서울남부지방법원 2025타경13042. 영등포시장역 남서측 인근의 리저브오피스텔 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 요항표의 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 등기상 소유자는 조춘봉과 조진영으로, 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 이번 경매는 일반적인 근저당권 실행에 따른 전체 호실 매각이 아니라 조춘봉 지분에 대한 청산 목적의 형식적 경매로 기재되어 있습니다.

권리 흐름도 단순하지 않습니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2020.07.09 김민태의 가압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2019.01.21 조춘봉 지분에 대한 소유권이전청구권가등기가 살아 있고, 매각물건명세서는 이 가등기를 매수인이 인수하는 권리로 명시합니다. 게다가 조진영의 임차권은 등기일이 말소기준 이후이지만, 주민등록일과 점유개시일은 그 이전입니다. 선순위 임차인과 선순위 가등기라는 서로 다른 위험을 동시에 검토해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가등기와 임차권이 핵심

임차인·점유관계 — 보증금과 권리 중복 여부까지 확인

확인된 임차권자는 조진영 1명이며, 별도로 조철수 1명이 점유·전입 관련 인물로 조사되어 있습니다. 조철수의 임대차 성립 여부와 보증금은 확인되지 않았습니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고는 확인되지 않으므로, 확인된 임차보증금 165,000,000원은 한 번만 계산합니다.

조철수의 2025.05.27 전입은 2020.07.09 말소기준보다 늦습니다. 이 전입일만으로 말소기준에 앞선 대항력을 인정할 수 없으며, 보증금·확정일자·점유 원인도 확인이 필요합니다. 조진영의 대항력과 우선변제는 제시된 임차권등기 및 배당 가정을 기준으로 표시했습니다.

② 실질취득 분석 — 유찰되어도 총부담은 거의 내려가지 않는다

이 물건에서 가격 판단의 기준은 단순한 최저매각가가 아니라 낙찰대금과 미배당 보증금 인수액의 합계입니다. 조진영의 보증금은 165,000,000원으로 현 최저가 73,000,000원보다 큽니다. 배당 가정상 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않으므로 매수인에게 미배당액이 남습니다.

유찰 회차는 향후 가격 변화를 가정한 시나리오이며 실제 유찰 이력이 아닙니다. 실질취득액은 각 회차의 낙찰가에 해당 회차의 예상 인수액을 더한 값입니다. 집행비용 추정에 따라 합계에 소폭 차이가 발생합니다.

표에서 확인되는 사실은 명확합니다. 최저가가 73,000,000원에서 46,720,000원으로 낮아져도 예상 실질취득액은 166,714,000원에서 166,240,960원으로 소폭 변할 뿐입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 배당되지 못한 보증금이 늘어나기 때문입니다. 따라서 이 경매에서 여러 번 유찰되는 상황 자체가 매수인의 실질취득 비용을 크게 낮춰주는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 먼저 공제하고, 나머지 금액을 임차인 조진영의 보증금에 배당합니다. 김민태와 김경희의 가압류 채권에는 배당 가능한 금액이 남지 않습니다.

가압류 채권자인 김민태의 청구금액은 127,000,000원, 김경희의 청구금액은 200,000,000원으로, 두 채권의 합계는 327,000,000원입니다. 이번 배당 가정에서 두 채권 모두 0원 배당으로 계산됩니다. 이 가압류 채권액을 임차보증금과 합산하여 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

예상배당은 낙찰가 73,000,000원과 집행비용 1,714,000원을 전제로 한 추정입니다. 실제 배당순위, 집행비용, 조세채권, 임차권 존속 여부 및 지분매각에 따른 법률관계에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 영등포시장역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2018년 7월 사용승인된 지상 8층 철근콘크리트 건물의 6층 601호입니다. 위생·급배수설비, 승강기 및 소화전설비가 설치되어 있습니다.
• 실제 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정요항표의 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 임차권등기에는 주거 임대차로 기재되어 있으므로 건축물대장, 실제 사용형태, 임대차와 대항요건을 함께 확인해야 합니다.
• 토지. 토지 전체 면적 324.3㎡, 지목 대, 준공업지역, 공시지가 6,503,000원/㎡입니다. 토지는 부정형이며 동측과 남측에 포장도로가 접합니다.
• 규제. 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정사항도 있으므로 실제 매각 지분과 사용 용도에 해당하는 규제를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 이는 개별 호실의 내부 상태나 점유관계에 문제가 없다는 보증은 아닙니다.
• 환금성. 교통 입지와 별개로 이번 매각 대상이 전체 호실이 아닌 지분 2분의 1이라는 점이 중요합니다. 다른 공유자와 사용·관리·처분 문제를 조정해야 할 수 있어 전체 소유권 매입보다 환금성에 제약이 생길 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 지분부터 확인. 등기상 조춘봉 지분 2분의 1에 대한 경매입니다. 최저가 73,000,000원을 전체 호실의 취득대금으로 오해해서는 안 됩니다.
• 갑구 4번 가등기 인수 여부 확정. 2019.01.21 접수된 조춘봉 지분 이전청구권가등기는 명세서상 매수인 인수 대상입니다. 가등기 원인증서, 권리자 신고, 본등기 가능성과 말소 조건을 검토해야 합니다.
• 갑구 14번 부인등기 검토. 2023.11.09 접수된 부인등기가 선순위 가등기의 효력에 어떤 영향을 미치는지, 파산절차 관련 결정과 확정 여부까지 확인해야 합니다. 부인등기 존재만으로 가등기 인수 위험을 제외할 수 없습니다.
• 임차보증금 165,000,000원 검증. 조진영의 원임대차계약, 보증금 지급 및 반환 내역, 주민등록·점유 연속성, 확정일자, 배당요구와 실제 배당자격을 확인해야 합니다.
• 임차인과 공유자의 동일성 검토. 조진영은 임차권자이면서 2025.08.01 지분 2분의 1을 취득한 공유자입니다. 임대차채권의 존속과 소유권 취득 이후의 법률관계를 확인해야 금전인수 범위를 확정할 수 있습니다.
• 조철수의 점유 원인 확인. 2025.05.27 전입한 조철수의 임대차 성립 여부, 보증금, 점유 범위, 현재 거주 상태 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당표와 실제 인수액 대조. 신건 가정상 93,714,000원이 임차보증금 인수액으로 추정됩니다. 실제 배당표 확정 전까지는 이를 확정채무로 단정하지 말고 조세·집행비용과 권리관계를 함께 검토해야 합니다.
• 유찰만으로 가격 메리트를 기대하지 말 것. 1회 유찰 가정 실질취득액 166,451,200원, 2회 유찰 가정 166,240,960원으로 총부담이 크게 줄지 않습니다. 응찰가격은 반드시 인수금과 합산해야 합니다.
• 실거래 및 지분 가치 확인. 비교 가능한 전체 호실 실거래, 현재 거래 수준, 실제 공유지분의 처분 가능성과 가등기 부담을 종합하여 판단해야 합니다. 최저매각가만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
• 원본 서류와 매각조건 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 파산절차 관련 결정, 공유자 우선매수 제한 조건, 체납 관리비 및 조세채권을 확인해야 합니다.

맺으며 — “7,300만원에 산다”가 아니라 “무엇을 인수하는가”의 문제

이 경매의 가장 큰 함정은 감정가와 최저가가 모두 73,000,000원이라는 표면적인 숫자입니다. 대항 가능한 임차권자의 보증금이 165,000,000원이고 제시된 배당 시뮬레이션상 93,714,000원이 미배당으로 남기 때문에, 신건에서 예상 실질취득액은 166,714,000원에 이릅니다. 유찰 후에도 매각대금 감소분 상당액이 보증금 부족분으로 이전되어 총부담은 거의 유지됩니다.

더 큰 문제는 금전으로 해결되지 않는 권리위험입니다. 말소기준권리보다 앞선 갑구 4번 가등기는 매각물건명세서상 매수인 인수 대상이고, 부인등기가 존재하더라도 그 최종 효력은 확인이 필요합니다. 임차인 조진영이 현재 지분 2분의 1을 가진 공유자라는 점, 다른 점유자인 조철수의 임대차관계가 미확인이라는 점도 인수금액과 명도 위험 판단을 어렵게 합니다.

영등포시장역 인근이라는 입지 조건만으로 이 복잡성을 상쇄할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래와 지분가치가 확인되지 않아 가격상 저평가 여부도 판단할 수 없습니다. 공유자 우선매수신고 제한은 별도로 확인해야 하지만, 그 자체가 선순위 가등기나 임차권 문제를 해결해주지는 않습니다.