서울중앙지방법원 2026타경100470. 서울 종로구 내수동 경희궁의아침3단지 4층 오피스텔 415호입니다. 지상 16층 건물의 4층에 있으며, 동일 면적 실거래 비교 기준은 37.5㎡입니다. 감정평가서상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가와 첫 매각 최저가격은 모두 320,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기상 권리구조는 비교적 명료합니다. 소유자 임소연 명의로 2016년 소유권이전등기가 이루어졌고, 2020년 사직동새마을금고 근저당권이 설정되었습니다. 그 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 같은 채권자가 임의경매를 신청했고, 종로구의 압류가 뒤따랐습니다. 두 후순위 등기 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

그러나 근저당권이 말소된다는 사실만으로 점유·명도까지 안전하다는 뜻은 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 실제 점유자, 임대차계약, 전입 및 대항력 유무를 확인해야 합니다. 더구나 현재 최저가격은 최근 평균 시세를 이미 웃돌고 있어, 가격 측면에서도 보수적인 접근이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

핵심은 2020.01.15 설정된 을구 3번 사직동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 190,800,000원이며 이번 임의경매의 신청채권자와 동일합니다. 경매개시결정과 2026년 종로구 압류는 모두 이 근저당권보다 뒤에 등기되었고, 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 하나은행 근저당권(채권최고액 84,000,000원)은 2012년 해지로 이미 말소되었습니다. 2010년 종로구 압류도 같은 해 해제로 말소되어 이번 매각에서 별도로 인수할 등기부상 부담으로 보지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 최저가

경희궁의아침3단지의 동일 면적 37.5㎡ 실거래 12건을 살펴보겠습니다. 거래 시기는 2026년 2월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균은 317,458,333원입니다. 전체 평균도 동일한 금액이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 우위를 주장할 상황은 아닙니다.

거래가격은 315,000,000원~320,000,000원 범위에 분포합니다. 2026년 10월 최신 거래로 제시된 가격은 315,000,000원이고, 같은 달 5층 거래는 318,500,000원입니다. 4층에 위치한 경매물건의 신건 최저가격 320,000,000원은 최근 평균보다 2,541,667원, 최신 거래보다 5,000,000원 높습니다.

특히 2026년 7월에는 동일한 4층에서 320,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 다만 층수가 같다는 사실만으로 개별 호수의 향·내부 상태까지 동일하다고 볼 수는 없습니다. 현재 최저가가 실거래 최고가와도 같은 만큼, 신건 단계에서 시세 대비 할인 이익을 확보했다고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용과 사직동새마을금고 근저당권에 대한 배당을 반영한 뒤 소유자에게 잔여금이 돌아가는 구조입니다. 다만 아래 근저당 배당액은 실제 확정 채권잔액이 아니라 채권최고액 190,800,000원을 적용한 계산값입니다. 신청채권자의 청구액은 별도로 140,755,700원입니다.

예상배당은 집행비용 추정액과 근저당권 채권최고액을 사용한 시뮬레이션입니다. 2026.05.04 종로구 압류와 관련된 조세채권 금액, 당해세 및 우선변제 대상 등은 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 채권자 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 배당표의 잔여금을 확정된 소유자 수령액으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 필수

현재는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 제시된 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 최저매각가격이 256,000,000원, 2회 유찰 시 204,800,000원입니다. 이 가격들은 향후 실제 유찰이 이루어진다는 가정하에 설정된 가격이며, 확정된 다음 매각가격을 의미하지는 않습니다.

미배당과 인수 추정액은 현재 확인된 권리 및 시나리오 가정에 따른 수치입니다. 조세채권·추가 배당요구·임대차관계에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여액 또한 제시된 추정치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 종로구 내자동 서울경찰청 남측 인근에 자리합니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 관공서 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 3호선 경복궁역과 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용여건은 감정평가상 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 16층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 및 복합 패널 마감 등이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·스프링클러 설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북측 및 동측은 약 25m 내외의 포장도로, 남서측은 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다. 차량 접근 측면의 도로 조건을 확인할 수 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다. 업무시설·공동주택·판매시설·근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 표시된 개별공시지가는 18,470,000원/㎡입니다.
• 도시계획·규제. 세종로지구단위계획구역 관련 도로, 도시환경정비사업 정비구역, 과밀억제권역, 역사도심 중점경관관리구역 등 관련 지정이 있습니다. 토지거래허가구역 표시도 있으므로 실제 입찰·취득에 해당하는 규제 여부는 대상자와 오피스텔 용도에 맞추어 별도로 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 설비의 실제 사용 가능 여부는 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 경희궁의아침3단지는 150세대이며 2004.05.17 준공되었습니다. 동일 면적 최근 거래가 12건 확인되어 시세 비교 자료는 존재합니다. 다만 오피스텔 특유의 임대수요·관리비·내부상태와 실제 매도 소요기간을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 시세와 가격 상한. 최근 12개월 평균은 317,458,333원, 최신 거래는 315,000,000원입니다. 신건 최저가 320,000,000원을 할인 매수가로 판단하지 말고 실제 경쟁입찰가격까지 고려하여 상한을 설정해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약 및 보증금, 전입·확정일자·대항력 여부를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 확인되면 미배당 보증금 인수액을 다시 산정해야 합니다.
• 말소기준권리 대조. 을구 3번 사직동새마을금고 근저당권(2020.01.15, 채권최고액 190,800,000원)이 말소기준으로 확인되는지 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 종로구 압류와 조세채권. 2026.05.04 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만 세금의 법정기일과 우선배당 여부는 별도 문제입니다. 교부청구와 관련 조세채권을 확인해야 합니다.
• 실제 채권잔액 확인. 사직동새마을금고의 신청 청구액은 140,755,700원, 등기상 채권최고액은 190,800,000원입니다. 예상배당표는 채권최고액을 적용했으므로 실제 채권신고액과 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 미납 관리비, 공용부분 관리비 승계 가능성, 내부 원상회복 및 인도 과정에서 발생할 비용을 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 명도가 완료된 상태라고 보아서는 안 됩니다.
• 오피스텔 특성. 공부상 용도와 실제 사용, 전입 및 사업자등록 현황, 임대차계약의 성격, 세금과 금융조건을 확인해야 합니다. 아파트와 동일한 거래·대출·세제 조건을 전제로 판단해서는 안 됩니다.
• 입찰 전 최신 원본. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 다시 확인하고, 매각기일 또는 최저가격의 변경 여부도 검증해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순해도, 가격은 별개다”

이 오피스텔의 가장 큰 장점은 말소기준이 분명한 등기 구조입니다. 2020년 사직동새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후 경매개시결정과 종로구 압류등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 확인된 별도 인수등기도 없습니다.

그러나 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 임차인이 없는지, 인수할 보증금이 없는지는 확정적으로 단언할 수 없습니다. 그 부분이 해소되기 전까지는 단순한 권리구조를 완전한 인수위험 부재와 동일시해서는 안 됩니다.

가격도 신중하게 볼 필요가 있습니다. 최저가 320,000,000원은 최근 평균 317,458,333원의 100.8%이며 최신 거래 315,000,000원보다 높습니다. 즉 현재 가격은 시세 할인형 경매가 아니라 시세 상단의 신건에 가깝습니다.

제시된 1회 유찰 시나리오의 256,000,000원에서는 최근 시세와의 차이가 커지지만, 이는 향후 유찰과 인수위험 해소를 전제로 한 검토 가격입니다. 현재 판단은 권리구조 조건부 양호, 점유관계 확인 필요, 신건 가격 메리트 부족. 실질적인 투자 판단은 점유관계 확인과 시세보다 낮은 매수가 확보 여부에 달려 있습니다.