서울남부지방법원 2026타경3530. 서울 구로구 신도림동 골든애비뉴 제1동 907호입니다. 물건의 분류는 근린시설이지만 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 박혜정이며, 2022.12.06. 매매를 원인으로 116,000,000원에 취득한 이력이 있습니다.

등기부에서 눈여겨볼 부분은 과거 수산업협동조합중앙회 근저당이 아니라, 2024.11.22. 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 해당 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2026.02.09. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 임차권에는 대항력과 보증금 미배당 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

다만 이번 물건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 신청채권자가 미배당 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 매각 조건이 기재돼 있습니다. 조건의 법적 효과를 인정하더라도 그 효력은 해당 반환채권과 임차권에 한정됩니다. 따라서 신청채권자의 권리와 한국토지주택공사 명의 임차권의 관계를 먼저 대조해야 인수액을 최종 확정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

2014년 설정됐던 수산업협동조합중앙회의 3,600,000,000원 근저당권은 2014.09.16. 이미 말소된 권리입니다. 이번 경매의 말소기준으로 취급해서는 안 됩니다. 말소기준이 되는 권리는 2026.02.09. 강제경매개시결정입니다.

한국토지주택공사 명의 임차권은 2024.11.22. 등기됐으며, 그 기초가 되는 전입신고일과 확정일자는 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 등기상 보증금은 129,500,000원이고 우선변제와 대항력이 인정되는 것으로 분석됩니다. 매각대금으로 보증금이 전액 충당되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 문제될 수 있는 구조입니다.

② 임차권 분석 — 보증금 129,500,000원의 의미

등기상 임차권 1건은 한국토지주택공사 명의입니다. 보증기관 명의의 권리를 별도 실제 임차인으로 중복 집계하지 않았습니다. 별도로 확인된 실제 임차인은 0명이며, 실제 거주·점유 관계는 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

집행비용 2,424,000원을 우선 공제하는 추정배당입니다. 서울보증보험 청구액 134,417,451원은 전액 미배당으로 계산됩니다. 임차보증금 부족액 15,924,000원은 확약 적용 여부에 따라 매수인 부담이 달라집니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 유찰 시뮬레이션 — 가격이 내려가도 인수가 늘어난다

이 사건의 핵심은 낙찰가와 보증금 인수액을 합산하는 것입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크고 그 미배당분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당분이 늘어납니다. 확약의 효력이 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 최저매각가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

실질취득 추정액 = 해당 회차 매각가 + 매수인 인수 가능액. 확약을 적용하지 않은 보수적 시나리오입니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 합계에 소폭 변동이 있습니다. 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 그 권리의 인수액은 0원이므로 위 합계가 그대로 확정되는 것은 아닙니다.

⑤ 시세 및 가격 판단 — 낙찰가보다 실질취득액

등기상 확인되는 소유권 거래 이력은 2018.09.11. 114,200,000원, 2022.09.07. 116,000,000원, 2022.12.06. 116,000,000원입니다. 이 금액은 과거 개별 매매 이력으로, 현재 동일 유형 물건의 실거래 시세를 의미하지는 않습니다.

현재 가격 수준을 평가할 때는 최근 실거래와 유사 물건의 가격, 해당 호실의 상태를 함께 비교해야 합니다. 특히 이 사건은 확약 미적용 시 실질취득 추정액 131,924,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 최저가 116,000,000원만 기준으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 신도림동 소재 지하철 2호선 도림천역 남서측 인근입니다. 아파트단지, 오피스텔, 소규모 공장, 학교 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 도림천역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2014.08.22. 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 도시가스 개별난방, 급·배수, 소방, 승강기 및 주차장 설비가 있습니다.
• 용도 확인. 경매상 분류는 근린시설이지만 감정상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 공부상 용도, 주거 사용과 임차권등기의 관계를 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 등 도시계획상 제한이 있습니다. 토지거래허가구역 지정사항도 대상 용도와 적용기간을 확인할 필요가 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권 접근성을 갖추고 있으나, 근린시설 분류와 오피스텔 이용 상태, 임차권 문제를 함께 검토해야 하므로 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소 조건의 권리자 대조. 신청채권자 서울보증보험의 반환채권 포기가 한국토지주택공사 명의 임차권의 미배당 반환채권에도 효력이 미치는지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인과 보증기관 구별. 한국토지주택공사는 보증기관 명의 권리로 확인되며, 실제 점유자와 보증금의 원래 귀속관계 및 권리승계 경위를 추가 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 확약이 적용되지 않으면 신건 기준 최저가 116,000,000원에 인수 가능액 15,924,000원을 합산해야 합니다. 유찰 시에도 회차별 합산액을 따로 확인해야 합니다.
• 배당 및 말소 이행. 명세서의 매각 조건이 실제 배당절차와 임차권등기 말소로 이어지는지, 추가 서류나 절차가 필요한지 확인해야 합니다.
• 점유·인도. 임차권등기와 별도로 현재 점유자, 인도 가능 여부 및 명도 부담을 현장과 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 관리비와 제세공과금. 체납 관리비의 공용부분 부담, 취득 관련 비용 및 미반영 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 용도 및 거래가격. 실제 오피스텔 이용 상태, 공부상 용도, 유사 물건의 최근 실거래를 확인하고 확정된 실질취득액을 기준으로 응찰가를 결정해야 합니다.
• 원본 서류 검증. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서의 비고와 매각조건, 현황조사서, 배당요구 내역 및 관련 확약 서류를 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 보증금과 확약의 효력”

신도림 골든애비뉴 907호는 낮아 보이는 낙찰가만으로 접근해서는 안 되는 물건입니다. 등기된 임차보증금 129,500,000원이 최저매각가 116,000,000원을 초과하며, 일반적인 배당 계산에서는 15,924,000원의 미배당 보증금 인수 가능성이 나타납니다. 그 금액을 합산하면 신건 실질취득 추정액은 131,924,000원입니다.

반면 반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 해당 권리에 유효하게 적용된다면 그 인수 부담은 실질적으로 해소될 수 있습니다. 그러나 신청채권자와 등기상 임차권자가 다르다는 점을 무시해서는 안 됩니다. 확약의 효력 및 권리승계관계가 확인되지 않은 단계에서는 인수액을 0원으로 확정하기 어렵습니다.

결론은 권리관계 확인 전 입찰 보류, 확인 후 실질취득액 기준 재평가입니다. 확약으로 인수 위험이 해소되는지부터 검증하고, 그다음 최근 시장가격과 비교해야 합니다. 유찰 횟수나 최저매각가의 하락만으로 가격 메리트를 부여할 물건은 아닙니다.