서울남부지방법원 2025타경13497. 서울 금천구 독산동 하이팰리스 403호는 다세대주택 경매입니다. 감정가는 314,480,000원, 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 등기상 소유자는 김영득이며, 2021년 10월 22일 소유권이전 당시 거래가액은 270,000,000원입니다.

권리관계를 살펴보면 일반적인 근저당 말소형 경매와는 구조가 다릅니다. 허옥현의 전세권은 2021년 3월 16일, 주택임차권등기는 2025년 2월 27일에 설정됐습니다. 분석상 말소기준으로 잡힌 금천구 압류는 2025년 9월 9일에 접수됐으므로, 두 권리 모두 그보다 먼저 등기됐습니다.

특히 매각물건명세서는 허옥현의 임차권등기가 보증금 전액을 변제받지 못하면 말소되지 않는다고 명시합니다. 따라서 신건에서 보증금 전액을 배당받는 경우와 유찰 후 보증금 일부가 미배당되는 경우를 구분해야 합니다. 전세권과 임차권등기가 동일한 보증금에 관한 권리인지, 배당 및 말소 관계가 어떻게 정리되는지도 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 전세권과 임차권

허옥현의 주택임대차 관련 사항은 다음과 같습니다. 전입신고일은 2021.02.26, 점유개시일은 2021.02.28, 확정일자는 2021.02.09이며, 배당요구가 확인됩니다. 임차권등기는 2025.02.27 접수됐습니다. 전입과 확정일자 모두 2025년 금천구 압류보다 앞서고, 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지

실제 임차인 1명. 전세권자·임차권등기권자·경매신청채권자는 모두 허옥현으로 기재되어 있습니다. 동일한 270,000,000원 보증금이 여러 권리 형태로 나타난 것으로 보이며, 이를 독립된 보증금 2건 또는 3건으로 합산해서는 안 됩니다.

과거 박향란 명의로 보증금 265,000,000원의 주택임차권등기가 있었지만, 해당 등기는 2020.08.05 말소됐습니다. 따라서 현재 임차권 위험을 검토할 때 과거 말소된 보증금을 별도로 인수할 금액으로 더하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 314,480,000원 가정)

신건 매각가를 기준으로 작성된 배당 시뮬레이션입니다. 다만 동일인인 허옥현에게 임차보증금과 전세권을 각각 별도 채권처럼 배당한 부분이 있으므로, 아래 결과를 법원의 확정 배당표로 받아들여서는 안 됩니다.

매각물건명세서의 인수 조건에 비춰 보면, 신건에서 허옥현의 보증금 270,000,000원이 실제로 전액 변제되는 경우에는 해당 임차권등기의 미변제 보증금 인수 위험이 해소될 수 있습니다. 반대로 유찰 후 배당이 부족해지면 인수액이 발생합니다. 전세권의 존속·말소 여부도 별도로 확인해야 하므로, 신건 인수액 0원이라는 추정만으로 모든 권리의 소멸을 확정할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 수익으로 이어지지 않는 이유

실질취득비용 = 매각가 + 예상 인수액. 집행비용 및 배당에 관한 추정값을 사용했으며, 취득세·명도비·수리비·위반건축물 시정비용 등은 포함하지 않았습니다. 실제 인수는 확정 배당액과 권리 말소 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 시세와 비교할 때도 1회 유찰 최저가 251,584,000원이나 2회 유찰 최저가 201,267,200원만 비교해서는 안 됩니다. 각각 274,322,176원과 273,617,741원을 기준으로 적정 매수가격을 판단해야 합니다.

동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로, 현 단계에서는 시세보다 저렴하다거나 유찰 후 가격 메리트가 확보된다고 결론 낼 수 없습니다. 과거 소유권이전 거래가액 270,000,000원은 현재의 객관적인 시세를 대신하는 지표가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통 사정은 보통으로 평가됐으며, 남동측으로 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2017.10.12 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 세대입니다. 승강기·난방·기본 위생설비·옥외 소화전 등이 설치되어 있습니다.
• 규모와 환금성. 공동주택 11세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 평형 거래수준과 환금성을 별도로 확인해야 하며, 아파트 대단지의 유동성을 그대로 적용하기 어렵습니다.
• 토지이용 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정 사항도 있어 적용 대상과 지정기간을 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장상 403호에 패널 구조의 14㎡ 주거용 무단증축 표시가 있습니다. 무단증축 부분의 실제 이용 상태, 시정명령, 이행강제금 및 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 여부. 허옥현의 270,000,000원 보증금이 매각대금에서 얼마 배당되고 얼마가 미변제되는지 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 임차권등기 존속 조건을 반드시 반영하세요.
• 전세권·임차권등기 중복 검증. 을구 5번 전세권과 을구 6번 임차권등기가 같은 보증금 채권인지, 각각 어떤 조건으로 말소되는지 확인해야 합니다. 별도의 270,000,000원 채권 두 건으로 단정하지 마세요.
• 배당표 검증. 동일인에게 보증금 전액 배당 후 전세권 배당액을 추가로 배정한 모의 계산은 중복 가능성이 있습니다. 실제 배당순위와 배당요구, 세금채권 관계를 확인해야 합니다.
• 유찰 후 실질취득비용. 1회 유찰 시 274,322,176원, 2회 유찰 시 273,617,741원의 실질취득비용 추정을 기준으로 검토하세요. 낙찰가 자체가 낮아졌다는 이유만으로 할인된 물건이라고 판단하면 안 됩니다.
• 현재 시세 검증. 동일 건물·인근 다세대주택의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격과 거래 추세를 확인한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 위반건축물. 403호 무단증축 14㎡의 건축물대장 표시와 현장 상태, 원상복구 가능성, 행정처분 및 이행강제금 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 임차인과의 관계. 허옥현이 전세권자·임차권등기권자·경매신청채권자로 나타나는 경위를 확인하고, 임대차계약서·전세권설정계약·경매신청 서류를 대조하세요.
• 점유와 명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 실제 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 최신 내용으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 낮아져도 보증금은 사라지지 않는다”

이 물건은 단순한 저가 매수형 경매가 아닙니다. 270,000,000원의 선순위 임차보증금이 있고, 임차권등기는 전액 변제가 이루어지지 않으면 말소되지 않는다고 기재되어 있습니다. 여기에 같은 사람의 전세권과 강제경매 신청채권이 함께 나타나므로, 권리 간 관계와 실제 배당을 검증하는 것이 가장 중요한 과제입니다.

신건에서는 매각가 314,480,000원으로 보증금 전액 배당이 가능하다는 추정이지만, 1회 유찰 시 실질취득비용은 274,322,176원, 2회 유찰 시에도 273,617,741원으로 계산됩니다. 낙찰가의 하락폭만큼 실질취득비용이 내려가지 않는 것이 핵심입니다.

더욱이 14㎡ 무단증축 위반건축물이라는 별도 위험이 있습니다. 현재 시세 비교까지 확정되지 않았으므로 가격 경쟁력도 검증할 수 없습니다. 권리는 고위험 검토 대상, 가격 매력은 판단 보류. 선순위 임차인의 실제 배당과 인수액, 전세권 말소 조건, 위반건축물 시정비용 및 실거래 시세를 확인하기 전에는 유찰 여부만 보고 응찰하기 어려운 물건입니다.