서울중앙지방법원 2026타경100888. 서울 종로구 신영동에 있는 대아파크빌 4층 401호, 전용 84.84㎡ 아파트입니다. 1998년 7월 준공된 67세대 규모 단지로, 진흥로와 인접하고 세검정초등학교 북측 인근에 위치합니다. 감정가는 691,000,000원, 최저매각가도 같은 금액인 신건입니다.

등기상 핵심은 2021년 6월 23일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 550,000,000원이고, 경남은행이 청구액 502,931,687원으로 임의경매를 신청했습니다. 기존 국민은행·우리은행 근저당권과 과거 압류는 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 확인되는 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 권리가 비교적 단순하다고 해서 곧바로 입찰하기 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 같은 단지 동일 면적의 확인된 실거래는 655,000,000원인데, 신건 최저가는 이보다 36,000,000원 높습니다. 더구나 비교 거래는 2025년 4월로, 매각기일과 시차가 있어 현재 시세를 그대로 대표한다고 보기 어렵습니다. 가격 판단에는 추가 거래 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경남은행 근저당이 말소기준

권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2021.06.23입니다. 이날 설정된 경남은행 근저당권이 말소기준이며, 이보다 앞서 설정됐던 우리은행 근저당권도 같은 날 말소됐습니다. 과거 여러 차례 설정됐던 압류와 국민은행 근저당권 역시 이미 등기상 말소된 상태입니다.

이후 2026.04.29 경남은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현존하는 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 경남은행 근저당권의 채권최고액 550,000,000원은 실제 확정 채무액과 구분해야 하며, 청구액은 502,931,687원입니다.

② 임차인 분석 — 전입자 1명, 보증금은 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에 송희준이 확인됩니다. 전입일은 2025.03.28로, 말소기준권리인 경남은행 근저당 설정일 2021.06.23보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 말소기준권리보다 앞서는 대항력은 없습니다.

특히 감정평가서에서도 임대관계가 미상으로 기재됐습니다. 실제 점유자가 누구인지, 송희준이 임차인인지, 임대차계약상 보증금이 있는지, 배당요구를 했는지 확인한 뒤 입찰하는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 6.91억은 확인된 실거래보다 높다

대아파크빌 동일 전용면적 84.84㎡의 확인된 거래 기록입니다. 조회된 거래 표본은 2건이며, 모두 2025년 4월·11층·655,000,000원으로 동일하게 나타납니다. 거래 조건이 완전히 같으므로 실제 별개 거래인지 중복 집계인지 원본 확인이 필요합니다.

확인된 거래 평균과 최신 거래금액은 모두 655,000,000원입니다. 이에 비해 신건 최저매각가 691,000,000원은 36,000,000원 높은 금액으로, 조회된 실거래 평균의 105.5%에 해당합니다.

다만 이 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 가장 최근 확인된 거래가 2025.04이므로 2026.10.28 매각기일의 현재 시장가격을 직접 보여주지는 않습니다. 최근 거래 표본도 적고, 4층 경매물건과 11층 거래의 층 차이도 존재합니다. 따라서 현재 시세가 정확히 655,000,000원이라고 확정하거나 최근 가격이 상승·하락했다고 단정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 691,000,000원 가정)

경남은행의 채권최고액 550,000,000원을 배당상한으로 사용한 추정치입니다. 실제 청구액 502,931,687원과 확정 배당채권액은 다를 수 있으며, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액과 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수가 늘어나는 구조는 아니다

현재는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 제시된 회차별 시뮬레이션에서는 유찰에 따라 낙찰대금이 낮아지더라도 매수인 인수액은 계속 0원으로 산정됩니다. 대항력 있는 선순위 임차보증금을 인수하는 유형과는 다른 구조입니다.

미배당액은 시뮬레이션상 근저당 채권최고액과 예상 채권자 배당액의 차이입니다. 매수인에게 그대로 승계되는 채무가 아닙니다. 실제 회차별 최저매각가격과 배당액은 법원의 진행 결과 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 종로구 신영동 세검정초등학교 북측 인근입니다. 중소규모 점포와 근린생활시설, 기존주택 및 공동주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인접한 진흥로변에 노선버스와 마을버스 정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 14층 건물의 4층 401호입니다. 복도식 아파트로 난방, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 지하주차장 설비가 있습니다.
• 단지 규모. 67세대 규모이며 준공일은 1998.07.07입니다. 대규모 아파트 단지에 비해 거래 표본이 제한적일 수 있어 매수 수요와 실제 환금성을 개별 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 및 도로. 제2종일반주거지역으로, 동측 약 30m 내외 진흥로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형이며 주상용으로 이용되고 있습니다. 공시지가는 5,635,000원/㎡입니다.
• 규제. 고도지구 및 과밀억제권역 등에 해당하며, 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다. 경매 취득에 대한 허가 적용 여부와 낙찰 후 이용·처분 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와 실제 이용상태의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적 조회 거래는 2025.04의 655,000,000원이며 표본이 2건으로 적습니다. 최근 거래의 중복 여부 및 이후 거래·호가를 확인하기 전에는 현재 시장 유동성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 적정성. 신건 최저가 691,000,000원은 확인된 실거래 655,000,000원의 105.5%입니다. 신건을 할인매물로 판단하지 마세요.
• 최신 시세 확인. 조회된 거래는 2025.04에 집중돼 있습니다. 2026년의 동일 단지·동일 면적 거래와 인근 유사 아파트 거래, 층별 가격 차이를 확인해야 합니다.
• 송희준의 임차관계. 전입일 2025.03.28은 말소기준보다 늦습니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 만큼 임대차계약과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 전입자가 존재하므로 점유자를 특정하고, 낙찰 후 인도 및 이사 협의 가능성을 점검해야 합니다. 인수액 0원 전망이 곧 명도비용 0원을 뜻하지 않습니다.
• 공동담보 관계. 경남은행 근저당에는 다른 부동산의 공동담보가 기재돼 있습니다. 공동담보권의 현황 및 실제 피담보채무액을 확인해 배당 추정과 구분해야 합니다.
• 배당내역. 경남은행의 청구액은 502,931,687원, 근저당 채권최고액은 550,000,000원입니다. 채권최고액 전액 배당 가정과 실제 배당 결과는 다를 수 있습니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 범위는 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
• 토지거래 관련 규제. 아파트 토지거래허가구역 지정과 경매 취득의 관계, 향후 이용 및 처분에 미치는 영향을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 현장 및 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 전망이어도, 가격은 별개다”

종로 대아파크빌 401호의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 과거 근저당과 압류는 말소됐고, 경남은행 근저당권을 기준으로 경매가 진행되고 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 송희준의 전입 사실이 확인되며 보증금과 확정일자는 미상입니다. 전입일은 말소기준보다 늦어 선순위 대항력 인수위험은 확인되지 않지만, 임대차관계와 명도 부담은 입찰 전에 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 신중한 판단이 필요합니다. 최저가 691,000,000원은 확인된 실거래 평균 655,000,000원의 105.5%입니다. 실거래 표본도 적고 2025년 거래여서 현재 시세에 대한 확신도 제한적입니다. 단지의 조회 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회로 나타나지만, 이 수치만으로 향후 유찰이나 낙찰 가능성을 예측할 수는 없습니다.

결론은 권리상 인수위험은 낮은 편이지만, 신건 가격 메리트는 확인되지 않았다는 것입니다. 현재 가격에 서둘러 응찰하기보다 최신 실거래와 점유관계를 확인하고, 실제 매각 진행 상황에 맞춰 응찰가격을 판단하는 것이 합리적입니다. 권리는 조건부 양호, 가격은 보류. 이 물건에서 우선 확인해야 할 것은 현재 시장가치와 임차관계입니다.