서울중앙지방법원 2026타경100539. 관악구 봉천동 현대빌라트 5층 502호, 전용 36.92㎡의 다세대주택입니다. 2008년 사용승인된 5층 건물의 최상층에 위치하며, 총 8세대 규모의 소형 공동주택입니다. 소유자 김민성은 2021년 11월 9일 거래가 270,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 이은경 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당이 설정됐습니다.

그런데 근저당권보다 먼저 권리의 기초를 갖춘 사람이 있습니다. 임차인 주재우입니다. 임대차계약 및 확정일자는 2021년 5월 24일, 주민등록과 점유개시는 2021년 6월 16일입니다. 말소기준권리인 2021년 11월 9일 근저당보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다. 보증금은 270,000,000원이며, 2023년 10월 18일 임차권등기가 이뤄졌습니다.

권리관계만 보면 부담이 큰 유형이지만 특별매각조건이 반전입니다. 임차보증금반환채권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 조건이 실제로 이행되면 주된 보증금 인수위험은 해소됩니다. 다만 다른 점유자에 대한 미확인 사항과 세금채권 문제까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 HUG 포기 조건

말소기준은 2021.11.09 이은경 근저당권입니다. 이후 발생한 국세·지방세 등의 압류 9건과 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 등기상 소멸합니다. 다만 압류등기의 말소와 체납세금의 배당 우선순위는 별개 문제입니다. 특히 당해세 등 법정 우선채권이 있으면 예상배당이 달라질 수 있습니다.

임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

확인된 임차인은 주재우 1명이며, 별도로 ‘기사항전’이라는 신원·권리 미상 기재 1건이 있습니다. 이 기재는 실제 독립된 임차인인지부터 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사는 보증금반환채권의 승계인이지 추가 거주 임차인이 아니므로, 주재우의 보증금과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 시세와 사실상 같은 신건 가격

현대빌라트(872-18)는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 대상은 전용 34.95~36.92㎡ 거래이며, 대상 호실은 전용 36.92㎡입니다. 전체 확인 거래는 6건, 이 중 최근 12개월 거래는 2건입니다. 서로 다른 층과 전용면적이 섞여 있어 호실별 가격 차이는 고려해야 합니다.

오래된 거래까지 포함한 전체 평균은 273,333,333원입니다. 이 수치만 보면 최저가 287,000,000원이 평균보다 높은 것으로 나타납니다. 그러나 현재 가격 판단에서는 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.

최근 거래는 2025년 12월 280,000,000원, 2026년 7월 300,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 290,000,000원이고, 최근 기간의 과거 대비 가격 추세는 +9.4%로 상승 방향입니다. 현재 최저가 287,000,000원은 최근 평균의 99.0%에 해당합니다.

따라서 현재 가격이 최근 거래 평균보다 소폭 낮은 것은 사실이지만, 가격 차이가 크지 않아 뚜렷한 경매 할인이라고 평가하기는 어렵습니다. 최신 거래가 300,000,000원보다도 낮지만, 최근 거래가 2건뿐이고 비교 호실의 층과 면적이 다릅니다. 여기에 소형 다세대주택의 환금성, 미상 점유 확인, 매각조건 이행 절차까지 고려하면 가격만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)

집행비용 4,818,000원을 제외한 뒤 주재우 보증금 270,000,000원에 전액 배당하고, 이은경 근저당에 12,182,000원을 배당하는 계산상 시나리오입니다. 당해세 등 법정 우선채권 및 임차인 최우선변제 여부는 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 신청채권액은 별도 보증금으로 중복 가산하지 않아야 하며, 실제 채권승계와 배당 수령 주체는 배당표 원본으로 확인해야 합니다.

유찰 시나리오 — 최저가 하락과 보증금 인수의 관계

이 물건은 현재 신건입니다. 아래는 제공된 회차별 매각가와 예상 인수액을 비교한 것으로, 향후 유찰이나 해당 가격의 매각을 확정하는 뜻은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동의 서울신봉초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 2호선 서울대입구역이 위치하며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2008.10.30 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호입니다. 다세대주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·도시가스설비가 구비돼 있습니다.
• 도로·대지. 북측 약 6m, 남측 약 4m 포장도로와 접합니다. 토지는 인접도로 대비 평탄한 세장형이며, 전체 토지면적은 187.1㎡입니다. 개별 호실의 대지권 면적과 혼동해서는 안 됩니다.
• 지역지구. 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역, 교육환경보호 관련 구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 중앙동(새싹마을) 관리형주거환경개선사업 정비구역으로 표시돼 있습니다.
• 토지거래허가. 아파트 및 아파트 혼재단지의 연립주택을 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 표시돼 있습니다. 대상 물건은 다세대주택이므로 해당 규정의 실제 적용 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다. 다만 내부 상태나 불법 증축 여부까지 현장 확인 없이 확정할 수는 없습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 12개월 거래 2건에 근거한 평균가를 참고하되, 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 전제로 한 환금성을 기대해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• HUG 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요. 조건의 적용 범위와 이행 절차가 핵심입니다.
• 주재우 보증금 승계관계 확인. 보증금 270,000,000원과 주택도시보증공사의 반환채권 승계 범위, 배당 수령 주체를 확인해야 합니다. 같은 보증금반환채권을 임차인 채권과 HUG 채권으로 중복 계산하지 않도록 주의하세요.
• ‘기사항전’ 기재의 실체 확인. 신원·전입·확정일자·보증금이 미상인 기재가 실제 점유자 또는 독립 임차인을 의미하는지 현황조사서, 전입세대 확인자료 및 현장조사로 검증하세요. 미상자를 대항력 확정 임차인으로 단정해서도, 존재하지 않는다고 단정해서도 안 됩니다.
• 세금채권 우선순위 확인. 국세·지방세 등 압류 9건의 원인채권과 당해세 여부, 법정기일 및 교부청구 내역을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
• 가격 비교 기준. 최근 12개월 실거래 평균 290,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선 참고하세요. 현재 최저가 287,000,000원은 최근 평균의 99.0%라 신건 가격 여유가 작습니다.
• 유찰 시 실질취득액 계산. 주택도시보증공사의 포기 조건이 이행되면 주재우 관련 미배당액은 실질 인수하지 않지만, 포기 적용 대상이 아닌 독립 임차인이 확인되면 별도 인수액을 계산해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 말소 조건과 실제 점유 해소는 별개입니다. 현재 거주자, 점유 근거, 인도 협의 가능성을 조사하세요.
• 관리비 및 건물 상태. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 최상층의 누수·방수 상태, 내부 수리 필요성을 확인하세요.
• 원본 서류 최종 대조. 매각기일 2026.10.28 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고의 변경사항을 다시 확인하세요. 특히 특별매각조건의 변경·철회 여부가 중요합니다.

맺으며 — “확약으로 인수는 줄었지만, 안전한 저가 매물은 아니다”

이 사건은 단순한 후순위 근저당·압류 소멸형 경매가 아닙니다. 2021년 6월부터 대항력의 기초를 갖춘 보증금 270,000,000원의 선순위 임차인이 있고, 강제경매 신청채권자인 주택도시보증공사가 보증금반환채권 승계인으로 등장합니다. 원칙적인 대항력 인수구조만 보면 유찰될수록 매수인의 미배당 보증금 부담이 커질 수 있는 물건입니다.

하지만 매각물건명세서의 특별매각조건은 결정적인 차이를 만듭니다. 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 주재우 관련 보증금의 실질 인수액은 0원이 됩니다. 따라서 현재 신건의 실질취득 기준금액은 최저가인 287,000,000원으로 볼 수 있습니다. 물론 취득 부대비용과 별도 권리의 미확인 위험은 제외한 금액입니다.

가격도 냉정하게 봐야 합니다. 최근 12개월 평균 290,000,000원 대비 최저가는 99.0%입니다. 최근 가격 추세가 +9.4%로 상승하고 있다는 점은 긍정적이지만, 신건 가격 자체의 할인폭은 작습니다. 총 8세대의 소규모 다세대주택이라는 환금성 한계도 고려해야 합니다.

더구나 신원·점유 여부가 확인되지 않은 별도 기재가 존재하고, 압류도 9건입니다. 주택도시보증공사의 확약이 이 불확실성 모두를 해결하는 것은 아닙니다. 특별매각조건의 이행 확인과 미상 기재의 실체 확인이 끝나기 전까지 권리상 완전히 안전하다고 평가하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 주된 선순위 보증금 인수는 특별매각조건으로 해소될 수 있지만, 미상 점유 가능성·다수 압류·제한적인 시세 할인·소형 다세대주택의 환금성이 감점 요인입니다. 확약은 확인할 가치가 있지만, 현재 신건 가격에 서둘러 응찰하기보다 미확인 권리와 실질취득 비용을 먼저 확정하는 접근이 적절합니다.