서울중앙지방법원 2026타경100418. 서울 관악구 봉천동 '더빌' 3층 302호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 건물은 2018년 사용승인된 다세대주택이며, 비교 대상으로 확인되는 전용면적은 29.98㎡입니다. 소유자는 정용철이고 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 290,000,000원입니다. 등기부에는 국세·지방세 등 다수의 압류와 주택임차권등기가 존재합니다.
이 사건은 단순히 압류가 많다는 이유만으로 위험도를 판단해서는 안 됩니다. 핵심은 2020년부터 점유·전입한 임차인의 선순위 대항력과 보증기관의 반환청구권 포기 조건이 어떻게 결합하는지에 있습니다. 특별매각조건이 적용되는 임차권은 인수 위험이 해소되지만, 조건 밖의 미상 점유나 별도 권리까지 자동으로 정리되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100418 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 41-383 더빌 3층 302호 도로명: 서울특별시 관악구 은천로35다길 26-4 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교 대상 전용 29.98㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 사용승인 2018.05.29 |
| 소유자 | 정용철 (2018.10.05 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.01 국 압류 (광주세무서장, 갑구 5번) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 보증금 관련 | 김정숙 임차보증금 290,000,000원 · 특별매각조건 존재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
현재 유효한 권리를 기준으로 말소기준은 2021.04.01 광주세무서장 관련 국 압류입니다. 2018년 설정된 신길신용협동조합 근저당권 (채권최고액 910,000,000원)은 2018.10.10 이미 말소되었으므로 현재 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다.
국세·지방세 및 국민건강보험공단의 후속 압류 6건은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기 소멸과 조세의 실제 배당순위는 별개의 문제입니다. 당해세 등 우선 차감될 금액은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — '인수 가능'과 '실질 인수'를 구분
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김정숙 전유부분 전부 · 주택임차권등기 |
전입 2020.08.31 확정 2020.07.24 |
290,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증채권 승계·포기 조건 |
| 기사항전 별도 미확인 기재 |
전입 미상 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 안 됨 |
임차권등기로 신원이 확인되는 실제 임차인은 김정숙 1명입니다. '기사항전'이라는 별도 기재는 신원과 독립 점유 여부가 확인되지 않아 실제 추가 임차인으로 단정하지 않습니다. 주택도시보증공사는 보증금 반환채권 승계인으로 기재되어 있으며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
“임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건에 따라 김정숙 관련 승계 보증금의 미배당 잔액은 매수인에게 실질 인수되지 않는 것으로 판단합니다. 해당 보증금의 조건 반영 실질 인수액은 0원입니다. 다만 권리 포기와 임차권등기 말소의 적용·이행은 원본 매각조건으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2.91억이 저렴하다는 근거는 부족
같은 건물 '더빌'은 총 10세대 규모이며, 확인되는 비교 거래는 2024년 3월의 1건입니다. 전용면적은 29.9㎡로 대상 물건의 비교면적 29.98㎡와 유사합니다. 거래가격은 293,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 29.9㎡ | 3층 | 293,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | — | 1건 | 293,000,000원 |
최저매각가 291,000,000원은 확인 거래가 293,000,000원의 99.3%입니다. 차이는 2,000,000원에 불과합니다. 그러나 비교 거래가 2024년 3월이므로 2026년 10월 현재의 최근 12개월 시장가격을 대표한다고 볼 수 없습니다. 현재 시장의 상승·하락 추세도 이 1건만으로 판정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
아래는 특별매각조건에 따른 보증금 반환청구권 포기 효과를 별도로 반영하기 전의 산술적 배당 시뮬레이션입니다. 매수인의 최종 인수액을 의미하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,874,000원 |
| 1. 김정숙 임차보증금(우선변제) | 290,000,000원 | 286,126,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,874,000원을 우선 차감하는 단순 계산입니다. 김정숙 보증금의 산술상 미배당액은 3,874,000원이나, 특별매각조건에 따른 주택도시보증공사의 반환청구권 포기로 해당 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 보증기관 승계채권과 원임차인 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 당해세 등 우선배당 가능 세금은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 인하와 실질취득은 별개
대항력 있는 보증금 반환채권은 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가할 수 있습니다. 이 사건의 시나리오에서도 그런 구조가 나타납니다. 그러나 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 적용되면 해당 승계채권의 미배당액은 매수인에게 실질 인수되지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 규칙상 인수액 | 특별조건상 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 291,000,000원 | 3,874,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 232,800,000원 | 61,259,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 186,240,000원 | 107,167,360원 | 0원 |
규칙상 인수액은 매각대금에서 추정 집행비용을 차감한 배당 시뮬레이션에 근거합니다. 특별조건상 0원은 김정숙 관련 승계 보증금에만 적용되며, 별도 미상 점유·권리에 대한 인수 여부와 비용은 계산에 포함되지 않습니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 유찰 여부를 의미하지 않습니다.
반면 본건은 포기·말소 특별조건이 적용되는 승계채권에 한하여 위 미배당 인수액을 매수인이 부담하지 않는 것으로 분석합니다. 따라서 특별조건의 유효한 적용과 그 범위가 입찰 판단의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 봉현초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 접근성은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 건물. 2018.05.29 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택으로 기본 위생·급배수, 난방, 승강기, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 노폭 약 4m 도로에 접하고 있으며, 완경사지대에 위치합니다. 접근성과 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 내역도 존재하므로, 본 다세대주택 거래에 대한 적용 여부와 매수인별 제한은 확인이 필요합니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대 건물입니다. 확인되는 비교 실거래는 1건이므로 가격 형성과 실제 매각 용이성을 검증할 거래 표본이 충분하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 주택도시보증공사의 배당 부족분 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 미상 기재 확인. '기사항전' 기재가 실제 독립 점유자 또는 임차인인지, 기존 임차인 관련 표기인지 확인하고 전입세대 및 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 조세 압류·당해세. 국세·지방세 압류 등 6건의 현재 권리와 관련하여 실제 우선배당 및 미배당 내역을 확인해야 합니다. 등기상 말소와 조세 배당 효과를 혼동하면 안 됩니다.
- 공매 진행 여부. 2021.07.29 한국자산관리공사 관련 공매공고가 등기되어 있습니다. 법원경매와 공매 절차의 진행·종결 여부를 교차 확인해야 합니다.
- 실거래 재검증. 2024.03 거래 1건 외에 최근 매매사례, 주변 유사 다세대주택 거래가격과 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 말소와 현실적인 점유 인도는 별개입니다. 현재 점유자를 특정하고 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 다세대주택을 포함하는 허가구역 관련 지정 내역이 있으므로 매수인의 지위와 이용 목적에 따른 실제 규제 적용 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 입찰 직전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 조건이 있어도, 저렴한 물건이라는 뜻은 아니다”
서울중앙지방법원 2026타경100418은 보증금 290,000,000원의 선순위 대항력 임차권이라는 중요한 권리 요소가 존재하지만, 주택도시보증공사가 배당 부족분의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이에 따라 해당 승계채권의 매수인 실질 인수는 0원으로 분석됩니다.
그러나 미상 점유 기재의 실체는 확인되지 않았고, 국세·지방세 등 복수 압류와 공매공고도 존재합니다. 특히 신건 최저가 291,000,000원은 2024년 확인 실거래 293,000,000원의 99.3%로 사실상 비슷한 가격대입니다. 최근 거래 표본이 부족해 시세상의 여유도 입증되지 않습니다.
주된 인수 위험은 특별조건으로 해소 가능하지만, 나머지 미상 권리와 가격 불확실성 때문에 신중한 접근이 필요한 물건입니다. 특별매각조건의 적용 범위, 실제 점유자, 세금 배당 문제를 먼저 확인하고, 가격은 현재 시장의 실거래 수준과 다시 비교해야 합니다. 종합적으로 권리는 조건부 검토, 신건 가격 매력은 제한적이라는 결론입니다.
