서울중앙지방법원 2026타경100684. 서울 관악구 신림동 신림역 인근에 위치한 프라비다트라움 11층 1113호입니다. 경매상 용도는 다세대이며, 감정평가상 공부상 아파트(도시형생활주택 원룸형)로 기재된 전용 14.06㎡의 소형 주거시설입니다. 소유자 김다혜 씨가 2021년 10월 7일 거래가 123,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 주택임차권등기와 서울보증보험의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
여기서 일반적인 담보대출 경매와 다른 점이 드러납니다. 근저당이 아니라 2026년 4월 7일 강제경매개시결정이 말소기준권리이고, 그보다 앞선 2025년 3월 6일에 한국토지주택공사 명의 주택임차권 130,000,000원이 등기되어 있습니다. 또한 현황조사상 BUI LE THAO TRAN의 전입이 확인됩니다. 임차권등기의 명의와 실제 점유자의 관계, 보증금반환채권의 승계 범위, 특별매각조건에 따른 말소의 법률효과를 구분해 확인해야 합니다.
권리 위험: 예상배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 선순위 주택임차권과 점유자의 권리관계가 모두 해소되었다는 확정적인 의미는 아닙니다. 실질취득금액은 잔여 임차보증금 인수 여부를 확인해야 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 제11층 제1113호 도로명주소: 서울특별시 관악구 신림로65길 27 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 아파트(도시형생활주택 원룸형) |
| 전용면적 / 층 | 14.06㎡ · 지상 11층 중 11층 |
| 건물규모 | 지하 1층 / 지상 11층 · 철근콘크리트구조 |
| 단지정보 | 프라비다트라움 · 130세대 · 2013.12.17 준공 |
| 소유자 | 김다혜 (2021.10.07 소유권이전, 거래가 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 133,725,478원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2026.04.07 갑구 4번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 · 130,000,000원 (2025.03.06 등기) |
| 특별매각조건 | 서울보증보험의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준은 갑구 4번, 2026년 4월 7일의 강제경매개시결정입니다. 그런데 을구 1번 주택임차권은 이보다 앞선 2025년 3월 6일에 등기되었습니다. 등기 순위만 보면 단순히 후순위라서 소멸하는 권리가 아닙니다. 따라서 특별매각조건에 의한 권리 포기 및 등기 말소가 어디까지 유효한지가 권리분석의 핵심입니다.
임대차계약일 2021.08.24
주민등록일 2021.10.05
점유개시일 2021.10.05
확정일자 2021.08.26
임차권등기일 2025.03.06
이 권리는 말소기준권리보다 앞서 등기되었습니다. 보증금반환채권의 대위·승계 관계가 존재하므로 실제 점유자와 별개의 신규 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 임차권등기 말소의 대상, 승계인의 권리 포기 범위, 실제 임차인의 독립적인 권리 존부를 확인하기 전까지 매수인 인수 위험이 완전히 해소되었다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 임차인 1명
현황조사상 확인된 실제 점유자는 BUI LE THAO TRAN입니다. 한국토지주택공사는 보증금반환채권의 대위·승계 관계자로 분류되므로 별개의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 따라서 실제 조사 임차인은 1명이며, 130,000,000원의 등기상 임차보증금 역시 중복 계산하지 않습니다.
| 성명 / 지위 | 전입·등기 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
BUI LE THAO TRAN 실제 조사 임차인 |
2026.01.07 | 미상 | 가능·미상 | 확정 불가 | 인수 가능성 확인 |
|
한국토지주택공사 보증금 대위·승계 실제 임차인 수 제외 |
2025.03.06 임차권등기 |
130,000,000원 | 선순위 등기 | 배당관계 확인 | 말소조건 확인 |
한국토지주택공사의 130,000,000원은 BUI LE THAO TRAN의 임대차보증금과 관련된 대위·승계 신고로 분류됩니다. 두 금액을 별개 보증금으로 더하지 않습니다. 실제 임차인의 보증금액 및 독립적인 청구권 존부는 추가 확인 사항입니다.
따라서 현황조사상의 전입 사실만으로 독립적인 대항력과 보증금 인수액이 확정되었다고 판단해서는 안 됩니다. 대항력 가능성은 남아 있으며, 해당 점유자가 특별매각조건에 따른 권리 포기의 적용을 받는지도 별도로 확인해야 합니다.
따라서 서울보증보험이 포기한 미배당 보증금반환청구권은 특별매각조건이 충족되는 범위에서 매수인의 실질 인수액 0원으로 취급합니다. 이는 임차보증금의 미배당 잔액을 반드시 매수인이 부담해야 하는 위험을 완화하는 중요한 조건입니다.
서울보증보험의 권리 포기만으로 한국토지주택공사 명의 등기의 말소가 법적으로 확보되는지, 실제 임차인의 독립적인 권리도 함께 정리되는지는 별도의 확인이 필요합니다. 권리 포기 조건이 적용되지 않는 임차인의 인수 위험은 그대로 남을 수 있습니다. 특히 등기 명의자와 채권 승계인의 차이를 매각물건명세서 원본 및 관계 서류로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 38.2% 높다
프라비다트라움 동일 면적대인 전용 14.05~14.06㎡의 실거래를 비교하면 가격의 문제가 더욱 분명해집니다. 전체 12건 평균은 116,000,000원이지만, 오래된 고가 거래가 포함된 수치입니다. 실제 입찰가격 판단에는 최근 12개월 평균인 102,000,000원과 최신 거래인 105,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 14.06㎡ | 5층 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 14.06㎡ | 3층 | 87,000,000원 |
| 2026.08 | 14.06㎡ | 9층 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 14.05㎡ | 10층 | 102,000,000원 |
| 2026.07 | 14.05㎡ | 4층 | 111,000,000원 |
| 2025.10 | 14.05㎡ | 8층 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 14.05㎡ | 6층 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 14.06㎡ | 3층 | 109,000,000원 |
| 2023.07 | 14.05㎡ | 3층 | 132,000,000원 |
| 2023.05 | 14.06㎡ | 6층 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 14.05㎡ | 11층 | 136,000,000원 |
| 2022.06 | 14.06㎡ | 10층 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 동일 면적대 | 5건 | 102,000,000원 |
| 전체 평균 | 동일 면적대 | 12건 | 116,000,000원 |
신건 최저가 141,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.2%입니다. 전체 평균과 비교해도 121.6%로 높은 수준입니다. 최신 거래인 2026년 10월의 105,000,000원보다도 36,000,000원 높습니다. 이는 감정가 근처에 입찰할 경우 실제 거래시장에서 확인되는 가격보다 상당한 비용을 부담할 수 있다는 뜻입니다.
가격 판단 기준은 전체 평균 116,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 102,000,000원과 최신 거래 105,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
아래는 신건 최저가에 매각된다는 가정으로 산출한 단순 예상배당입니다. 집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 계산되어 있으며, 선순위 임차권의 실제 우선변제 관계와 특별매각조건의 효과를 확정한 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,774,000원 |
| 1. 서울보증보험 주식회사 | 133,725,478원 | 133,725,478원 |
| 2. 소유자 잔여 | — | 4,500,522원 |
| 합계 | — | 141,000,000원 |
단순 계산상 신청채권자에게 전액 배당되고 소유자 잔여금 4,500,522원이 발생합니다. 그러나 선순위 임차권의 실질 우선변제 순위, 당해세, 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 실제 배당이 달라지면 채권자 배당액과 소유자 잔여액도 달라질 수 있습니다.
그러나 한국토지주택공사 명의 선순위 임차권과 BUI LE THAO TRAN의 권리가 모두 동일 조건으로 정리되는지는 확정되지 않았습니다. 따라서 0원이라는 시뮬레이션 수치를 전체 임차인에 대한 최종 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 취득원가 하락은 아니다
현재 신건 가격과 유찰 시 최저가를 비교하면 표면적인 매각가격은 크게 달라집니다. 하지만 이 사건은 선순위 임차권이 있으므로 매각가격과 실제 취득원가를 반드시 구분해야 합니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 141,000,000원 | 133,725,478원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 112,800,000원 | 110,420,800원 | 23,304,678원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 90,240,000원 | 88,215,680원 | 45,509,798원 |
미배당 채권은 신청채권자 청구액 기준의 단순 차액으로, 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 서울보증보험의 보증금반환청구권 포기 조건과 별도의 임차권 인수 가능성을 혼동해서는 안 됩니다.
특히 보증금이 낙찰가보다 큰 상황에서 전액이 인수되는 구조라면 낙찰가 + 미배당 인수보증금 ≈ 보증금이 되어 실질취득이 약 130,000,000원 수준으로 고정되는 효과가 발생할 수 있습니다.
다만 이는 특별매각조건으로 해당 권리가 해소되지 않는 경우의 조건부 위험 시나리오입니다. 서울보증보험의 권리 포기가 적용되는 채권까지 중복 인수액으로 더할 수 없고, 한국토지주택공사 및 실제 임차인의 최종 권리관계도 확인해야 합니다.
또한 1회 유찰 시 최저가 112,800,000원도 최근 12개월 평균인 102,000,000원보다 높습니다. 1회 유찰만으로 최근 시세보다 저렴해지는 것이 아닙니다. 2회 유찰 시 90,240,000원은 최근 평균보다 낮아지지만, 선순위 임차권 인수액이 남는다면 그 차액만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동, 지하철 2호선 신림역 북서측 인근입니다. 근린생활시설·주상복합건물·단독주택·다세대주택 등이 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 2호선 신림역과 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 2013년 12월 준공된 130세대 건물입니다. 전용면적 14.06㎡의 원룸형 소형 주거시설이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소방·기계식 주차 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 8m 도로에 접하고 동측으로 약 3m 내외 도로에 접합니다. 대지는 평탄한 부정형 토지이며, 공동주택·업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등으로 기재됩니다. 공시지가는 ㎡당 10,880,000원입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 있으므로 실제 매수 대상 및 매각일 기준 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 기계식 주차설비 이용조건은 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 환금성. 동일 면적대 거래는 확인되지만, 최근 거래가격의 하락 추세가 -19.0%로 나타납니다. 소형 원룸형 주택이라는 특성과 실거래 편차를 감안하면 향후 매도 시 가격 및 소요 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 특별조건 원본. 서울보증보험의 미배당 보증금반환청구권 포기 문구와 임차권등기 말소 조건을 정확히 확인해야 합니다. 권리 포기 및 말소가 이행되는 범위를 구분하는 것이 핵심입니다.
- 한국토지주택공사 임차권. 을구 1번 130,000,000원 주택임차권의 현재 채권자, 승계 경위, 배당신고 및 등기 말소 절차를 확인해야 합니다. 서울보증보험의 포기 조건이 이 등기에도 유효하게 적용되는지가 중요합니다.
- 실제 점유자 권리. BUI LE THAO TRAN의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 경위 및 실제 전입 이력을 확인해야 합니다. 대항력 가능성을 임의로 부정하거나 확정해서는 안 됩니다.
- 보증금 중복 계산 방지. 한국토지주택공사 명의 130,000,000원과 실제 임차인의 보증금을 별개의 확정 채권으로 합산하지 않습니다. 대위·승계 관계와 독립 청구권 존재 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 실질취득가격 재계산. 매수인에게 승계되는 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다. 특별매각조건이 적용되는 채권과 적용되지 않는 채권을 구분해야 합니다.
- 최근 시세 기준. 최근 12개월 평균은 102,000,000원, 최신 거래는 105,000,000원입니다. 신건 감정가 141,000,000원을 과거 고가 거래만으로 정당화하지 마세요.
- 명도와 관리비. 실제 점유자의 인도 여부, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 기계식 주차 관리상태 등을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래허가구역 관련 지정기간과 대상 주택 유형을 확인하고, 경매 취득 시 적용되는 규제 및 예외도 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 결정문, 배당요구 내역, 최근 실거래 신고내용을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
시장: 최근 거래 추세 -19.0% 하락
선순위 권리: 130,000,000원 주택임차권등기
점유: 실제 임차인 1명의 보증금·확정일자 미상
승계: 서울보증보험의 권리 포기 범위와 등기 명의자의 차이
유찰: 단지 평균 유찰 2.0회
이러한 요인이 함께 존재하므로, 단순히 유찰 후 최저가가 내려간다는 이유만으로 높은 가격 매력을 부여하기 어렵습니다.
맺으며 — “신건 가격은 비싸고, 권리는 아직 확인할 것이 남았다”
프라비다트라움 1113호는 입지보다 가격과 임차권의 법률관계가 입찰 판단을 좌우하는 물건입니다.
현재 최저가 141,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 102,000,000원의 138.2%로, 이미 최근 거래수준을 상당히 웃돕니다. 최신 거래도 105,000,000원이며, 최근 거래가격은 과거보다 19.0% 하락한 추세입니다. 신건 가격 자체에 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
권리관계 역시 간단하지 않습니다. 한국토지주택공사 명의의 130,000,000원 선순위 주택임차권과 실제 점유자의 권리를 확인해야 합니다. 서울보증보험의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건은 중요한 안전장치지만, 그 효력이 실제 점유자와 다른 권리자의 독립적인 청구권에까지 자동으로 확장되는 것은 아닙니다.
특히 유찰로 최저가가 내려가더라도, 보증금 인수형 권리가 남는다면 실질취득원가는 낙찰가만큼 떨어지지 않을 수 있습니다. 따라서 매각조건의 이행 범위, 최종 임차권 인수액, 실제 점유자의 법적 지위를 먼저 확정해야 합니다.
결론은 신건 입찰 보류, 선순위 임차권과 특별매각조건의 효력 확인 우선입니다. 권리관계가 해소되는 것으로 확인되더라도 최근 시세와 하락 추세를 기준으로 응찰가격을 다시 산정해야 합니다. 이 물건은 최저가가 내려가는 것보다 실제 인수 위험이 없어지는지가 먼저입니다.
