서울중앙지방법원 2026타경100483. 서울 관악구 신림동 모던하우스 3층 305호입니다. 2019년 준공된 19세대 규모의 다세대주택으로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 이 사건은 소유자 사형택의 부동산에 대해 최상하가 신청한 강제경매입니다. 현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 314,000,000원입니다.

일반적인 경매라면 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸하는지부터 살펴봅니다. 하지만 이 사건은 등기 순서와 임차인의 대항력 발생 시점을 분리해서 보아야 합니다. 말소기준은 2023년 9월 18일 주택도시보증공사의 가압류이지만, 임차인 최상하는 그보다 앞선 2021년 7월 6일에 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 6월 17일입니다. 이후 2025년 7월 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 후순위 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 별개로, 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 인수 문제가 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력

2023년 9월 18일 등기된 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리이며, 청구금액은 1,279,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 국의 압류와 경매개시결정은 등기상 매각소멸 대상입니다. 2021년 8월 국의 압류는 이미 2022년 3월 말소되었습니다.

그러나 최상하는 가압류보다 먼저 주택을 점유하고 주민등록을 마친 임차인으로, 확정일자까지 갖추었습니다. 임차권등기일이 말소기준권리보다 늦다는 사실만으로 선행하는 대항력을 무시해서는 안 됩니다. 이 때문에 후순위 일반 채권의 소멸과 임차보증금 잔액의 인수는 서로 다른 문제로 판단해야 합니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 가압류 채권자로 등장하지만, 임차인 최상하를 대신하는 보증금 승계 임차인으로 확인된 것은 아닙니다. 따라서 임차보증금 320,000,000원과 가압류 청구액 1,279,000,000원을 합쳐서 매수인의 인수보증금으로 계산하지 않습니다. 매수인 인수 검토 대상은 최상하의 미변제 보증금 잔액입니다.

② 시세 비교 — 최저가도 높지만, 실질취득은 더 높다

모던하우스의 확인된 최근 거래는 2026년 3월 245,000,000원입니다. 거래 면적은 27.68㎡, 5층이며, 경매 대상은 면적 기준 29.97㎡, 3층입니다. 두 호수의 면적과 층이 다르므로 정밀한 동일조건 비교는 어렵지만, 실제 거래 수준과 경매 취득부담 사이의 격차를 확인하는 데 중요한 참고치입니다.

최저매각가 314,000,000원만 비교해도 최근 거래가 245,000,000원의 128.2%입니다. 그런데 임차보증금 미배당액을 더하면 예상 실질취득은 325,196,000원이 되어, 최근 거래 대비 132.7%, 금액으로는 80,196,000원 높은 수준입니다.

최근 거래가 단 1건이고 면적·층도 달라 이를 대상 호수의 확정적인 적정가로 볼 수는 없습니다. 그렇더라도 현재 확인되는 비교거래보다 최저가 자체가 상당히 높고, 보증금 인수까지 반영하면 격차가 더 확대됩니다. 낮은 입찰가만을 기준으로 가격 메리트를 평가할 수 없는 물건입니다.

③ 예상배당표 (314,000,000원 낙찰 가정)

집행비용 5,196,000원은 추정치입니다. 최상하의 임차보증금 우선변제를 반영한 단순 예상배당으로, 실제 배당은 국세의 법정기일과 우선순위, 집행비용 확정액, 채권 동일성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최상하의 경매신청 청구액은 임차보증금과 중복될 가능성이 있으므로 별도 채권으로 확정하여 합산하지 않습니다.

유찰 시나리오 — 가격 인하의 착시

2회 유찰을 가정하면 낙찰가 자체는 314,000,000원에서 200,960,000원으로 내려갑니다. 하지만 인수보증금이 122,653,440원까지 늘어나 예상 실질취득은 여전히 323,613,440원입니다. 최근 거래 245,000,000원의 약 132.1%입니다.

이처럼 낙찰가 하락분의 상당 부분이 임차보증금 인수 증가분으로 상쇄됩니다. 단순히 1~2회 유찰을 기다리는 전략만으로 최근 거래 수준에 근접하지 못하며, 가격 판단의 기준은 언제나 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득액이어야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 조원초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에 다세대주택, 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재해 교통여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2019년 준공, 19세대 규모입니다. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물 중 3층이며 승강기, 주차장, 난방, 급·배수 및 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역이며, 토지는 평탄한 사다리형입니다. 북서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,884,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 확인되므로 지정 대상 용도와 본 다세대주택에 대한 적용 여부를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 19세대 소규모 다세대주택으로, 대규모 아파트단지에 비해 거래 표본이 제한적입니다. 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 환금성에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력과 인수액 최종 확인. 최상하의 주민등록, 점유개시, 임대차계약 및 확정일자를 원본으로 대조하고, 매각물건명세서에 기재된 보증금 잔액 인수 문구를 확인해야 합니다.
• 임차보증금의 실제 잔액. 계약 갱신 및 보증금 반환 이력, 배당요구 내용, 임차권등기의 효력과 변제 상황을 확인해야 합니다. 미변제 보증금 규모가 매수인 부담을 좌우합니다.
• 최상하의 중복 청구 여부. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일합니다. 보증금 320,000,000원과 경매신청 청구액 320,000,000원이 같은 채권인지, 임대차관계가 실제로 성립했는지 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 가압류. 청구금액 1,279,000,000원의 가압류는 말소기준권리입니다. 별도의 임차보증금 승계채무로 단정하지 않되, 실제 채권관계와 배당에 미치는 영향은 확인해야 합니다.
• 국세 우선순위. 서초세무서장 관련 압류가 존재합니다. 국세의 법정기일 및 배당 우선순위에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당관계를 재검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오 재계산. 최저매각가만 보지 말고 회차마다 낙찰대금과 미배당 보증금을 합산해야 합니다. 2회 유찰 가정에서도 실질취득은 323,613,440원입니다.
• 실거래 비교. 2026년 3월 거래 245,000,000원은 면적 27.68㎡, 5층입니다. 대상 물건의 면적·층·향·내부 상태 차이를 확인하고, 실질취득액을 기준으로 가격 적정성을 판단해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 점유 상태, 인도 가능성, 보증금 반환과 명도의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·기타 비용. 미납 공용관리비, 취득세, 등기비용 및 명도비용 등을 별도로 조사해야 합니다. 이러한 비용은 실질취득 계산에 추가될 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 감정평가서를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰되어도 실질취득은 싸지지 않는다”

이 사건은 최저가와 실질취득액의 차이를 반드시 이해해야 하는 대항력 인수형 경매입니다. 감정가와 최저가가 314,000,000원이라는 사실보다 중요한 것은, 임차인 최상하의 보증금이 320,000,000원이고, 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 및 확정일자를 갖추었다는 점입니다.

현재 최저가에 낙찰되면 예상 인수액이 11,196,000원 발생해 실질취득은 325,196,000원입니다. 1회 유찰 때는 324,316,800원, 2회 유찰 때도 323,613,440원으로, 낙찰가가 떨어져도 총취득 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

이는 최근 확인된 거래가 245,000,000원보다 높은 수준입니다. 다세대·도시형생활주택이라는 용도, 19세대 소규모 건물의 환금성, 관련 경매의 평균 4.0회 유찰 통계, 그리고 임차인과 신청채권자가 동일하다는 확인 과제까지 겹칩니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 비추천입니다. 단순한 유찰이나 최저가 인하만으로 가격 매력이 생기지 않습니다. 매수인에게 인수될 보증금이 실질적으로 얼마나 남는지 확인하고, 그 부담을 포함한 총취득액이 합리적인 시세 범위에 들어오는지를 먼저 판단해야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 대항력과 미배당 보증금입니다.