⚠️ 임차인 1명 🚨 대항력 가능·미상 💰 최저가 213,000,000원 📋 강제경매개시결정 2건

서울남부지방법원 2025타경13919. 서울 금천구 시흥동 썬그린파크 2층 201호에 대한 강제경매입니다. 감정가는 213,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 등기부상 현재 소유자는 박산이며, 2019년 4월 15일 거래가액 170,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 2025년 12월 18일 박요하의 강제경매개시결정이 등기되었고, 이후 금천구 압류와 정광호의 별도 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

이 사건의 핵심은 단순히 근저당이 없다는 사실이 아닙니다. 2021년 9월 30일 전입한 정광호가 매각 이후에도 보호받을 수 있는 임차인인지, 그리고 확인되지 않은 보증금이 매수인의 실질 부담으로 남을 수 있는지 판단하는 데 있습니다. 임차인의 보증금과 확정일자, 실제 점유 및 임대차 관계가 확정되기 전에는 등기부상 말소되는 권리만으로 안전성을 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 전입자를 주목

현재 말소기준권리로 제시된 것은 2025년 12월 18일 갑구 7번 박요하의 강제경매개시결정입니다. 그 이전에 설정됐던 국민은행 근저당권은 2018년에 말소되었고, 김동현 명의의 주택임차권등기도 2021년에 말소되었습니다. 금천구의 2024년 압류 역시 2025년에 해제·말소되었습니다.

말소기준권리 이후 등기된 금천구 압류와 정광호의 별도 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 그러나 등기상 권리가 소멸하는 것과 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 사라지는 것은 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 인수 위험은 아직 확정되지 않았다

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인은 정광호 1명입니다. 전입일은 2021년 9월 30일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권의 최종 판단에는 추가 확인이 필요합니다.

배당요구는 2026년 1월 15일 신고된 것으로 나타납니다. 그러나 배당요구 사실만으로 배당순위와 금액이 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자, 실제 임대차보증금, 점유 관계 및 채권 내역을 확인해야 매수인이 부담할 수 있는 잔여 보증금의 규모를 판단할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 감정가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없다

이번 매각의 감정가와 최저매각가는 모두 213,000,000원입니다. 현재 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가·거래 추세가 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

유찰에 따라 최저매각가가 내려가더라도, 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 한다면 낙찰가 하락분이 실질취득비용 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다. 따라서 위 유찰 시나리오만 보고 저렴해진다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)

매각대금 213,000,000원을 전제로 작성된 예상배당표입니다. 집행비용을 제외하고 박요하와 정광호에 대한 채권자 배당이 계산되어 있으며, 소유자에게 잔여금이 돌아가는 구조로 제시되어 있습니다.

집행비용 3,782,000원은 추정치입니다. 두 강제경매 채권에 각각 47,935,780원이 반영된 계산이며, 별도 채권액 및 배당순위는 검증이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제·미확인 보증금 등의 영향은 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족액과 인수 위험을 구별

세 시나리오 모두 기재된 채권자 청구액 기준으로는 미배당액이 0원입니다. 하지만 이것은 현재 계산에 포함된 채권에 대한 결과일 뿐, 임차인 보증금 인수 위험이 없다는 의미는 아닙니다. 보증금 규모와 배당순위가 달라지면 예상배당과 실제 취득비용도 바뀔 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 소규모 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다. 외벽은 외장석재 등으로 마감되었으며, 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6미터 도로에 접하고, 동측으로 폭 약 3미터의 막다른 도로와 접합니다.
• 토지·규제. 대체로 사다리형의 평지로 공동주택 부지로 이용되고 있습니다. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역 등의 제한 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가 관련 지정기간 및 적용대상은 실제 거래·취득 시점에 별도 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 소규모 공동주택이 혼재하는 지역의 다세대주택으로, 인근 유사 규모·연식·층수의 실제 매매사례를 확인해야 적정 가격과 재매각 가능성을 평가할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 정광호의 임대차계약서, 임차보증금, 임대차 범위 및 실제 지급 내역을 확인해야 합니다. 보증금이 확정되지 않으면 매수인의 인수 가능액도 확정할 수 없습니다.
• 대항력 확인. 전입신고일 2021.09.30이 말소기준권리보다 빠릅니다. 실제 점유 개시, 주택 인도 및 주민등록 유지 여부를 조사하여 대항력 성립과 유지 여부를 판단해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 배당요구일은 2026.01.15로 나타나지만 확정일자가 확인되지 않았습니다. 우선변제권 및 배당순위를 별도로 검토해야 합니다.
• 정광호의 이중 지위 확인. 임차인 정광호와 2026타경6753 신청채권자 정광호의 동일성, 채권 발생 원인 및 임대차보증금과 경매채권 사이의 관계를 확인해야 합니다. 동일 채권에 대한 중복 반영 가능성도 검토 대상입니다.
• 배당표 검증. 박요하 및 정광호에게 각각 기재된 47,935,780원의 채권액과 실제 배당순위를 대조해야 합니다. 당해세 및 임차인의 법정 우선변제 사항을 포함한 배당계산이 필요합니다.
• 과거 임차권등기 확인. 김동현 명의 170,000,000원 주택임차권등기는 말소되어 있으나, 현재 임차인과의 관계 및 점유 이력에 혼동이 없는지 확인하는 것이 좋습니다.
• 매각기일·원본 확인. 2026.10.28 매각기일과 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 법원 접수 문건 및 사건 진행 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
• 현장 조사. 현 점유자와 점유 원인, 실제 주택 상태, 체납 관리비 및 공용부분 관리비 부담 여부를 확인해야 합니다. 임차인이나 점유자와의 인도 협의 가능성도 점검해야 합니다.
• 실거래 비교. 인근 다세대주택의 최근 실거래가, 해당 층의 상태 및 재매각 가능성을 확인하고, 실질취득비용이 검증된 시장가격보다 낮은 경우에만 가격상 이점이 있는지 판단해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 없어도 안전한 경매는 아니다”

이 사건은 표면적으로 보면 선순위 근저당권이 존재하지 않는 강제경매입니다. 과거 국민은행 근저당권과 주택임차권등기는 말소되어 있고, 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 전입일이 말소기준권리보다 빠른 정광호의 임차관계가 아직 정리되지 않았습니다. 정광호는 별도 강제경매의 신청채권자로도 등장하며, 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 예상배당표에서 인수액이 0원으로 계산되어 있다는 사실만으로 이 위험을 무시할 수 없습니다.

감정가 213,000,000원이 실제 시장가격 대비 적정한지도 검증되지 않았습니다. 따라서 유찰 시 최저가가 낮아지더라도 미배당 보증금 인수 여부를 먼저 확인하고, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득비용으로 시세를 비교해야 합니다.

최종 판단: 권리 미확정·가격 판단 보류. 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 임차인의 대항력·보증금·배당순위가 해결되지 않은 상태에서 신건 입찰을 안전하다고 평가하기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제 얼마를 부담하게 되는지를 확인하는 데 있습니다.