서울남부지방법원 2025타경636. 서울 강서구 화곡동의 강서금호어울림퍼스티어 101동 1층 105호가 경매에 나왔습니다. 이광원과 최미선이 각각 지분 2분의 1을 소유하고 있고, 신한은행이 설정한 채권최고액 520,000,000원의 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 이광원 지분에 여러 가압류가 설정됐고, 신한은행의 임의경매가 개시됐습니다. 현재 경매의 신청채권자는 신한은행이며 청구액은 409,736,320원입니다.
권리관계에서 중요한 점은 임차인이 실제로 존재한다는 것입니다. 엄미경은 주택 전부를 임차한 것으로 조사됐고, 보증금은 400,000,000원입니다. 다만 전입일인 2024.06.25는 신한은행 근저당 설정일 2024.03.14보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료상 선순위 대항력 임차인에 해당하지 않으며, 보증금을 낙찰자가 별도로 인수하는 구조로 분석되지는 않습니다. 그렇다고 배당문제가 사라지는 것은 아닙니다. 임차인의 배당요구 사실과 실제 배당순위는 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경636 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1176 강서금호어울림퍼스티어 제101동 제1층 제105호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로54길 43 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지상 19층 중 1층 |
| 단지현황 | 강서금호어울림퍼스티어 · 523세대 · 준공일 2023.12.27 |
| 소유자 | 이광원(지분 2분의 1), 최미선(지분 2분의 1) |
| 소유권이전 | 2024.03.14 · 2021.12.30 매매 원인 |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 1,050,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 409,736,320원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.14 신한은행 근저당권 · 채권최고액 520,000,000원 |
| 임차인 | 엄미경 · 보증금 400,000,000원 · 배당요구 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 가압류는 소멸
권리 흐름의 중심은 2024.03.14 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사에스티유니타스, 롯데카드, 현대카드, 비엔케이캐피탈의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 신한은행의 임의경매개시결정과 후순위 압류도 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다.
다만 등기부에는 일반적인 근저당과 가압류 이외에 주택법 제57조의2에 따른 거주의무 및 주택법 제64조에 따른 전매제한 관련 기재가 있습니다. 원래의 거주의무 등기는 말소 처리된 것으로 표시되지만, 관련 경정등기에는 거주의무와 소유권이전 제한 문구가 기재되어 있습니다. 따라서 해당 경정기록의 현재 효력과 실제 말소 상태를 등기 원본 및 관계기관에서 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 4억, 대항력은 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄미경 105호 전부 |
400,000,000원 | 전입 2024.06.25 확정 2024.01.11 |
대항력 없음 | 순위 확인 필요 | 승계 없음 |
엄미경은 2025.10.29 배당요구를 신청했습니다. 확정일자는 2024.01.11로 신한은행 근저당 설정일보다 앞서지만, 전입신고가 2024.06.25로 늦었다는 사실이 핵심입니다. 확정일자가 앞선다는 이유만으로 선순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다. 전입과 점유 및 확정일자의 요건을 함께 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 10.5억, 시세 검증이 먼저
강서금호어울림퍼스티어는 523세대 규모로, 준공일은 2023.12.27입니다. 대상은 101동 1층 105호이며, 시세비교용으로 제시된 면적은 59.74㎡이지만 대상 물건과의 면적 일치는 확인되지 않았습니다.
동일 평형의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 확인되지 않았으므로 최저매각가 1,050,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지 계산할 수 없습니다. 감정가와 최저매각가가 같다는 사실은 할인 없이 신건으로 진행된다는 뜻이지, 주변 시세 대비 저렴하다는 의미가 아닙니다.
| 감정평가액 | 1,050,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 1,050,000,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 100% · 신건 |
| 시세비교 대상 면적 | 59.74㎡ · 대상 면적 일치 미확인 |
| 최근 실거래 평균 | 확인 필요 |
| 최신 실거래가격 | 확인 필요 |
| 최근 가격 추세 | 확인 필요 |
| 시세 대비 가격 메리트 | 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 1,050,000,000원 가정)
다음은 신건 최저매각가에 매각된다는 가정 아래, 집행비용과 등기상 채권최고액·가압류 청구금액을 기준으로 작성한 기초 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 엄미경의 배당요구와 조세채권 배당이 반영되지 않아 실제 법원 배당순위 및 배당액과 차이가 발생할 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사에스티유니타스 | 92,717,500원 | 92,717,500원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,464,526원 | 10,464,526원 |
| 4. 가압류 · 현대카드주식회사 | 37,326,837원 | 37,326,837원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 79,557,709원 | 79,557,709원 |
| 임차인 · 엄미경 | 400,000,000원 | 별도 산정 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부(기초 산식) | — | 297,033,428원 |
위의 소유자 잔여 297,033,428원은 임차인 배당과 당해세·기타 조세채권을 반영하지 않은 기초 계산 결과이며, 실제 소유자 교부액으로 확정할 수 없습니다. 신한은행의 예상배당 520,000,000원도 실제 확정채권액이 아닌 등기상 채권최고액 기준입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 배당 부족은 별개
현재 신건의 최저매각가는 1,050,000,000원입니다. 유찰 시 가정된 회차별 최저가격과 채권배당 부족액을 비교하면 다음과 같습니다. 이는 시세 대비 할인율이 아니라 감정가 대비 가격 변화입니다.
| 회차 | 최저가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,050,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 840,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 672,000,000원 | 77,186,572원 | 0원 |
기초 시나리오상 2회 유찰 가격인 672,000,000원에서는 채권 미배당액이 77,186,572원 발생합니다. 그러나 이 부족액에는 임차인의 실제 배당분이나 조세채권이 반영되지 않았으므로 현실의 배당 부족 규모와 다를 수 있습니다.
중요한 것은 채권자의 미배당이 곧 매수인의 채무 인수로 이어지는 것은 아니라는 점입니다. 엄미경의 전입이 말소기준 근저당보다 늦다는 현재 권리판단에서는 회차별 매수인 인수 예상액이 0원으로 유지됩니다. 다만 매각허가조건이나 주택법상 제한은 별도 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하고, 전반적인 입지여건은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 1층에 위치합니다. 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기·난방·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 속합니다. 공시지가는 5,971,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 지정 또는 저촉 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 기재는 지목 도로에 한정되므로 적용 범위를 구분해야 합니다.
- 환금성. 523세대 규모의 2023년 준공 단지입니다. 다만 1층이라는 개별 조건과 동일 면적 실거래 비교 미확인 상태를 감안하면 실제 매도가격과 환금성을 수치로 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 비교. 강서금호어울림퍼스티어의 동일·유사 면적 최근 실거래를 확인하고 1층 조건을 반영하세요. 감정가만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 임차인 점유. 엄미경의 실제 점유 개시 시점과 임대차계약, 전입세대 및 매각물건명세서를 대조하세요. 보증금 400,000,000원의 배당요구 사실도 재확인해야 합니다.
- 배당순위. 임차인의 확정일자·전입일·배당요구일을 기초로 우선변제 여부를 확인하고, 가압류 및 조세채권을 포함한 실제 배당순서를 검토하세요.
- 근저당 실채권액. 신한은행의 청구액 409,736,320원과 채권최고액 520,000,000원은 서로 다른 개념입니다. 실제 배당액은 확정채권액을 기준으로 확인해야 합니다.
- 전매제한 관련 등기. 주택법 제57조의2·제64조 관련 부기 및 경정등기의 말소 상태와 효력을 확인하세요. 제출된 전매동의서의 적용 범위와 경매 취득 후 소유권이전등기 가능 여부도 점검해야 합니다.
- 압류·조세채권. 강서구 및 마포세무서장 관련 압류의 원인채권과 당해세 여부를 확인하세요. 배당표의 소유자 잔여액은 확정된 금액이 아닙니다.
- 입찰보증금. 실제 매각공고에 따른 보증금액과 납부방법을 확인하세요. 특히 입찰 전 변경된 매각조건이 있는지 확인해야 합니다.
- 관리비·인도. 관리비 체납 여부, 점유 현황 및 명도 절차를 확인하세요. 임차인이 대항력이 없더라도 실제 인도와 이사 협의에는 별도 시간과 비용이 필요할 수 있습니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 자료 및 실제 매각조건을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 검토할 문제는 남는다”
서울남부지방법원 2025타경636은 말소기준권리가 비교적 명확한 아파트 경매입니다. 신한은행 근저당이 선순위이고, 임차인 엄미경의 전입이 그 이후이므로 현재 확인된 금전적 인수 예상액은 0원입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
하지만 이 물건을 단순한 권리 안전형으로만 평가하기는 어렵습니다. 400,000,000원 임차보증금의 배당요구가 실제로 존재하는데, 기초 예상배당에는 그 배당 가능액이 반영되지 않았습니다. 또한 주택법상 거주의무·전매제한 관련 등기와 경정기록의 현재 효력도 확인이 필요합니다. 전매동의서 제출 사실은 긍정적인 자료지만, 관련 등기의 법적 효력까지 확인하는 절차를 대신하지는 못합니다.
가격 판단도 보류해야 합니다. 감정가와 최저매각가가 모두 1,050,000,000원이지만, 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 적정한 응찰 상한을 산정할 수 없습니다. 권리상 인수액은 낮지만, 배당과 전매제한을 추가 검증해야 하고 가격 매력은 미확인인 물건입니다. 따라서 현재의 핵심 전략은 무조건적인 신건 응찰이나 유찰 대기가 아니라, 등기 제한의 효력 확인 → 임차인 배당순위 검토 → 동일 면적 시세 검증을 마친 뒤 입찰 여부를 결정하는 것입니다.
