서울중앙지방법원 2026타경100666. 서초구 서초동 서초클레어 제5층 제502호, 전용 29.43㎡의 다세대주택입니다. 2020년 사용승인된 6층 건물에 있으며, 전체 12세대의 소규모 집합건물입니다. 소유자 최익수는 2021년 2월 8일 거래가액 483,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 세금 압류, 임차권등기, 파산선고, 보증기관 근저당권 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 단순한 근저당 경매가 아니라 임차보증금 반환과 보증기관의 권리 승계가 얽힌 사건입니다.

가장 먼저 확인할 것은 2022년 10월 28일의 국세 압류입니다. 이 압류가 현재의 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 기존 2020년 수협 근저당권은 2021년 2월에 이미 말소되었으므로, 현재 기준권리를 판단할 때 살아 있는 선순위 근저당으로 취급하면 안 됩니다. 반면 임차인 최준환의 전입신고와 확정일자는 모두 2022년 압류보다 앞섭니다. 그 때문에 임차권등기가 2023년에 이루어졌어도 대항력 자체를 무시할 수는 없습니다.

하지만 매각물건명세서에 중요한 조건이 있습니다. 임차보증금반환채권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 내용입니다. 이 조건이 해당 반환채권을 대상으로 유효하게 이행된다면, 그 미배당 잔액은 매수인이 부담하지 않습니다. 다만 확약의 적용 범위와 실제 이행 여부를 원본으로 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

갑구에는 과거의 강제경매개시결정과 여러 압류가 나타나지만, 서초구 압류, 이전 강제경매개시결정, 삼성세무서 압류, 국민건강보험공단 압류는 이미 말소되었습니다. 살아 있는 주요 권리는 2022년 국세 압류, 2023년 임차권등기, 2026년 주택도시보증공사 근저당권 및 현 경매개시결정입니다. 별도로 등기된 파산선고도 있어, 매각절차와 파산관재인의 권한 관계를 확인할 필요가 있습니다.

2026년 3월 11일 설정된 주택도시보증공사의 근저당권 채권최고액은 483,000,000원입니다. 신청채권자 역시 주택도시보증공사이며, 경매 청구금액도 483,000,000원입니다. 이 근저당권과 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각 소멸 대상입니다. 다만 보증금반환채권의 승계와 근저당권의 관계는 채권액을 단순 합산하지 않고 실제 채권원인과 배당관계를 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 인수 포기 조건

실제 임차인은 최준환 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.04.01이고, 보증금은 483,000,000원입니다. 임차권등기가 존재하며 배당요구를 한 것으로 파악됩니다. 주택도시보증공사는 반환채권 승계인으로 명시된 보증기관이지 별도의 두 번째 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금 483,000,000원을 임차인과 보증기관 몫으로 두 번 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 현재 실질취득액은 거래 평균의 118.6%

가격 판단에는 같은 건물인 서초클레어의 면적 유사 거래 2건을 사용합니다. 거래면적은 29.91㎡와 29.97㎡로 본건 전용 29.43㎡와 유사하며, 2025년 2월 및 12월에 거래되었습니다. 두 거래 평균은 458,500,000원이고 최신 거래가는 500,000,000원입니다.

현재 최저매각가이자 실질취득액인 544,000,000원은 비교 거래 평균 458,500,000원보다 85,500,000원 높고, 최신 거래가 500,000,000원보다도 44,000,000원 높습니다. 평균 대비 비율은 118.6%, 최신 거래 대비는 108.8%입니다. 단순히 감정가가 낮아 보이는지보다, 실제로 부담하는 취득금액이 시장의 최근 거래 수준을 웃도는지가 중요합니다. 이 사건은 현재 회차에서 가격상 우위가 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 544,000,000원 가정)

예상배당 계산에서는 집행비용 7,840,000원을 공제한 뒤, 임차보증금 483,000,000원이 전액 배당되고, 남은 53,160,000원이 주택도시보증공사 근저당권에 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당 추정액은 429,840,000원입니다. 이는 근저당권에 관한 예상 부족액이지 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.

예상배당은 제시된 집행비용·우선변제·근저당권 순서에 따른 계산입니다. 임차보증금반환채권의 승계와 근저당 피담보채권이 어떻게 연결되는지, 실제 지급대상과 중복 배당 문제가 없는지는 배당표 및 채권서류로 확인해야 합니다. 당해세와 최우선변제 등은 계산에 반영되지 않아 실제 배당이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부에 따라 완전히 달라진다

이 물건에서 가장 주의할 숫자는 낙찰가와 실질취득액의 차이입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 많으면, 통상 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다. 이때 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하여 총부담액은 보증금 483,000,000원 수준에서 유지될 수 있습니다.

그러나 이 사건에서는 해당 보증금반환채권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기가 특별매각조건입니다. 조건이 유효하게 이행된다는 전제에서는 아래 각 회차의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.

※ 룰상 인수 추정액 54,552,000원 및 140,514,240원은 특별매각조건에 따른 포기를 적용하지 않은 회차별 계산값입니다. 미배당 보증금 잔액은 실제 배당액에 따라 달라지며, 확약이 없다면 매수인의 총부담액은 원칙적으로 보증금 483,000,000원 수준에 묶일 수 있습니다. 본건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우 해당 승계채권의 실질 인수를 0원으로 봅니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 실질취득액에 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서초구 서초동 서울고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 및 아파트가 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 2호선 서초역 및 3호선 남부터미널역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건축물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 502호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샤시 창호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 6m 포장도로와 북동측 약 8m 포장도로에 접하는 소로각지 입지입니다. 토지는 부정형이며 평지로 분류됩니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역, 도시지역이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내용도 있어 거래 시점의 유효기간과 다세대주택에 대한 실제 적용 여부를 구분하여 확인해야 합니다.
• 토지 지표. 토지면적은 346.4㎡, 공시지가는 ㎡당 10,860,000원으로 제시됩니다. 해당 토지는 근린생활시설 및 다세대주택의 건부지로 이용됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 전유부분의 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택으로 비교 거래는 2건입니다. 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 11.2회와 매각률 7.69%는 매각 유동성에 대한 주요 경고 지표입니다. 아파트 대단지와 같은 수준의 시장성을 가정해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 전 확인사항

• 특별매각조건 원문. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건 및 그 법적 효력이 현재 매각에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
• 보증금반환채권 승계 범위. 최준환의 보증금 483,000,000원에 대해 주택도시보증공사가 승계한 권리의 범위와 원임차인의 별도 청구권 존부를 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 말소 조건이 기재되어 있다는 사실과 실제 말소가 완료되는 것은 다릅니다. 매각 후 말소 절차, 필요 서류 및 이행 주체를 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 확인되더라도 현재 실제 점유자가 누구인지는 현장 및 집행기록으로 확인해야 합니다. 반환채권 포기가 물리적인 인도·명도를 자동으로 완료하는 것은 아닙니다.
• 파산절차. 2024.04.22 파산선고결정이 2025.12.29 등기되었습니다. 파산관재인 및 경매절차 사이에 별도 확인사항이 없는지 점검해야 합니다.
• 국세 압류와 조세채권. 국세 압류가 말소기준으로 제시된 만큼 실제 당해세·우선징수 조세·교부청구 내역을 확인해 예상배당과 잔여채권 관계를 검증해야 합니다.
• 배당채권 중복 여부. 임차보증금 483,000,000원과 주택도시보증공사 근저당권 채권최고액 483,000,000원이 동시에 나타납니다. 지급대상과 동일채권 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 거래 2건만으로 현재 시장가치를 확정하기 어렵습니다. 본건 5층·전용 29.43㎡와 유사한 다세대 실거래를 대조하고 건물 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 체납 공용관리비의 승계 가능성, 취득세·등기비용·명도비용 등을 실질 취득 예산에 반영해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.28 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 현재 가격은 높다”

서초클레어 502호는 권리의 겉모습만으로 평가하기 어려운 물건입니다. 2021년부터 대항요건을 갖춘 임차인 최준환의 보증금이 483,000,000원이고, 2022년 국세 압류보다 먼저 대항력이 성립한 구조입니다. 일반적인 경매였다면 미배당 임차보증금이 매수인 부담으로 이어질 가능성을 핵심 위험으로 평가해야 합니다.

그러나 이 사건은 다릅니다. 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 승계인으로서 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 그 조건이 유효하게 이행된다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 확약 범위 밖의 권리와 실제 점유·명도, 파산절차는 별도로 확인해야 합니다.

가격은 더욱 보수적으로 평가해야 합니다. 현재 실질취득액 544,000,000원은 비교 거래 평균 458,500,000원보다 85,500,000원 높고, 최신 거래 500,000,000원보다도 높습니다. 게다가 같은 건물 경매 통계에서 평균 11.2회 유찰, 매각률 7.69%가 나타납니다. 확약에 의한 권리 부담 해소가 곧 높은 매각가격을 정당화하지는 않습니다.

결론은 현재 신건 가격에서는 보수적 접근입니다. 권리상 중요한 부담은 특별매각조건으로 해소될 수 있지만, 현재 실질취득액은 최근 거래 수준을 웃돌고 소규모 다세대주택의 환금성 위험도 존재합니다. 유찰 이후 가격이 내려가더라도 확약 적용 여부를 먼저 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 ‘낮은 최저가’가 아니라 ‘확약이 유효하게 이행되는 실질취득액과 시장가격의 차이’입니다.