서울중앙지방법원 2026타경100526. 서울 강남구 논현동 언주로 641에 위치한 펜트힐루논현 제15층 제1501호, 전용면적 약 53.62㎡의 오피스텔입니다. 2021년 사용승인된 건물로, 소유자 손승옥이 2021년 10월 12일 거래가액 1,407,250,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 오리대부 근저당과 여러 압류·가압류가 뒤따랐습니다.

이번 임의경매는 후순위 근저당권자인 주식회사 오리대부가 신청한 사건입니다. 청구액은 156,739,726원입니다. 하나은행의 선순위 근저당이 매각대금 대부분을 차지하기 때문에, 현재 최저가에 낙찰되더라도 오리대부의 채권은 전액 회수되지 않는 것으로 추산됩니다. 다만 이 채권자들의 미배당액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

핵심은 가격입니다. 과거 거래까지 섞인 전체 평균은 1,218,750,000원이지만, 최근 12개월 평균은 1,111,666,666원으로 낮아졌습니다. 가장 최근인 2026년 6월 거래는 1,050,000,000원입니다. 과거 고가 거래를 기준으로 보면 12.5억이 크게 비싸지 않아 보일 수 있지만, 현재의 거래 흐름을 기준으로 보면 신건 감정가는 상당히 높은 수준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

권리의 출발점은 2021년 10월 12일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원으로, 현재 감정가의 상당 부분을 차지합니다. 이 권리가 말소기준이며, 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그 뒤 설정된 오리대부 근저당권(225,000,000원)과 현재 남아 있는 국민은행 가압류(72,867,022원), 오리대부의 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리입니다. 따라서 해당 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기부에 등장하는 다른 권리 중 국가의 납세담보 근저당권 609,746,767원은 2022년 8월 이미 말소됐습니다. 최미라 명의 근저당권 300,000,000원 역시 2026년 9월 해지로 말소됐습니다. 강남세무서의 압류와 일부 국민은행 관련 가압류도 2026년 9월 등기상 말소됐습니다. 이미 말소된 권리를 현재의 인수채무나 배당 대상에 다시 더해서는 안 됩니다.

② 임대차·점유 — 확인되지 않은 부분이 핵심

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가 현장조사에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 조사 당시 점유자의 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으며, 내부 인테리어 및 설비 작동 여부도 확인하지 못했습니다.

이는 임차인이 전혀 없거나 소유자가 직접 점유한다고 확정할 수 있는 상태와 다릅니다. 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약이 존재하는지, 전입·사업자등록 및 확정일자 등 대항력과 우선변제권 판단에 필요한 사실이 무엇인지는 별도 확인이 필요합니다.

특히 오피스텔은 실제 사용 및 점유 형태에 따라 확인해야 할 사항이 달라질 수 있습니다. 명도 가능성뿐 아니라 내부 상태 미확인에 따른 수리·원상회복 비용도 입찰가 판단에 반영할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 10.5억, 최저가는 12.5억

펜트힐루논현의 동일 면적대 실거래 내역입니다. 전체 8건의 평균은 1,218,750,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월에 해당하는 6건 평균 1,111,666,666원을 우선 적용해야 합니다.

거래 흐름에서 가장 중요한 변화는 과거 고가 거래와 최근 거래 사이의 격차입니다. 2022년 8월에는 1,580,000,000원에 거래됐고, 2025년 1월에도 면적이 다소 다른 52.49㎡ 거래가 1,500,000,000원에 기록됐습니다. 반면 2026년 3월과 6월에 확인된 53.62㎡ 거래가는 모두 1,050,000,000원입니다.

최근 거래가격 추세는 과거 대비 -27.8%로 나타납니다. 따라서 전체 평균 12.1875억만 기준으로 가격을 판단하면 오래된 고가 거래가 시세를 높게 보이게 할 수 있습니다. 2026년의 거래 수준과 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 것이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,250,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 확정 채권액과 집행비용, 세금 우선순위 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

집행비용 14,900,000원을 제외하면 채권자 배당 가능액은 1,235,100,000원입니다. 하나은행에 채권최고액 기준 1,140,000,000원을 배당하고 나면 오리대부에 돌아갈 금액은 95,100,000원으로 추정됩니다. 그다음 국민은행 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다.

전체 채권액 대비 202,767,022원의 미배당이 발생합니다. 이는 채권자들의 회수 부족액이지, 매수인이 자동으로 승계하는 금액은 아닙니다. 다만 배당 순위와 실제 채권액은 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미회수는 증가

현재는 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 아래는 감정가 대비 80%, 64%로 최저가가 조정되는 시나리오입니다. 실제 차기 매각가격과 기일은 법원의 매각 공고를 기준으로 확인해야 합니다.

1회 유찰을 가정한 최저가는 1,000,000,000원으로, 최근 평균 1,111,666,666원과 최신 거래 1,050,000,000원보다 낮아집니다. 따라서 현재 신건보다 가격 경쟁력을 검토할 여지가 생깁니다. 2회 유찰 가정가격은 800,000,000원입니다.

다만 이는 정해진 할인 시나리오일 뿐, 실제 낙찰가격이나 투자수익을 보장하는 금액은 아닙니다. 입찰 경쟁, 내부 상태, 점유·명도 문제, 취득 관련 비용 등을 모두 반영해야 합니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회로 집계됩니다. 단지의 가격 형성이 감정가에 비해 보수적일 수 있다는 참고 신호지만, 이 통계만으로 본 물건도 반드시 유찰된다고 예측할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강남구 논현동 소재 학동역 남동측 인근입니다. 주변에는 업무시설·근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 학동역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 2021.08.30 준공, 131세대 규모의 펜트힐루논현입니다. 본건은 지상 17층 건물의 15층에 위치하며, 철근콘크리트구조와 유리 커튼월 외벽 등으로 구성됩니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다. 다만 현장조사 당시 내부 출입이 불가능하여 실제 설비 작동 상태는 확인되지 않았습니다.
• 도로. 건물 동측은 폭 약 40m의 언주로, 서측은 폭 약 6m의 도로에 접합니다. 차량 접근성이 있는 입지입니다.
• 토지. 대체로 평탄한 5필지 일단의 사다리형 주상용 건부지입니다. 용도지역은 일반상업지역 및 제3종일반주거지역이 관련되며, 공시지가는 26,900,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등과 관련됩니다. 토지거래허가구역 기재에는 아파트 용도 한정 조건도 포함돼 있으므로 본 오피스텔에 실제 적용되는 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권 접근성과 비교적 최근 준공된 건물이라는 장점이 있지만, 동일 면적대 실거래가가 과거 1,580,000,000원에서 최근 1,050,000,000원 수준으로 낮아진 점은 중요한 가격 위험입니다. 오피스텔의 매수 수요와 거래 회복 가능성을 아파트와 동일하게 가정해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가와 최근 시세. 신건 1,250,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.4%입니다. 최근 시세보다 높은 가격에 매수하는 위험을 우선 평가해야 합니다.
• 최신 실거래 확인. 2026년 6월 거래 1,050,000,000원과 2026년 3월 거래 1,050,000,000원이 현재 물건의 층·면적과 얼마나 비교 가능한지 확인하세요. 개별 거래의 향·상태 차이도 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -27.8%이므로 전체 평균 1,218,750,000원이나 과거 최고 거래가 1,580,000,000원을 현재 가치로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 임대차·점유 조사. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·계약관계·보증금·대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 하나은행의 2021.10.12 근저당권을 기준으로 후순위 오리대부 근저당과 국민은행 가압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기부·매각물건명세서와 대조하세요.
• 세금·배당. 과거 국가 압류 및 납세담보권은 등기상 말소됐으나, 실제 배당에 영향을 미칠 수 있는 조세채권·집행비용 등의 존재와 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 내부 확인이 불가능했던 물건이므로 실제 마감 상태, 설비 작동 여부, 수리·원상회복 가능 비용을 점검하세요.
• 관리비. 체납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능성을 확인하고, 실제 점유·관리 상태를 관리주체에 문의하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 1,000,000,000원은 최신 실거래보다 낮지만, 실제 입찰 가능 여부와 경쟁 상황은 별개입니다. 낙찰가 외 추가 취득비용까지 고려해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 2026.10.28 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 내역을 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원이어도, 12.5억은 비싸다”

이 사건은 말소기준권리와 후순위 담보권의 관계가 비교적 명확한 오피스텔 경매입니다. 하나은행 근저당을 기준으로 오리대부 근저당과 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 추정됩니다.

하지만 임대관계와 실제 점유가 확인되지 않았다는 점 때문에, 권리 위험이 완전히 해소됐다고 결론 내리기는 어렵습니다. 내부 상태도 미확인 상태입니다.

더 결정적인 문제는 가격과 하락 추세입니다. 신건 최저가 12.5억은 최근 12개월 평균 11.1167억의 112.4%이고, 2026년 6월 최신 실거래 10.5억보다 2억 높습니다. 거래 추세도 -27.8%로 나타나 과거 고가 거래를 근거로 프리미엄을 정당화하기 어렵습니다.

1회 유찰 시 가정가격인 10억부터는 최근 거래와의 비교에서 가격 경쟁력을 검토할 여지가 있지만, 그 전에 점유관계와 실제 인수 위험을 확인해야 합니다. 등기상 권리 정리는 비교적 명확하나, 점유는 미확인이고 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 현재 단계의 결론은 ‘신건 입찰 보류, 점유 확인 및 가격 재평가’입니다.