서울중앙지방법원 2026타경100398. 서울 관악구 봉천동 청룡오피스텔 8층 808호입니다. 감정가 7,500만원의 신건이라는 점만 보면 비교적 작은 금액의 경매물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 단순히 경매개시결정등기가 말소된다는 이유로 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 2021년부터 전입·점유 이력이 있는 임차인이 있고, 반환받지 못한 보증금을 위해 직접 강제경매를 신청한 구조이기 때문입니다.

더 주의할 부분은 소유권 이력입니다. 이 부동산은 2020년 신탁등기가 설정됐다가 해지됐고, 2023년 시작된 별도의 강제경매를 거쳐 2025년 현재 소유자 최정식에게 소유권이 이전됐습니다. 그리고 다시 2026년 김여훈의 강제경매가 개시됐습니다. 임차인이 최초 점유한 시점과 신탁 존속기간이 겹친다는 사실까지 확인되므로, 대항력·임대차의 유효성·종전 경매에서의 보증금 승계관계를 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 임차권이 핵심

현재 말소기준권리는 2026.02.27 접수된 갑구 12번 강제경매개시결정입니다. 2021년 김해수 명의 채권최고액 105,000,000원의 근저당권은 2021.10.08 해지로 말소됐고, 2022년 이갑희 명의 40,000,000원 근저당권도 종전 경매 매각에 따라 말소됐습니다.

2023년 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 169,000,000원 가압류 역시 종전 경매 매각으로 말소된 상태입니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 매수인이 그대로 인수하는 구조로 볼 근거는 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 63,934,830원의 의미

실제 임차인은 김여훈 1명입니다. 2026년 임차권등기에는 최초 보증금 130,000,000원 중 아직 반환되지 않은 금액이 63,934,830원으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 배당 및 인수 분석에서는 미반환액을 기준으로 판단해야 하며, 최초 보증금 전체를 다시 더하면 안 됩니다.

임차인은 확정일자를 갖추고 배당을 요구한 것으로 기록돼 있습니다. 신건 최저가 75,000,000원으로 매각되고 집행비용을 제외한 배당재원이 충분하다면, 임차보증금의 전액 배당이 가능하므로 매수인 인수액은 0원으로 추정할 수 있습니다.

하지만 낙찰가가 낮아져 보증금 전액을 배당받지 못한다면, 대항력이 유효한 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 유찰 후에는 낙찰가에 그 인수액을 더한 실질취득금액으로 판단해야 합니다.

③ 매각가별 실질취득 — 유찰돼도 보증금은 사라지지 않는다

현재 신건의 최저가는 75,000,000원입니다. 반면 1회 유찰 시 60,000,000원, 2회 유찰 시 48,000,000원으로 내려가는 시나리오에서는 미반환 임차보증금 63,934,830원보다 낙찰가가 낮아집니다. 이 구간에서는 낙찰가 하락분 일부가 인수보증금 증가로 상쇄됩니다.

실질취득 = 낙찰가 + 예상 인수보증금. 표의 인수액은 대항력 및 배당 가정에 따른 추정치이며 취득세·등기비·명도비·미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)

위 표는 제시된 배당 추정 금액을 그대로 표시한 것이며 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정액이고, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가가 곧 시세는 아니다

이 사건에는 현재 시점의 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 75,000,000원이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 확정할 수 없습니다.

등기 이력상 과거 2020년 매매 거래가액은 77,000,000원, 2021년 거래가액은 130,000,000원으로 나타납니다. 그러나 이는 과거 소유권이전 시점의 거래액으로, 최근 실거래 평균이나 현재 매매 가능가격을 대체할 수 없습니다. 특히 신탁·경매를 거친 부동산이라는 점에서 당시 거래가격만으로 현재 가격 메리트를 판단하는 것은 부적절합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 관악초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 봉천역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2005.03.10 사용승인된 철근콘크리트구조의 오피스텔입니다. 도시가스 난방, 급배수·위생설비, 승강기 및 주차설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 대상 부지는 남측 포장도로와 접하며, 3필지 일단의 토지가 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(봉천지역중심)에 속하며, 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다. 토지거래허가 관련 지정사항도 있으므로 실제 입찰 및 향후 처분 시 적용 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 봉천역 접근성과 주거·업무시설 혼재 입지는 검토 요소이지만, 개별 오피스텔의 실제 환금성은 최근 거래량과 유사 물건의 매매가격을 통해 추가 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 임대차계약 원본. 김여훈의 2020.12.23 임대차계약서와 최초 보증금 130,000,000원의 지급·반환 내역을 확인하고, 미반환액 63,934,830원의 발생 근거를 검증해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2020-18373호를 확인해 신탁기간 중 계약을 체결한 임대인의 권한과 수탁자 동의 여부를 검토해야 합니다.
• 종전 경매 검토. 2023타경113763 사건의 매각 및 배당 결과를 살펴 2024.08.28 매각 당시 임차보증금이 어떻게 처리됐고 어떤 권리가 승계됐는지 확인해야 합니다.
• 채권 중복 점검. 신청채권자 김여훈과 임차권자 김여훈의 채권이 같은 보증금 반환채권인지 확인하고, 예상배당표에서 중복 계산된 금액이 없는지 정정 검토해야 합니다.
• 배당과 인수액. 임차인의 대항력·우선변제 순위, 선순위 세금, 집행비용 등을 재검증해야 합니다. 특히 유찰 시에는 매수인에게 승계될 보증금의 실제 규모를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기만으로 현재 거주 여부를 확정할 수 없으므로 실제 점유자를 확인하고, 인도 및 임차권 말소 절차를 검토해야 합니다.
• 최근 실거래 확인. 현재 감정가를 곧바로 시세로 보지 말고 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 조사해야 합니다.
• 관리비·시설 상태. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 내부 시설, 누수, 공실 여부를 현장 및 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 신탁원부 및 법원의 배당 관련 기록을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 낮아져도 실질취득액은 쉽게 내려가지 않는다”

청룡오피스텔 808호는 기존 근저당권과 압류 등이 말소된 이력만 보면 단순한 경매처럼 보일 수 있습니다. 그러나 실질적인 핵심은 2021년부터 권리를 주장할 수 있는 임차인 김여훈과 미반환 보증금 63,934,830원입니다.

신건 75,000,000원에서는 임차보증금 전액 배당이 가능한 구조로 추정되지만, 1회 유찰 시 실질취득은 65,414,830원, 2회 유찰 시에도 65,198,830원입니다. 낙찰가가 48,000,000원으로 하락해도 실제 부담은 미반환 보증금 수준에서 유지될 가능성이 높습니다.

여기에 신탁기간과 임대차 성립 시점의 중첩, 종전 강제경매 매각, 신청채권자와 임차인의 동일성, 예상배당표의 동일 채권 중복 가능성까지 겹쳐 있습니다. 최근 시세 자료가 없어 실질취득액의 가격 경쟁력도 확인되지 않습니다.

결론은 권리관계 추가 검증 후 가격 판단 보류입니다. 단순히 감정가에서 얼마나 유찰됐는지를 기준으로 접근할 사건이 아닙니다. 먼저 임차권의 효력과 배당 구조를 확정하고, 그다음 인수보증금을 포함한 실질취득액을 최근 시세와 비교해야 합니다.