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 건물 구조. 시멘벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 2층 201호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시창호 등입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 및 규제. 등고평탄한 사다리형 토지의 연립주택 건부지입니다. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 비행안전제4구역(지원)에 해당합니다. 비행안전 관련 건축협의 기준은 해발고도 118.64m 미만으로 기재되어 있습니다.
• 관리 상태. 감정평가상 건물 관리상태가 다소 미흡한 것으로 확인되어 현장 점검이 중요합니다. 탐문조사와 목측으로 발견되지 않은 누수 등 결함이 있을 수 있다는 주의사항도 기재되어 있습니다.
• 환금성. 연립·다세대 유형으로, 실제 환금성을 평가하려면 주변 유사 주택의 최근 실거래가격, 거래 빈도, 건물 상태를 함께 확인해야 합니다. 현재 가격 메리트와 매도 용이성을 확정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 임차인의 실제 점유 확인. 박정희의 1991.01.07 전입과 현재 점유 및 임대차관계가 이어지고 있는지 확인하세요. 주민등록 전입 사실과 실제 대항력 성립 여부는 구분해야 합니다.
• 보증금·확정일자·배당요구 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 내역을 대조해 인수할 수 있는 보증금의 규모를 산정해야 합니다.
• 실질취득금액 재계산. 낙찰가에 인수할 보증금과 필요한 취득비용을 합산한 후, 인근 유사 주택의 최근 실거래가와 비교하세요. 최저매각가만으로 투자성을 평가해서는 안 됩니다.
• 유찰 시 인수액 변화 점검. 48,000,000원 또는 38,400,000원에 낙찰된다는 가정에서도 미배당 보증금이 얼마인지 별도로 계산하세요. 낙찰가가 내려가는 만큼 실질취득가가 내려간다고 단정할 수 없습니다.
• 소유·점유 및 명도관계 점검. 등기상 소유자 이명범과 전입자 박정희의 관계, 실제 거주자, 인도 가능성, 명도 절차와 협의 비용을 확인하세요.
• 건물 상태와 관리비 확인. 관리상태가 다소 미흡한 것으로 평가되므로 누수·설비 상태와 미납 관리비 중 승계 가능 항목을 확인하세요.
• 입찰공고 및 원본 문서 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각공고를 대조해 매각조건 및 임차관계의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “6,000만원이 아니라, 인수까지 얼마인가”

이 사건의 핵심은 감정가 60,000,000원이나 현재 유찰 횟수 0회에 있지 않습니다. 1991.01.07 전입한 박정희가 2018.06.01 말소기준권리보다 앞선다는 사실이 가장 중요한 판단 지점입니다.

근저당 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 임차인의 대항력과 보증금 인수 문제는 별도로 확인해야 합니다. 임차보증금과 배당관계가 불명확한 상태에서 배당표에 표시된 인수 0원을 그대로 믿고 입찰해서는 안 됩니다. 신건 최저가가 60,000,000원이고 향후 유찰로 가격이 낮아지더라도, 실질취득금액이 시세보다 낮다는 보장은 없습니다.

또한 건물 관리상태가 다소 미흡하고 발견되지 않은 결함이 있을 수 있다는 감정평가상 주의사항도 있습니다. 임차보증금 인수 위험, 건물 수선비용, 실제 시세를 함께 확인해야 입찰 여부와 적정가격을 판단할 수 있습니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 추가 확인입니다. 선순위 임차인의 보증금·대항력·배당관계가 확정되고, 이를 반영한 실질취득금액이 최근 실거래 시세보다 충분히 낮은 경우에만 입찰을 검토하는 것이 합리적입니다. 이 물건은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘얼마를 추가로 인수하느냐’를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.