청주지방법원 2026타경50661. 청주시 서원구 분평동의 분평주공5단지 515동 13층 1306호, 전용 39.69㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 90,000,000원인 신건입니다. 소유자는 김세영 씨로, 2020년 11월 24일 공유자들의 지분 전부를 매매로 취득했습니다. 당시 등기상 거래가액은 74,000,000원입니다.

표면적인 권리구조는 세금 압류와 강제경매개시결정, 후순위 가압류로 구성되어 있습니다. 2025년 1월 20일 국민건강보험공단 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 하지만 등기권리의 말소와 임차보증금 반환채무의 소멸은 별개입니다. 이 물건은 2017년부터 주민등록과 점유가 이루어진 임차인 정민영의 임차권등기가 존재합니다.

특히 신청채권자가 주택도시보증공사라는 사실만으로 임차인에 대한 보증금 반환채무가 모두 해결되었다고 판단할 수 없습니다. 공사의 청구액과 임차보증금이 모두 76,000,000원이라는 점은 관련 채권관계를 확인해야 할 이유이지만, 실제 보증금 변제 여부와 매수인 인수 여부는 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 시작된 임대차

과거의 한국주택은행 근저당권, 김경수 전세권, 이병철 전세권, 한국씨티은행 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 따라서 이 권리들을 현재의 매수인 인수금액에 합산할 이유는 없습니다.

현재 문제가 되는 등기권리는 국민건강보험공단·청주시·국·서울특별시의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 하나자산신탁의 가압류, 그리고 정민영의 주택임차권등기입니다. 특히 조세채권은 등기일뿐 아니라 법정기일과 당해세 여부 등에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다. 압류가 매각으로 말소된다는 사실이 조세 배당위험까지 없애는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 7,600만원의 조건부 인수

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.

실질취득금액의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 최종 인수액의 합계입니다. 현 최저가 90,000,000원에서 보증금이 전혀 변제되지 않는 극단적인 경우, 보증금 인수까지 합한 금액은 166,000,000원이 됩니다. 이는 확정 부담액이 아니라 보증금 전액 미변제라는 조건을 둔 위험 시나리오입니다. 반대로 임차보증금 전액이 유효하게 변제된다면 그 보증금의 추가 인수액은 0원이 될 수 있습니다.

1회 유찰 가격 72,000,000원과 2회 유찰 가격 57,600,000원은 모두 임차보증금 76,000,000원보다 낮습니다. 대항력 있는 임차인이 미변제 보증금을 매수인에게 청구하는 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되거나 그 이상이 될 수 있습니다. 그러므로 유찰가격만을 보고 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 7.1% 높은 신건

분평주공5단지아파트의 동일 전용면적 39.69㎡ 실거래를 비교했습니다. 전체 12건 평균은 83,166,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 10건 평균인 84,000,000원을 우선 적용합니다. 가장 최근 거래는 2026년 4월의 81,000,000원입니다.

최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 84,000,000원의 107.1%입니다. 가장 최근 거래가 81,000,000원과 비교하면 9,000,000원 높습니다. 전체 평균 83,166,666원과 비교해도 최저가는 108.2%입니다. 즉 어느 평균을 사용하더라도 신건 가격이 시세보다 저렴하다는 결론은 나오지 않습니다.

최근 거래 추세는 과거 대비 +6.3%로, 제시된 수치상 하락 추세는 아닙니다. 그러나 상승 추세라는 사실만으로 현재 최저가에 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 최근 평균과 최신 거래가격을 모두 웃도는 90,000,000원이라는 출발점 자체가 부담입니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)

다음은 집행비용을 차감하고 신청채권자와 가압류 채권자에게 배분하는 추정 배당입니다. 실제 배당은 조세채권의 우선순위와 임차권자의 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 아래 표는 정민영의 임차보증금 변제 여부를 독립적으로 확정해 주는 배당표가 아닙니다.

집행비용 2,020,000원, 채권자 예상배당 87,980,000원, 소유자 잔여 0원. 국세·지방세의 당해세 가능성과 임차인 최우선변제·우선변제 순위는 미반영된 추정치입니다. 채권 미배당액 146,120,000원은 매수인이 인수할 임차보증금과 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다

단순 가격표만 보면 90,000,000원이 72,000,000원, 다시 57,600,000원으로 내려가는 구조입니다. 하지만 이 물건에는 매각으로 보증금 반환채무가 모두 소멸한다고 단정할 수 없는 임차권이 있습니다.

또한 위 표의 신청채권자 예상배당액과 정민영의 보증금 변제액이 동일하다고 확인된 것은 아닙니다. 주택도시보증공사의 채권 취득·대위변제 관계, 임차인의 실제 배당수령 여부 및 인수되는 채권의 범위를 먼저 밝혀야 낙찰가별 실질취득금액을 확정할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 서원구 분평동 원평중학교 동측에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있습니다. 단지 내 도로는 외부 간선도로와 연계되어 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 피씨조 경사지붕 지상 15층 건물의 13층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 마감이며, 승강기와 난방·급배수·위생설비가 구비되어 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 분평택지개발지구 지구단위계획구역 및 특화경관지구 등에 해당합니다. 학교 관련 교육환경보호구역 규제가 중첩되어 있습니다.
• 침수 관련 검토. 토지이용계획에 침수위험지구(미평지구)가 포함되어 있습니다. 실제 침수 이력이나 개별 건물의 피해가 확인되었다는 뜻은 아니지만, 관련 위험과 건물관리 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트 건부지입니다. 토지 공시지가 자료는 1,060,000원/㎡이며, 단지 부지 면적은 44,634.0㎡입니다.
• 환금성. 1,350세대의 아파트단지로 동일 전용면적 거래 표본이 확인되지만, 실거래가격은 74,000,000원부터 95,000,000원까지 차이가 있습니다. 층수와 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 정민영의 보증금 76,000,000원 중 얼마가 실제 배당으로 변제되는지 확인해야 합니다. 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서의 조건을 입찰금액에 반드시 반영해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 76,000,000원과 임차보증금 76,000,000원의 관계, 대위변제 여부, 채권양도 및 배당수령 구조를 원본 서류로 확인해야 합니다. 동일채권이라면 중복 계산을 피하되, 변제 사실이 확인되지 않은 임차보증금은 임의로 소멸 처리하지 않아야 합니다.
• 대항력과 우선변제 순위. 2017.12.05 주민등록, 2017.12.06 점유개시, 최초 확정일자 및 2021·2023년 보증금 증액분의 확정일자를 각각 대조해야 합니다. 임차권등기 이후 점유 여부와 권리 유지관계도 확인 대상입니다.
• 세금 우선배당. 국민건강보험공단, 청주시, 국, 서울특별시의 압류 관련 금액과 조세 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 우선배당에 따라 보증금 미변제 위험이 달라질 수 있습니다.
• 가격 기준. 최근 12개월 평균 84,000,000원과 최신 거래 81,000,000원을 주요 비교 기준으로 사용해야 합니다. 낙찰가만이 아니라 미배당 임차보증금을 포함한 실질취득금액을 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 72,000,000원, 2회 유찰 57,600,000원은 어디까지나 회차별 최저가격입니다. 선순위 임차보증금 인수 문제를 해결하기 전에는 그 금액 자체를 할인된 취득가격으로 판단하지 않아야 합니다.
• 점유 및 인도. 임차권등기 당시의 점유개시 사실은 확인되지만 현재의 실제 점유자와 점유상태는 별도로 확인해야 합니다. 낙찰 이후 인도 가능성과 보증금 반환에 따른 명도 조건을 함께 검토해야 합니다.
• 침수위험지구. 미평지구 침수위험지구 지정의 세부 범위, 과거 피해 이력, 관리사무소의 시설 점검 및 유지보수 현황을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 자료, 배당요구 자료 및 실거래가 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “9,000만원에 낙찰받는다고 9,000만원짜리 취득은 아니다”

이 물건은 신건부터 가격 경쟁력이 높지 않습니다. 최저매각가 90,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 84,000,000원의 107.1%이고, 최신 거래 81,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 +6.3%라는 점을 고려하더라도 현재 최저가를 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

보다 중요한 문제는 임차보증금 76,000,000원입니다. 정민영의 임대차는 말소기준인 2025년 압류보다 먼저 시작되었으며, 매각물건명세서는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 주택도시보증공사에 대한 예상배당만으로 이 위험이 제거되었다고 단정할 수 없습니다.

단지 경매물건 평균 유찰 횟수 5.8회, 최근 시세보다 높은 신건 가격, 임차보증금 인수 가능성, 여러 조세 압류, 침수위험지구 지정까지 종합하면 현재 회차의 적극적인 입찰은 권하기 어렵습니다. 유찰이 진행되더라도 보증금 인수 문제를 먼저 해결한 뒤 실질취득금액을 최근 실거래와 비교해야 합니다.

결론은 신건 입찰 보류, 임차보증금 변제관계 확인 우선입니다. 권리 인수액이 확정되기 전에는 낮아진 최저가도 안전한 가격 메리트가 아닙니다.