서울중앙지방법원 2026타경100788. 관악구 신림동 풍원하임빌 103동 403호, 전용 31.025㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 327,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 강동혁이며, 2023년 1월 9일 307,000,000원에 취득했습니다.

이 물건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 가격이 아니라 임차권과 특별매각조건입니다. 임차인 조정현은 2022년 12월 16일 전입신고를 했고, 2022년 10월 24일 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023년 4월 14일 피플카 가압류보다 앞선 임차관계입니다. 보증금도 307,000,000원으로 매각가와 큰 차이가 없습니다.

일반적인 대항력 인수형 경매라면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 하지만 본건에는 임차보증금 반환채권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건은 해당 승계채권의 인수 위험을 해소하는 핵심 장치입니다. 단, 다른 미상 점유인의 권리까지 포기시키는 조건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

현재 권리분석의 말소기준은 갑구 4번, 2023년 4월 14일 피플카 가압류입니다. 2018년에 설정된 국민은행 및 신한은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 관악구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

하지만 조정현의 임차관계는 말소기준보다 앞섭니다. 2024년 12월 19일 임차권등기가 이루어졌다는 이유만으로 대항력을 부정할 수 없습니다. 전입신고·점유개시·확정일자가 앞선다는 점이 중요합니다.

② 임차인 분석 — 3.07억 보증금과 특별매각조건

실명과 임대차관계가 확인되는 임차인은 조정현 1명입니다. 별도 기재된 '기사항전' 항목은 보증금·전입일·확정일자 및 신원이 확인되지 않아 독립적인 임차인으로 확정할 수 없습니다. 그렇다고 점유 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 주택도시보증공사는 보증금 반환채권의 승계인이지 별도의 실제 거주 임차인이 아니므로 307,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 18.9% 비싼 신건

풍원하임빌의 전체 실거래 8건 평균은 286,562,500원입니다. 하지만 과거 고가 거래가 포함된 평균보다 중요한 것은 최근 거래 수준과 추세입니다. 제시된 최근 12개월 산정 평균은 275,000,000원(3건), 최신 표시 거래는 2025년 9월 290,000,000원, 최근 거래 추세는 -6.3%입니다.

본건 대상 전용면적은 31.025㎡이며, 비교 표본에는 28.87㎡와 31.03㎡ 거래가 함께 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 제시된 산정 수치를 사용했습니다. 다만 표시된 거래목록의 최신 거래가 2025.09로, 2026.10 현재 기준 실제 최근 12개월 내 거래를 확인할 수 없습니다. 산정 기준 시점과 최신 실거래를 다시 대조해야 합니다.

감정가 327,000,000원은 최근 산정 평균보다 52,000,000원 높고, 최신 표시 거래보다도 37,000,000원 높습니다. 승계 보증금 인수액이 특별매각조건으로 0원이 되더라도, 신건 최저가 자체가 최근 시세보다 높다는 사실은 바뀌지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)

위 배당은 제공된 가정 배당액을 그대로 표시한 예시이며 법원의 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이고 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 계산상 인수액과 실제 부담 구분

본건은 일반 대항력 인수형 계산과 특별매각조건을 반영한 실질 인수를 명확히 구분해야 합니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 조정현 보증금 미배당액의 인수가 문제 됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 조건이 유효하게 이행되면 그 승계 보증금 잔액은 매수인에게 청구되지 않습니다.

49,862,400원과 101,449,920원은 특별매각조건을 반영하지 않은 시나리오상 인수 추산액입니다. 실제 확정 인수액을 의미하지 않습니다. 특별매각조건의 유효한 이행을 전제로 승계 보증금 인수액을 0원으로 판단했으며, 별도 미상 점유인의 권리나 기타 취득비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 가정으로 실제 후속 매각가격과 다를 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 신림역(지하철 2호선·신림선) 남동측 인근에 위치합니다. 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 신림역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2018.03.29 사용승인된 70세대 규모의 풍원하임빌입니다. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 서측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 부지입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,862,000원/㎡입니다.
• 거래 관련 규제. 감정요항표에 토지거래계약허가구역 지정 사항이 기재되어 있습니다. 지정 대상과 기간이 구분되어 있으므로 본 다세대주택의 거래 및 취득에 적용되는 규제 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 건물 하자 정보. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 설비 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 실거래 표본 8건 중 최신 표시 거래는 2025.09이며, 최근 거래 추세는 -6.3%입니다. 단지 경매 평균 유찰 3.7회와 매각률 0.0% 통계도 함께 고려하면 단기 재매각을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 현재 매각기일에도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
• 반환채권 승계 범위. 조정현의 307,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권이 어떤 관계인지, 미승계 잔액이나 별도 청구권이 남는지 확인해야 합니다.
• 미상 점유 확인. '기사항전' 기재가 독립된 임차인이나 점유자를 의미하는지, 단순 기재 오류인지 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 확인해야 합니다. 전입·보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
• 배당표 중복계산 점검. 조정현 보증금 전액 배당과 주택도시보증공사 배당이 함께 표시된 추정치를 실제 확정배당으로 오인하지 않아야 합니다.
• 시세 재검증. 표시된 최신 거래가 2025.09이므로 2026.10 입찰 시점에 가까운 실거래·매물·매도 호가를 다시 확인해야 합니다. 현재 최저가는 제시된 최근 평균의 118.9%입니다.
• 유찰 전략. 신건 327,000,000원에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 1회 유찰 261,600,000원, 2회 유찰 209,280,000원 시나리오를 비교하되 후속 매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 임차권등기 말소 조건과 별개로 실제 점유 상태, 인도 가능성, 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 세금·배당순위. 관악구 압류가 존재하므로 관련 조세채권과 실제 배당순위, 미납 세금 및 인수 가능한 법정 부담을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·법원 매각공고를 확인하고 특별매각조건 변경 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — “보증금 포기 조건은 긍정적, 신건 가격은 부정적”

서울중앙지방법원 2026타경100788은 단순히 “보증금 3.07억이 걸려 위험한 경매”로 판단해서도 안 되고, 반대로 “보증기관이 포기하니 완전히 깨끗한 경매”로 판단해서도 안 됩니다.

실명 확인 임차인 조정현의 307,000,000원 보증금은 대항력 있는 임차관계입니다. 그러나 주택도시보증공사가 반환채권을 승계하고, 미배당 잔액 청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 제시되어 있습니다. 해당 조건이 유효하게 이행될 경우 승계 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

그럼에도 신원과 권리가 확인되지 않은 점유 항목이 별도로 남아 있습니다. 그 부분까지 인수 0원으로 확정할 근거는 없습니다. 권리 관계의 최종 정리는 반드시 원본 대조가 필요합니다.

가격 문제는 더욱 명확합니다. 신건 최저가 327,000,000원은 최근 산정 거래 평균 275,000,000원의 118.9%이며, 최신 표시 거래 290,000,000원도 초과합니다. 거래 추세는 -6.3% 하락, 단지 경매 평균 유찰은 3.7회입니다. 이 조건에서 신건을 시세보다 저렴한 물건으로 평가할 수 없습니다.

권리의 핵심은 ‘포기 조건의 이행’, 가격의 핵심은 ‘얼마나 낮아져야 최근 시세보다 유리한가’입니다. 현재는 권리 확인과 가격 조정을 모두 기다려야 하는 물건입니다.