서울남부지방법원 2024타경128171. 구로동 벽산디지털밸리7차 제8층 제801호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 공부상 용도는 공장이며, 현장에서는 인접 호실과 벽체가 철거된 상태로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사세렌라이프로 확인되고, 2020년 10월 28일 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 등기에 기재된 당시 거래가액은 842,000,000원입니다. 다만 이 거래가액과 현재 감정가의 평가 범위 및 일괄매각 대상이 동일한지는 별도 확인이 필요하므로, 과거 거래가만으로 현재 가치를 판단해서는 안 됩니다.

핵심은 높은 감정가 자체도, 두 차례 유찰이라는 사실 자체도 아닙니다. 실제로 무엇이 매각되고, 누가 어디까지 점유하며, 낙찰자가 어떤 상태로 인도받을 수 있는지가 먼저입니다. 공장저당 목록에 포함된 자산 중 소재불명·확인불능·중복 내역이 있다는 명세서의 설명과 대항력 판정이 끝나지 않은 점유 기재는 입찰가를 정하기 전에 반드시 해소해야 할 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 검토는 여기서 끝나지 않는다

가장 중요한 기준은 2020.10.28 설정된 을구 5번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 910,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 중소기업은행의 추가 근저당권과 주식회사라마파트너스의 근저당권, 기술보증기금 등의 가압류, 국세·건강보험·지방자치단체 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 중소기업은행의 2011년 근저당권 576,000,000원은 2015년에 말소되었고, 2020년 주식회사신한은행 근저당권 7,200,000,000원도 2020.10.28 말소 처리되어 현재 말소기준보다 앞서 존속하는 담보권으로 보지 않습니다. 다만 선순위 법정권리나 임차인의 대항력 문제는 등기상 말소 순서만으로 모두 판단할 수 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력 없는 법인과 판정 미상 기재를 분리

현황조사에는 주식회사 아이온이애드(대표자 이종민)가 801호 임차인으로 나타납니다. 기재된 보증금은 85,000,000원, 월차임은 8,500,000원이며, 전입신고일은 2023.03.13입니다. 말소기준인 2020.10.28보다 후순위이므로 조사상 대항력 없음으로 분류됩니다.

그러나 매각물건명세서에는 별도로 ‘애드’라는 명칭과 주거 용도 기재가 있습니다. 전입신고일과 보증금, 구체적인 점유 범위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 이 기재가 앞서 확인된 법인 임차인과 동일한 대상을 가리키는지도 확정할 수 없습니다.

확인된 법인 임차 기재 1건과 추가 점유 관련 기재 1건입니다. 두 기재의 동일성 및 실제 독립 임차인 수는 확정되지 않았습니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 임차인으로 분류된 기재는 없습니다.

매각 전에는 점유자별 임대차계약서, 전입 및 사업자등록 관련 사항, 실제 점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부와 종기를 확인해야 합니다. 특히 공부상 공장에 주거 용도의 점유 기재가 병존하는 점은 현장 상태와 법률관계를 추가로 확인해야 할 이유입니다.

③ 감정가 대비 할인 — 64%는 곧바로 시세 대비 저가를 의미하지 않는다

감정가는 7,781,055,000원이고 현재 최저매각가는 4,979,875,200원입니다. 두 차례 유찰에 따른 최저가 비율은 64%입니다. 그러나 동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로 실제 시세보다 얼마나 저렴한지 계산할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,979,875,200원 가정)

현재 회차 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 배당액은 제공된 채권최고액·청구금액 및 집행비용 추정치에 따른 계산이며, 실제 확정채권액·세금 우선순위·배당요구·대위변제 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

위 표는 실제 법원의 확정 배당표가 아닙니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 계산이며, 기술보증기금의 근저당권 일부이전·가압류 관련 채권의 실제 귀속과 중복 여부는 별도 검증해야 합니다. 당해세·최우선변제 및 미상 점유자의 권리도 확정 반영되지 않았습니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오

채권 총액 5,972,353,148원을 기준으로 매각가가 내려가는 경우의 예상 배당 및 미배당 변화입니다. 아래 금액은 회차별 시뮬레이션이지 향후 유찰이나 해당 가격의 낙찰이 확정되었다는 뜻은 아닙니다.

신청채권자인 중소기업은행의 청구금액은 5,869,072,881원입니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차와 3회 유찰 가정에서 신청채권자 배당액은 3,491,000,000원이며, 4회 유찰 가정에서는 3,152,848,927원입니다. 어느 경우에도 신청채권자의 청구액 전액이 충족되는 것으로 계산되지 않습니다. 다만 배당표는 채권별 실제 잔액과 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 건물 상태·입지·환금성 메모

• 공부상 용도. 매각물건명세서상 공장입니다. 일반 주거용 아파트가 아닌 산업시설 관련 집합건물로, 실제 사용 가능 용도와 산업단지 관련 제한을 검토해야 합니다.
• 물리적 통합. 801호와 802호, 803호 일부가 벽체 철거 등을 통해 합쳐져 있으며 임차인 주식회사 아이온이애드가 사용 중인 것으로 기재됩니다.
• 인접 소유자 사용. 804호부터 807호는 벽체 철거를 통해 통합되어 있고, 803호 일부와 함께 소유자가 이용 중인 것으로 나타납니다.
• 803호 내부 통로. 803호 내부에는 가벽을 세워 통로로 이용 중이라는 설명이 있습니다. 통행권·출입구·피난 동선과 향후 호실 분리 가능성을 확인해야 합니다.
• 공장저당 대상. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 일괄매각에 포함되지만, 목록 중 소재불명·확인불능·중복 자산이 있어 실제 현존 물건과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역 및 과밀억제권역에 포함된 것으로 나타납니다. 공시지가는 5,423,000원/㎡입니다.
• 토지 관련 제한. 토지거래계약 허가구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 확인됩니다. 해당 집합건물 거래와 이용에 대한 구체적 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 공장형 집합건물은 실제 용도, 설비 상태, 호실 분리 가능성, 임대차와 산업시설 이용 조건에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 매각목록 원본. 제801호에 실제 포함되는 전유부분·대지권 및 일괄매각 자산의 범위를 정확하게 확인하세요.
• 공장저당 목록 실사. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 자산별 소재와 현존 여부, 중복·확인불능 항목을 감정평가서와 대조하세요.
• 임차인 동일성. 주식회사 아이온이애드와 ‘애드’ 기재가 동일한 점유자를 지칭하는지 확인하세요. 기재만으로 실제 독립 임차인 수를 확정하지 마세요.
• 대항력 조사. 미상 점유자의 전입·사업자등록·점유개시 시점과 계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 사항을 확인하세요.
• 호실 경계 확인. 801호·802호·803호·804~807호의 실제 경계, 소유관계, 통로 및 벽체 철거 상태를 현장·도면으로 검증하세요.
• 명도 계획. 후순위 임차인이라도 실제 점유를 종료시키는 데 협의와 인도절차가 필요할 수 있습니다. 영업 시설 및 설비의 반출 문제도 확인하세요.
• 채권 중복 점검. 기술보증기금의 752,281,759원 대위변제와 별도 가압류 청구금액의 관계, 실제 배당채권액을 확인하세요.
• 세금·체납. 국세·지방세 압류의 세목·법정기일 및 공용부분 관리비 체납 내역을 확인하세요.
• 실거래·임대시장. 감정가 64%라는 숫자만으로 응찰하지 말고 동일 권역 유사 공장형 집합건물의 최근 거래와 임대료·공실 및 매각 사례를 비교하세요.
• 최신 원본 대조. 2026.10.28 매각기일 전 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 것은 인수 위험과 실제 사용 가능성

이 물건은 감정가의 64%라는 가격표만 보면 주목할 만합니다. 그러나 저렴하다고 평가하려면 먼저 시장가격이 확인되어야 합니다. 현재는 동일 용도의 최근 거래를 근거로 한 시세 비교가 불가능하고, 산업시설 관련 사용 조건과 통합 호실 구조, 공장저당 목록의 실제 자산 가치도 검증이 필요한 상태입니다.

등기상 말소기준은 명확하며 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 법인 임차인의 대항력 없음만 확인되었다고 해서 모든 점유자의 인수 위험이 0원으로 확정되는 것은 아닙니다. ‘애드’의 법적 지위와 실제 보증금은 여전히 확인 대상입니다.

결론은 현 단계에서 입찰 보류·원본 및 현장 확인 우선입니다. 2회 유찰된 최저가가 실제 시세보다 유리한지 판단하기 어렵고, 통합 공장의 물리적 인도와 미상 점유 문제가 해결되지 않았습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라 매각 범위 확정, 대항력 검증, 사용·복구 가능성, 실거래 가치 확인에 있습니다.