* 주택도시보증공사의 포기·말소 특별매각조건이 유효하게 적용되는 임차보증금에 한정합니다. 별도 임차기재의 인수 가능성까지 0원으로 확정한 수치는 아닙니다.

서울중앙지방법원 2026타경100454. 관악구 신림동 성진리치빌5차 제3층 제302호, 전용 20.99㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 류여화이며, 2022년 1월 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국민건강보험공단 압류가 등기되고, 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건의 핵심은 임차인 장충헌의 보증금 210,000,000원입니다. 전입신고일은 2021.12.20, 점유개시일은 2022.01.17, 확정일자는 2022.01.19로, 말소기준인 2023.04.25 압류보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기가 매각으로 말소된다고 해서 보증금 인수위험까지 자동으로 없어지는 구조는 아닙니다. 이 위험을 실제로 낮추는 것은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 임차권과 특별매각조건

말소기준 압류 이후 등기된 장충헌의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상으로 표시됩니다. 다만 장충헌의 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞선다는 점이 중요합니다. 선행하는 임차인의 대항력을 고려하지 않고 단순히 등기 순서만으로 보증금 인수액을 0원 처리하면 실제 경매 위험을 과소평가할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 기재의 분리

실제 임차인 수 판단: 장충헌은 임차권등기로 확인되는 임차인 1명입니다. 별도로 ‘기사항전’이라는 주거 기재가 있으나, 신원·보증금·전입일이 확인되지 않아 실제 추가 임차인인지, 중복 또는 기재 오류인지 단정할 수 없습니다. 따라서 실제 임차인을 2명으로 확정하거나, 반대로 별도 기재를 무시해서도 안 됩니다.

주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 승계인으로 명시되어 있습니다. 이를 장충헌과 구분되는 별도의 실거주 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 210,000,000원의 보증금을 두 번 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 2.1억이 싸다고 볼 근거는 없다

성진리치빌5차 전용 20.99㎡ 거래로 확인되는 가격은 다음과 같습니다. 두 거래 모두 210,000,000원이며, 현재 신건 최저매각가도 같은 금액입니다.

최저매각가를 비교시세로 나눈 값은 100.0%입니다. 즉 확인된 평균과 같은 가격이므로 신건에 가격 할인은 없습니다. 확약 대상 보증금의 실질 인수가 0원이라고 가정해도, 신건 실질취득 기준액은 최저매각가와 동일한 210,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

집행비용과 배당액은 추정치입니다. 장충헌의 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권을 별개 보증금으로 이중 합산해서는 안 됩니다. 표의 경매신청채권자 0원은 제공된 배당 계산 결과이며, 실제 승계채권의 배당 귀속과 법정 순위는 원본 및 법원의 배당 절차에 따라 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

이 계산에서는 매각대금 210,000,000원 중 집행비용 3,740,000원을 제외한 206,260,000원이 임차보증금 관련 배당액으로 산정됩니다. 보증금 대비 부족액은 3,740,000원입니다.

그러나 이 부족액을 그대로 매수인의 최종 부담액으로 적용하면 특별매각조건의 포기 효과를 무시하는 오류가 생깁니다. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면, 해당 3,740,000원의 실질 인수액은 0원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는 경우에는 대항력 있는 보증금 잔액을 고려해야 합니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 확약이 있어야 총액이 내려간다

대항력 있는 보증금이 매각대금보다 커지면, 특별매각조건이 없을 때는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득 총액은 보증금 210,000,000원 안팎으로 고정됩니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 포기 확약이 있어 해당 부분의 결과가 달라집니다.

확약 미적용 시 인수액은 각 회차의 추정 배당 부족액입니다. 확약 적용 시 0원은 주택도시보증공사가 포기하는 보증금반환채권에 한정됩니다. 미상 임차기재, 취득 부대비용, 관리비 등은 별도이며 실제 유찰 진행 여부도 확정된 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 서울난곡초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 3층 302호로, 위생·급배수시설, 도시가스 난방, 화재경보 및 승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 서측·북측 약 6~8미터 내외, 남측 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역 등이 표시됩니다. 토지거래계약허가구역 지정 이력도 있으므로 매각기일 기준 대상 용도와 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 2021.02.02 사용승인된 16세대 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 2건이고 거래 시점도 오래됐습니다. 경매 집계상 평균 유찰 4.5회·낙찰률 0.0%가 표시되어 매각 가능성과 적정가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지, 해당 승계채권의 범위와 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 미상 임차기재 검증. ‘기사항전’이 실제 별도 임차인인지, 중복·오기인지 확인해야 합니다. 별도 임차인이라면 전입일·점유일·보증금·확정일자·배당요구 및 대항력 여부를 확인하고 별도로 인수액을 계산해야 합니다.
• 채권 중복 계산 방지. 장충헌 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권을 서로 다른 독립 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 최신 시세 검증. 확인 거래가 2021~2022년에 집중되어 있어 최근 정상거래, 인근 유사 다세대주택의 가격 및 실제 환금 가능 가격을 재확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 210,000,000원은 확인 거래 평균의 100.0%입니다. 가격 할인 없이 확약 및 미상 권리의 검증 부담까지 감수하는 입찰은 신중해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기 존재가 현재 실제 점유 상태를 확정해 주지는 않습니다. 현재 점유자와 인도 가능성, 점유 이전 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·규제. 미납 공용관리비, 당해세와 배당 우선순위, 토지거래허가구역 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “포기 확약은 강점, 미상 임차인과 시세는 숙제”

이 사건에서 가장 중요한 긍정적 요소는 주택도시보증공사가 배당받지 못한 임차보증금 잔액의 매수인 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하기로 한 특별매각조건입니다. 대항력 있는 보증금 210,000,000원이 걸린 경매라는 점을 고려하면 이 조건은 매수인 위험을 크게 바꾸는 요소입니다.

하지만 별도 주거 기재 ‘기사항전’의 실체가 불명확하고, 특별매각조건이 해당 기재의 권리까지 해소하는 것은 아닙니다. 또한 신건 최저매각가 210,000,000원은 비교 거래 평균과 같고, 최신 거래 근거도 부족합니다. 평균 유찰 4.5회인 소규모 다세대주택이라는 점까지 감안하면 가격을 낙관적으로 평가할 이유가 제한적입니다.

결론은 조건부 권리 해소 가능, 신건 가격 메리트 부족, 추가 임차관계 확인 필수입니다. 승계기관 확약의 정확한 효력과 별도 임차기재를 먼저 확인하고, 현재 시세를 검증한 다음 가격을 판단해야 합니다. 권리 검증 전 공격적인 입찰은 보류하는 것이 합리적입니다.