서울중앙지방법원 2026타경100800. 서울 서초구 서초동 강남역인앤인 7층 703호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 힐링글로벌주식회사로, 2022년 7월 11일 210,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매의 신청채권자는 남궁건우이며 청구금액은 200,000,000원입니다.

이 사건은 통상적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 신청채권자 남궁건우가 바로 보증금 200,000,000원의 임차권등기권자이기도 합니다. 임차인은 2021년 9월 13일 전입·점유를 시작했고, 2021년 7월 28일 확정일자가 등기사항에 기재되어 있습니다. 2025년 10월 16일 임차권등기가 이루어졌으며, 그 이후인 2026년 4월 20일 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

결국 쟁점은 감정가와 최저가의 차이가 아니라, 임차권의 대항력, 배당으로 변제되는 보증금, 그리고 매수인이 실제 인수하는 미변제 잔액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부에는 과거 근저당권과 여러 건의 전세권 설정 이력이 있습니다. 2005년 한국외환은행 근저당권은 2011년 2월 1일 말소되었고, 종전 전세권들도 순차적으로 말소되었습니다. 2019년 1월 31일 설정된 강승리의 전세권 190,000,000원 역시 2020년 1월 30일 말소되었습니다.

현재 권리분석의 중심은 을구 19번 남궁건우의 주택임차권입니다. 2025년 10월 16일 등기되었고, 임차인의 전입일은 2021년 9월 13일로 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에서도 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있어 매각으로 당연히 소멸하는 권리라고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

확정일자는 임차권등기 기재사항 기준입니다. 우선변제권 행사·배당순위와 배당금의 보증금 충당 여부는 최종 배당절차 및 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰되어도 약 2억원

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매각대금으로 보증금이 모두 변제되지 않을 수 있습니다. 이때 배당으로 변제된 부분을 제외한 잔액은 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다.

핵심은 낙찰가와 보증금 전액을 중복 합산하지 않는 것입니다. 남궁건우에게 배당되는 금액이 동일한 임차보증금 반환채권에 충당된다는 전제에서는, 낙찰가가 낮아질수록 인수할 미변제금이 커지므로 실질취득액은 보증금 200,000,000원 안팎에서 형성됩니다. 집행비용 등의 영향으로 실제 부담은 보증금을 다소 초과할 수 있습니다.

미배당액은 각 회차 예상배당표의 신청채권자 기준입니다. 해당 금액이 실제 매수인 인수액과 일치하려면 신청채권과 임차보증금 반환채권의 동일성, 배당액의 충당관계 및 우선변제순위가 확인되어야 합니다. 실질취득액은 이러한 관계가 확인된 경우의 분석값이며 취득세·명도비용 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)

집행비용은 약 3,572,000원으로 추정한 금액입니다. 신청채권자에 대한 예상배당액은 194,428,000원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 인수대상 임차보증금은 매각대금 배당과 별도로 검토할 권리로, 배당표의 금액과 단순 합산할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서초구 서초동 서울서이초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 업무시설·근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 인근에 지하철 2호선·신분당선 강남역과 노선버스 정류장이 있으며, 차량 진출입도 가능합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2005.03.30 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 7층 오피스텔입니다. 위생·급배수설비와 엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
• 접도. 북동측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 세장형 형태입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획에 허가구역 관련 지정사항이 있습니다. 지정 내역에는 아파트 용도로 사용되는 부지 등을 대상으로 한 2026.12.31까지의 기간이 기재되어 있습니다. 본건은 오피스텔이므로 실제 허가 대상 여부는 용도와 현행 지정조건을 별도로 대조해야 합니다.
• 공부 및 상태. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 강남역 인근 입지는 매수수요 측면에서 검토할 요소이나, 거래사례와 최근 실거래 추세가 확인되지 않았습니다. 실질취득액 약 2억원 수준에서의 매각 가능성과 투자수익성은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수범위. 매각물건명세서에 기재된 을구 19번 임차권등기의 인수 가능성을 최우선으로 확인하세요. 보증금 200,000,000원에서 실제 배당으로 변제되는 부분과 미변제 잔액을 구분해야 합니다.
• 배당채권과 임차보증금의 동일성. 임차인과 신청채권자가 모두 남궁건우입니다. 강제경매 집행권원과 임차보증금 반환채권이 동일한 채권인지 확인해야 이중계산을 피할 수 있습니다.
• 임대차 진정성. 임대차계약서·보증금 이체내역·전입세대 확인자료 및 실제 점유현황을 대조하세요. 가장임차인 의심 가능성은 확인이 필요한 사안이지 확정된 사실이 아닙니다.
• 우선변제 및 배당순위. 확정일자는 2021.07.28로 등기되어 있습니다. 배당요구의 적법성, 우선변제권 행사 가능 여부, 신청채권자 배당액 및 보증금 충당관계를 확인하세요.
• 유찰가격 착시. 최저매각가가 158,400,000원 또는 126,720,000원으로 낮아지는 경우에도 미배당 보증금 인수 가능성이 함께 커집니다. 최저가만을 기준으로 수익률을 계산해서는 안 됩니다.
• 실거래가 확인. 강남역인앤인 및 주변 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 면적·층·이용상태별 거래차이를 비교해 약 200,000,000원의 실질취득액이 적정한지 검증하세요.
• 명도·점유. 임차권등기와 실제 점유상태는 구분해야 합니다. 현재 점유자, 인도 가능 시점, 명도비용 및 분쟁 가능성을 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 당해세 및 배당순위에 영향을 주는 조세채권을 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 2026.10.28 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고의 변경·정정사항을 재확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

이 사건의 핵심은 강남역 접근성도, 감정가 1.98억도 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 2억원입니다. 남궁건우는 말소기준권리보다 앞선 임차권을 보유하고 있으며, 매각물건명세서에는 배당에서 변제되지 않은 보증금의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 실질취득은 보증금 2억원 안팎에서 크게 달라지지 않습니다. 최저가 1.584억이나 1.2672억이라는 숫자만으로 저가 낙찰 기회라고 평가할 수 없는 이유입니다.

특히 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 실제 배당액이 해당 보증금 반환채권에 충당되는지부터 확인해야 합니다. 이 관계가 확인되지 않으면 매수인의 최종 인수액도 확정할 수 없습니다. 비교 실거래 시세까지 확인되지 않은 현재로서는 투자수익성에 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.

결론은 보수적 접근입니다. 임차권의 대항력은 명확한 위험요소이고, 최저가 하락만으로는 가격 메리트를 확보하기 어렵습니다. 배당과 인수범위의 확정, 임대차 진정성 검증, 최근 실거래 시세 비교가 완료되기 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다.