서울중앙지방법원 2025타경104091. 서울특별시 강남구 논현동 144-7 소재의 토지·건물입니다. 논현역 남동측 인근으로 음식점, 주점, 카페, 병원 등 근린생활시설과 업무시설이 혼재한 상업지대에 자리하고 있습니다. 토지면적은 157.0㎡이며, 건물은 1977.12.12 사용승인된 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물입니다. 공부상 주거시설·근린생활시설로 등재되어 있으나 현황은 근린생활시설이고, 현재 음식점 용도의 리모델링 공사가 진행 중인 것으로 조사됐습니다.

등기상 소유자는 주식회사이에스뭉입니다. 2022.07.28 지분 5분의 4를 취득한 이후 2025.07.04 나머지 5분의 1을 이전받아, 등기상 각 지분을 모두 보유하는 형태입니다. 국민은행 근저당권이 설정된 상태에서 주식회사안동한우원이 청구금액 194,100,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 단순히 근저당권이 소멸하느냐만 살펴볼 물건이 아닙니다. 같은 공동담보목록과 관련된 근저당 기재, 확인되지 않은 임대관계, 제시외 건물의 필지 경계 문제, 차량접근 제한이 실제 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 공유지분 이력

말소기준은 2022.07.28 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이며, 등기상 공동담보목록 제2022-829호가 기재되어 있습니다. 이후 국민은행의 추가 근저당권과 주식회사안동한우원의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 홍사성에 대한 가압류, 송성훈 지분에 대한 가압류, 이윤식의 가압류 및 이전 강제경매개시결정은 각각 등기부상 말소된 이력이 있습니다. 현재의 강제경매개시결정은 2025.10.14 접수된 갑구 15번입니다.

② 임차·점유와 제시외 건물 — 인수 0원으로 끝나지 않는다

확인된 임차인 명단에는 등재된 임차인이 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 확정하거나 점유관계가 모두 정리된 것으로 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 음식점으로 리모델링 공사 중입니다. 공사 주체가 소유자인지, 별도 임차인 또는 점유자인지, 공사와 관련된 계약관계가 존재하는지 확인할 필요가 있습니다. 임차관계가 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 대항력이 없다고 확정할 수도 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 9,359,807,500원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 제외한 배당가능액은 9,263,809,425원이며, 입력된 배당순위와 채권최고액 기준 산정에서는 국민은행 근저당권에 우선 배당되고 신청채권자인 주식회사안동한우원에는 배당이 돌아가지 않습니다.

예상배당은 기재된 채권최고액 및 배당 산정순위를 적용한 추정치입니다. 공동담보에 따른 중복채권 조정, 실제 채권원리금, 배당요구, 당해세·최우선변제 등은 확정되지 않았으므로 실제 법원 배당과 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

현재 최저매각가는 감정가와 같은 9,359,807,500원입니다. 신건에서 낙찰되지 않을 경우를 가정한 가격과 미배당 예상액은 다음과 같습니다.

각 회차에서 신청채권자 예상배당은 모두 0원이며, 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 낙찰가가 낮아질수록 미배당이 늘어나는 구조가 곧 매수인에게 유리한 가격을 보장하는 것은 아닙니다. 현재 확인된 실거래 비교가격이 없어 감정가나 유찰 후 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 논현역 남동측 인근의 상업지대로 음식점, 주점, 카페, 병원 등 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고, 인근에는 주거지대가 소재합니다.
• 교통. 인근에 논현역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다. 다만 본건까지 차량접근은 불가한 것으로 조사되어 차량을 이용하는 상업시설 운영과 물류·공사에 제약이 생길 수 있습니다.
• 토지. 지목 대, 면적 157.0㎡, 평지·세로장방형이며 토지대장상 도로접면은 소로한면입니다. 공부상 도로접면과 실제 차량접근 가능 여부는 구분해서 판단해야 합니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·제2종일반주거지역으로, 과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 확인됩니다. 적용 대상과 허가 필요 여부는 실제 취득 주체 및 이용목적에 따라 확인해야 합니다.
• 공시지가. ㎡당 21,210,000원으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 행정적 평가가격이므로 이를 실제 매매시세나 경매 적정가격으로 직접 대체해서는 안 됩니다.
• 건물 상태. 1977.12.12 사용승인된 2층 건물이며 외벽은 페인팅, 창호는 하이샤시로 기재되어 있습니다. 현재 실내 인테리어 공사 중이므로 건물의 구조·설비와 공사 진행상태를 재확인해야 합니다.
• 설비. 급배수·위생·도시가스 설비가 확인되나 리모델링 중이므로 실제 작동상태와 사용 가능 여부가 중요합니다.
• 환금성. 논현역 인근의 상업적 입지는 장점이지만, 실제 차량접근 불가, 노후 건물, 용도·공사현황 및 인접필지 문제로 매수층이 제한될 가능성이 있습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 환금성과 적정가격에 대한 정량 판단은 유보해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권의 공동담보목록 제2022-829호, 을구 1·2·3번의 관계, 실제 채권잔액 및 배당요구액을 대조하세요. 특히 5,520,000,000원 기재가 서로 독립된 채무인지 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당. 주식회사안동한우원의 청구액 194,100,000원에 대해 예상배당이 0원으로 산정된 이유를 실제 채권순위·공동담보 관계와 함께 확인하세요.
• 점유·임대. 리모델링 공사의 계약 주체, 현재 점유자, 임대차계약서, 임차보증금, 사업자등록·전입 및 배당요구 내역을 확인하세요. 임대관계 미상 상태에서 인수위험이 전혀 없다고 확정해서는 안 됩니다.
• 제시외 건물·경계. 제시외 건물 ㄱ~ㄷ의 위치, 현황측량 결과, 인접필지와의 경계, 소유권 및 사용권한, 법원의 매각 포함 범위를 확인하세요.
• 실제 차량접근. 감정평가상 차량접근 불가로 기재되어 있습니다. 도로 현황, 통행권과 공사·영업에 필요한 반입 동선을 현장에서 확인하세요.
• 건축·인허가. 공부상 주거시설·근린생활시설과 현황 근린생활시설의 관계, 음식점 용도 사용 가능 여부, 리모델링 공사의 허가·신고 및 소방·위생 관련 요건을 확인하세요.
• 규제·토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 관련 지정과 실제 경매취득 시 적용 여부, 이용목적별 제한을 관할 기관에 확인하세요.
• 가격 검증. 논현동 인근 유사 토지의 최근 실거래, 건물의 실제 활용가치, 리모델링·보수비, 영업 가능성 및 예상 매각기간을 검토한 뒤 응찰 상한을 설정하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 토지·건물 등기부, 건축물대장, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 매각조건을 반드시 원본으로 재확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 = 안전한 투자”는 아니다

서울 강남구 논현역 인근이라는 입지 자체는 관심을 끌 만합니다. 말소기준이 명확하고, 국민은행 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이며, 입력된 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.

그럼에도 이 물건을 단순한 권리 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 임대관계 미상, 제시외 건물의 인접필지 소재 가능성, 차량접근 불가, 노후 건물의 리모델링 상태가 취득 후 비용과 활용 가능성에 직접 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 여기에 동일 공동담보 관련 근저당권이 중복 산정되었을 가능성까지 있어 예상배당을 확정적 결과로 받아들일 수 없습니다.

신건 최저가 9,359,807,500원의 가격 메리트도 아직 검증되지 않았습니다. 비교 가능한 최신 실거래와 현재 수익성이 확인되지 않은 이상, 유찰 가능성만으로 투자 매력을 높게 평가할 이유는 없습니다.

결론은 권리 말소 전망은 비교적 명확하나, 실제 취득 위험과 가격 적정성은 미확정입니다. 공동담보 중복 여부, 현장 경계, 임대·점유 상태와 적정 시세 검증이 완료되기 전에는 신중한 접근이 필요합니다.