서울남부지방법원 2025타경426. 서울 구로구 디지털로 272, 한신아이티타워 13층 1313호입니다. 명칭만 보면 일반 업무용 사무실처럼 보일 수 있지만, 매각물건명세서에는 공부상 용도가 공장으로 기재돼 있습니다. 감정평가서 역시 공장으로 이용 중이라고 설명합니다. 따라서 일반 아파트나 오피스텔과 동일한 기준으로 가격과 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
권리구조의 중심은 2020년 9월 24일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 936,000,000원이며, 국민은행이 신청한 임의경매의 청구금액은 574,889,980원입니다. 이후 여러 채권자가 가압류를 등기했고, 현재 최저매각가에서는 국민은행의 신청채권조차 전액 회수되지 않는 배당구조입니다. 다만 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경426 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 235 한신아이티타워 제13층 제1313호 도로명주소: 서울특별시 구로구 디지털로 272 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 공장 · 감정평가상 공장 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 중 13층 · 사용승인일 2003.04.25 |
| 소유자 | 리치앤타임주식회사 (2012.07.31 소유권이전등기 · 회사합병) |
| 감정가 | 828,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 529,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 574,889,980원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.24 국민은행 근저당권 · 채권최고액 936,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 현황조사 점유자 | (주)모비소프트(대표 송원영) · 사무실 사용 |
| 용도지역 | 준공업지역 · 국가산업단지 · 산업시설구역 |
① 권리 흐름 — 후순위 채권은 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 을구 11번 국민은행 근저당권입니다. 2020년 9월 24일에 설정됐고, 이보다 뒤에 등기된 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 조흥은행·신한은행 등 근저당권과 다쏘시스템코리아의 종전 근저당권은 이미 말소된 이력으로 확인됩니다.
특히 후순위 가압류에는 신보2024제23차유동화전문 유한회사, 신용보증기금, 기술보증기금, 국민은행, 다쏘시스템코리아가 포함돼 있습니다. 채권액이 크고 가압류 건수가 많다는 사실만으로 그 금액을 낙찰자가 직접 갚아야 하는 것은 아닙니다. 후순위 등기상 금전채권이 매각으로 소멸하는 점은 권리상 긍정적입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 30,000,000원의 행방이 핵심
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 점유 장소는 1313호, 사용 용도는 사무실입니다. 다만 감정평가서에는 이용 상호가 (주)모비게임으로 기재돼 있어 현황조사상 (주)모비소프트와 명칭이 일치하지 않습니다. 실제 점유 주체와 임대차계약 상대방을 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
(주)모비소프트 대표 송원영 1313호 · 사무실 |
30,000,000원 |
가능·미상 대항요건 성립일 미상 |
미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
승계신고 아님 실제 점유 임차인 |
이 임차인이 말소기준권리보다 먼저 유효한 대항력을 취득했고 매각대금에서 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 매수인이 미배당 보증금의 반환의무를 인수할 수 있습니다. 반대로 매수인에게 대항할 수 없는 임차인이라면 일반적인 임차보증금 인수와는 다른 결과가 됩니다. 실질취득비용은 낙찰가에 실제 승계되는 미배당 보증금을 더해 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 64%가 곧 시세의 64%는 아니다
현재 최저매각가는 529,920,000원으로, 감정가 828,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 내려온 것은 사실입니다. 그러나 동일 건물·동일 용도·유사 규모의 최근 실거래가와 비교하기 전에는 이 가격이 시장에서 저렴한 수준인지 판단하기 어렵습니다.
더욱이 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 공부상 공장입니다. 국가산업단지 및 산업시설구역에 위치해 용도에 맞는 사용 가능성과 입주 자격, 매수 이후 활용 조건을 함께 살펴봐야 합니다. 임차인의 보증금이 승계되면 비교 기준도 최저매각가가 아니라 실질취득비용으로 바뀝니다.
④ 예상배당표 (매각가 529,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,699,200원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 936,000,000원 | 522,220,800원 |
| 2. 가압류 · 신보2024제23차유동화전문 유한회사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 280,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민은행 | 311,845,045원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 다쏘시스템코리아 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세, 임차인의 최우선변제 및 우선변제권 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권잔액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
집행비용 7,699,200원을 공제하고 남는 522,220,800원이 국민은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 국민은행의 경매 청구금액 574,889,980원도 전액 충족되지 않으며, 다른 후순위 가압류권자들에게 돌아갈 예상 배당액은 없습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당과 미배당 위험
| 유찰 상황 | 최저가 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 529,920,000원 | 522,220,800원 | 2,555,624,245원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 423,936,000원 | 417,296,640원 | 2,660,548,405원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 339,148,800원 | 333,600,717원 | 2,744,244,328원 |
유찰이 거듭되면 매각가격과 채권자 배당액은 감소하고, 채권자들에게 발생하는 미배당 총액은 증가합니다. 하지만 총 미배당액이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수액은 현재 배당 계산상 0원으로 처리돼 있으나, 임차인의 대항력·배당순위가 확인되기 전에는 이 수치를 확정적인 인수액으로 사용할 수 없습니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울구로남초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트형공장, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 13층 호실입니다. 사용승인일은 2003.04.25이며 승강기, 위생·급배수, 소화전, 화재경보 및 주차장설비 등이 설치돼 있습니다.
- 실제 이용. 감정평가상 공장으로 이용 중이며 상호는 (주)모비게임으로 기재돼 있습니다. 현황조사의 (주)모비소프트와 점유 주체가 동일한지 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 준공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역에 속합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시돼 있어 해당 거래의 허가 대상 여부와 산업단지 내 취득·입주 요건을 확인해야 합니다.
- 추가 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 사항이 있고 건축선 저촉도 표시돼 있습니다. 향후 용도변경이나 시설 변경을 계획한다면 관련 제한을 검토해야 합니다.
- 도로. 건물 부지는 북서측 약 30m 도로와 북동측 약 18m 도로에 접합니다. 토지는 평지의 가로장방형이며 공장·근린생활시설·업무시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 건축 관련 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대차 및 점유 상황은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장형 집합건물로서 일반 주거용 물건보다 용도에 적합한 매수자와 입주 수요의 영향을 받을 수 있습니다. 현재 최저가만으로 재매각 가능가격이나 시장 할인율을 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. (주)모비소프트의 실제 점유 개시일, 사업자등록 내역, 임대차계약서, 보증금 지급내역 및 법적 대항요건을 확인하세요. 말소기준일인 2020.09.24와의 선후관계가 중요합니다.
- 우선변제와 배당요구 확인. 보증금 30,000,000원의 확정일자, 배당요구 여부, 우선변제권 및 미배당 승계 가능성을 매각물건명세서와 사건기록으로 확인하세요.
- 점유 법인 불일치 확인. 현황조사상 (주)모비소프트와 감정평가상 (주)모비게임의 관계를 확인하고 실제 임차인·사용자·계약 상대방을 구분하세요.
- 등기 권리 재확인. 국민은행 근저당권을 말소기준으로 한 소멸 구조와 기존에 말소된 근저당권 이력을 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
- 산업단지 입주 가능성. 공부상 공장이므로 해당 산업시설구역에서 매수인의 업종과 예정 사용 방식이 허용되는지, 별도 입주·관리 절차가 필요한지 확인하세요.
- 토지거래허가 관련 사항. 허가구역 표시가 실제 본건 거래와 취득 방식에 어떤 영향을 주는지 관할 기관을 통해 확인하세요.
- 최근 거래 시세. 한신아이티타워 내 같은 용도와 유사 규모의 최근 실거래, 실제 매물가격, 임대수요 및 공실 가능성을 비교해 입찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·명도·현장 확인. 관리비 체납과 공용부분 부담, 현 점유자의 인도 가능성, 내부 시설 및 실제 이용 상태를 확인하세요.
- 실질취득비용 재산정. 낙찰대금에 확정되는 임차보증금 인수액과 취득·명도·관리비 등 별도 부담을 반영한 뒤 가격을 비교하세요.
- 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록의 변경사항을 반드시 재확인하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 것은 임차인과 실제 시장가격
이 물건의 장점은 등기상 권리정리의 방향이 비교적 분명하다는 것입니다. 국민은행 근저당을 말소기준으로 하고, 그 이후 설정된 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 대규모 채권 미배당이 발생하더라도 이를 곧바로 매수인 부담으로 볼 수는 없습니다.
반면 입찰 판단의 핵심은 아직 남아 있습니다. 임차보증금 30,000,000원의 대항력과 우선변제권이 미확정이며, 현황조사와 감정평가서에 기재된 점유 상호도 서로 다릅니다. 감정가의 64%라는 최저매각가 역시 실제 시장가격과의 비교가 끝난 수치는 아닙니다. 산업시설구역 내 공장형 물건이라는 점도 일반적인 주거용 경매와 다른 검토를 요구합니다.
따라서 현재 판단은 권리정리 가능성은 있으나, 인수액·가격·활용성 확인 전 입찰 보류입니다. 임차인의 법적 지위가 정리되고 같은 용도 물건의 최근 실거래로 실질취득비용의 경쟁력이 확인될 때 비로소 적정 입찰가격을 결정할 수 있습니다. 유찰 횟수와 감정가 할인율만으로 투자 매력을 판단해서는 안 됩니다.
