서울중앙지방법원 2026타경100722. 서울 서초구 방배동 방배대우유로카운티 1층 105호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 4,200,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 장수인으로, 2020년 4월 24일 매매를 원인으로 소유권이 이전되었고 당시 등기된 거래가액은 3,300,000,000원입니다.
이 물건에서 가장 먼저 볼 것은 다수의 금융권 담보권과 가압류입니다. 2023년 7월 26일 설정된 강진군수산업협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 주거 점유자의 권리 상태가 불확실하고, 최근 거래가격과 비교한 신건의 가격 매력도도 낮습니다. 따라서 단순히 후순위 등기가 말소된다는 이유만으로 안전한 낙찰이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100722 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 847-34 방배대우유로카운티 1층 105호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 방배로28길 90 |
| 물건종류 | 아파트 · 집합건물 · 주거용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 13층 아파트 |
| 분석 대상 면적 | 234.01㎡ |
| 단지 규모 | 65세대 · 2002.06.27 준공 |
| 소유자 | 장수인 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2020.04.27 등기 · 거래가액 3,300,000,000원 |
| 감정가 | 4,200,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,200,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 해남군수산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,014,079,604원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 강진군수협 근저당
말소기준권리는 2023.07.26 강진군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며, 뒤이어 설정된 해남군수산업협동조합의 근저당권과 각종 가압류, 후순위 전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신청채권자인 해남군수산업협동조합의 근저당권은 2024.06.10 설정되었고 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 2026.05.27 웰컴저축은행주식회사로 근저당권이 이전된 기록이 있으므로 실제 배당권자와 채권 승계 관계는 원본을 확인해야 합니다.
② 점유자·임차인 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도원캐피 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
매각물건명세서에 주거 점유자로 도원캐피 1명이 기재되어 있습니다. 그러나 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인할 수 없어 대항력 유무 및 인수보증금을 확정할 수 없습니다. 실제 점유자의 법적 지위와 계약관계도 확인이 필요합니다.
한편 2025.06.27에는 주식회사도원캐피탈대부 명의로 건물 전부에 대한 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정되어 있습니다. 존속기간은 2025.06.27부터 2027.06.26까지입니다. 이 전세권은 말소기준 이후 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 4,200,000,000원은 최근 거래보다 높다
방배대우유로카운티의 확인된 실거래는 아래와 같습니다. 전체 3건의 평균은 3,950,000,000원이고, 최근 12개월 거래 1건의 평균과 최신 거래가격은 모두 4,050,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 216.15㎡ | 2층 | 4,050,000,000원 |
| 2025.01 | 216.15㎡ | 6층 | 3,500,000,000원 |
| 2023.01 | 216.15㎡ | 13층 | 4,300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 3,950,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 4,050,000,000원 |
최저매각가 4,200,000,000원은 전체 평균 3,950,000,000원의 106.3%이고, 최근 12개월 평균 4,050,000,000원의 103.7%입니다. 최근 거래와 비교하면 150,000,000원 높은 가격입니다. 따라서 감정가 그대로 응찰하는 신건에서는 최근 실거래 대비 가격 할인 효과가 없습니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 +3.8%입니다. 하락 추세로 표시되지는 않지만, 거래 표본이 적어 가격 상승의 지속성을 단정하기 어렵습니다. 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 나타납니다. 이 역시 실제 응찰 경쟁이나 향후 낙찰가를 보장하는 지표는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 44,400,000원 |
| 1. 근저당 · 강진군수산업협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 근저당 · 해남군수산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사도원캐피탈대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 가압류 · 유현정 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 5. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,628,760원 | 14,628,760원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 26,681,860원 | 26,681,860원 |
| 8. 가압류 · 김대균 | 1,515,163,200원 | 69,289,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 배당 추정은 집행비용 44,400,000원, 채권자 총배당 4,155,600,000원, 채권 미배당 1,445,873,820원입니다. 소유자 잔여액은 0원으로 계산됩니다. 이는 제시된 채권액과 배당 순서를 적용한 시뮬레이션일 뿐, 법원의 확정 배당표가 아닙니다.
국 명의의 추징보전명령에는 추징보전액 6,587,000,000원이 기재되어 있으나, 위 배당 시뮬레이션에서는 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 따라서 실제 배당순위와 배당금은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제·점유자 보증금 관련 우선권도 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필수
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 4,200,000,000원 | 4,155,600,000원 | 1,445,873,820원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 3,360,000,000원 | 3,324,000,000원 | 2,277,473,820원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 2,688,000,000원 | 2,658,720,000원 | 2,942,753,820원 | 0원* |
* 추정 인수 0원은 현재 배당 가정의 결과입니다. 점유자의 대항력과 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액을 확정한 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서초구 방배동 방배중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장과 지하철역을 이용할 수 있어 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕의 13층 아파트로, 위생·급배수·승강기·소화전 및 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 및 대공방어협조구역에 포함됩니다. 공시지가 기준은 16,260,000원/㎡입니다.
- 거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 등재되어 있으며, 아파트 부지 관련 지정기간은 2025.10.01~2026.12.31입니다. 실제 경매 취득과 후속 거래에 대한 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 65세대 단지이며 확인된 실거래 3건의 가격 범위는 3,500,000,000~4,300,000,000원입니다. 고가 주택이고 거래 표본도 적어 매각 시점의 가격 판단에 신중해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 대항력. 도원캐피의 실제 점유 경위, 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 주식회사도원캐피탈대부의 전세권 5,000,000원과 점유자 보증금의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 권리 이전. 해남군수산업협동조합에서 웰컴저축은행으로의 근저당권 이전과 주식회사도원캐피탈대부 관련 권리의 말소·이전 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 추징보전명령. 국 명의 6,587,000,000원 추징보전액의 법적 성격과 매각·배당·말소 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 거래가 4,050,000,000원보다 신건 최저가가 높습니다. 동일 면적·유사 층·상태의 거래를 추가로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 제시된 3,360,000,000원 및 2,688,000,000원 시나리오에서도 인수 위험을 재검증해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자에 대한 인도 가능성과 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·실거래가 및 규제 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸 예정인 권리보다 미확정 점유와 가격이 문제”
서울중앙지방법원 2026타경100722는 말소기준권리가 비교적 명확하고, 다수의 후순위 담보권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 도원캐피의 대항력과 보증금은 미상이므로 낙찰자의 최종 인수 위험을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 4,200,000,000원은 최근 실거래 4,050,000,000원보다 높습니다. 비교 면적 차이와 제한된 거래 표본까지 고려하면 감정가 수준의 즉각적인 응찰을 정당화할 만한 가격 근거는 충분하지 않습니다.
결론은 권리 확인 우선·신건 가격 보류입니다. 후순위 등기의 말소 가능성과 점유자 임차권의 대항력을 구분하고, 실질취득비용을 계산할 수 있을 정도로 점유관계가 확인된 뒤 가격 매력도를 다시 판단하는 것이 적절합니다.
