서울남부지방법원 2026타경3776. 서울특별시 금천구 독산동 시흥대로90길 41에 있는 지상 5층 다세대주택의 4층 401호입니다. 현재 소유자는 공유자 박재진(지분 100분의 70)과 김경순(지분 100분의 30)이며, 금천신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 197,409,037원이고, 신건 최저매각가는 400,000,000원입니다.
등기 흐름에서 가장 먼저 확인할 것은 2021.01.28 설정된 금천신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리로 제시되어 있고, 이후 설정된 김옥화 근저당 및 각종 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 최초 근저당 채권최고액 1,464,000,000원은 2021.12.29 483,000,000원으로 변경된 이력이 있으므로 최초 설정액을 현행 채권최고액으로 보아서는 안 됩니다.
더 중요한 문제는 등기부 밖에 있습니다. 이 주택은 위반건축물로 등재되어 있고, 재개발사업과 관련된 조합원 지위 승계 제한이 명시되어 있습니다. 채권이 말소된다는 사실만으로 이 물건의 취득 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3776 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1061-30 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로90길 41 |
| 등기상 부동산 표시 | 서울특별시 금천구 독산동 1061-30, 1061-31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 박재진(100분의 70), 김경순(100분의 30) |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 입찰보증금 기준 | 최저매각가의 10%를 적용하는 경우 40,000,000원 (실제 보증금 조건은 매각공고 확인) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 금천신용협동조합 / 197,409,037원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.28 을구 1번 금천신용협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 최초 1,464,000,000원 → 2021.12.29 변경 483,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 위반건축물 | 등재됨 · 렉산/철파이프 21㎡ 비가리개 |
| 재개발 관련 | 독산2구역 주택정비형 재개발사업 · 2026.07.31 조합설립인가 · 조합원 지위 승계취득 제한 기재 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 실제 위험은 다르다
임차인 관계는 추가 확인이 필요합니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 확정하거나, 현재 점유자를 소유자로 단정할 근거는 충분하지 않습니다. 대항력 있는 임차인이 별도로 확인되는 경우 인수 위험과 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
특히 공유자들의 등기상 주소가 해당 401호로 변경된 이력은 존재하지만, 주소 기록만으로 실제 점유 및 거주 사실까지 확정할 수는 없습니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 매각물건명세서 및 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
② 위반건축물 — 면적 21㎡의 행정상 위험
이 물건은 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다. 기재된 위반 내용은 401호 렉산/철파이프 구조의 21㎡ 비가리개입니다. 변동일은 2023.12.14이고, 발생연도는 2023년으로 기록되어 있습니다.
| 확인 항목 | 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 위반건축물 등재 | 2023.12.14 | 행정상 위반 상태 확인 |
| 위반 구조 | 렉산 / 철파이프 비가리개 | 실제 설치 위치·철거 가능성 검토 |
| 위반 면적 | 21㎡ | 원상복구 비용 및 이용 제한 가능성 |
| 발생연도 | 2023년 | 시정명령·이행강제금 현황 확인 |
③ 독산2구역 재개발 — 가장 중요한 권리 제한
이 물건이 소재한 지역은 독산2구역 주택정비형 재개발사업과 관련되어 있습니다. 토지이용계획상 2026.03.12 정비구역 및 지구단위계획구역으로 기재되어 있으며, 매각물건명세서에는 2026.07.31 조합설립인가가 명시되어 있습니다.
여기에서 특히 주목할 것은 다음의 두 내용이 함께 적혀 있다는 점입니다. 매수인은 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 따라 1명의 대표조합원을 지정하여 권리를 행사할 수 있다는 내용과, 조합원의 지위를 승계취득할 수 없다는 내용입니다.
특히 현재 소유관계가 박재진 100분의 70, 김경순 100분의 30인 공유 형태라는 점도 중요합니다. 공유물건의 대표조합원 지정 문제와 경매 취득자의 법적 지위는 일반적인 단독소유 다세대주택과 다르게 판단될 수 있습니다. 재개발 구역이라는 사실 자체가 곧바로 투자 프리미엄을 의미하지는 않습니다.
④ 가격·회차 분석 — 4억 원의 적정가는 확인되지 않았다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 400,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 100%가 입찰 기준입니다. 다만 동일 지역·유사 규모 다세대주택의 실거래 평균이나 최근 거래가격을 확인할 수 없어, 이 금액이 시세보다 낮은지 또는 높은지 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 다세대주택 시세만 확인해서 끝낼 수 없습니다. 위반건축물에 따른 비용과 재개발 조합원 지위 승계 제한이 경제적 가치에 반영되어야 합니다. 감정가가 4억 원이라는 이유만으로 그 금액을 회수 가능한 시장가치로 보아서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 추정 미배당 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 400,000,000원 | 393,600,000원 | 1,351,968,234원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 1,430,848,234원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 1,493,952,234원 | 0원 |
회차별 금액은 제시된 가정 시나리오입니다. 실제 유찰 여부 및 다음 회차 최저가는 법원 매각공고에 따릅니다. 미배당 추정액은 최초 근저당 채권최고액 1,464,000,000원을 반영한 계산으로, 483,000,000원 변경등기가 반영되지 않은 수치입니다. 현행 확정채무나 실제 미배당액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,400,000원 |
| 1. 근저당 · 금천신용협동조합 | 1,464,000,000원* | 393,600,000원 |
| 2. 근저당 · 김옥화 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 32,042,189원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 11,476,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 17,500,004원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나은행 | 40,550,041원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 금천신용협동조합 채권액 1,464,000,000원은 최초 설정 채권최고액입니다. 2021.12.29 변경등기에 483,000,000원이 명시되어 있어 위 배당표는 현행 권리관계를 완전히 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 근저당 채권최고액은 실제 채무액과도 다릅니다. 당해세·법정 우선채권 및 임차인 최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
제시된 계산에서는 집행비용 6,400,000원을 제외한 393,600,000원이 금천신용협동조합에 배당되는 것으로 산정되어 있습니다. 다만 국의 압류가 2건 존재하고 세액·법정기일 및 우선순위가 특정되지 않았으므로, 이를 반영하지 않은 배당순서는 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산초등학교 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 1호선 독산역이 근거리에 위치하며, 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 5층 건물로, 4층 401호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고 위생·급배수·난방·승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종일반주거지역 등이 기재되어 있으며 독산2구역 정비구역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 기타 규제. 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 및 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역의 개별 지정기간·대상과 현행 적용 여부도 확인해야 합니다.
- 위반 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상 위반건축물로 별도 등재되어 있습니다. 두 사항은 구분해서 판단해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택이라는 물건 특성에 더해 위반건축물과 재개발 권리 제한이 매수자의 금융 이용 및 향후 재매각에 불리하게 작용할 수 있습니다. 구체적인 시세와 거래 유동성은 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재개발 권리 확인이 최우선. 금천구 사실조회회신, 정비사업 관련 문서, 조합설립인가 내용 및 조합 정관을 확인하세요. 특히 대표조합원 지정에 따른 권리 행사와 조합원 지위 승계취득 불가의 구체적 효과를 구분해야 합니다.
- 위반건축물 현황. 21㎡ 렉산·철파이프 비가리개의 실제 설치 장소와 구조, 원상복구 가능성, 시정명령 및 이행강제금 관련 현황을 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 을구 1번의 최초 채권최고액 1,464,000,000원과 을구 1-1번의 변경액 483,000,000원을 반드시 대조하세요. 현재 피담보채무액도 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 박재진 지분에 대한 2024.02.20 압류 및 김경순 지분에 대한 2024.08.08 압류가 있습니다. 금천세무서 관련 조세채권의 우선순위를 확인해야 합니다.
- 점유·임차관계. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 임차보증금의 존재 여부를 확인하세요. 미확인 대항력 임차인이 있다면 실질취득액도 재산정해야 합니다.
- 가격 검증. 인근 유사 다세대주택 실거래, 개별 호수의 상태, 재개발 권리 제한 및 위반건축물 비용을 반영한 적정 가격을 산정해야 합니다. 최저가 400,000,000원만으로 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다.
- 이전 경매 이력. 2024타경259 및 2024타경134879 경매개시결정등기는 2025.09.08 말소되었습니다. 당시 절차와 현재 2026타경3776 사건의 관계를 원본 기록으로 확인하세요.
- 입찰 조건. 매각기일 2026.10.28 기준의 매각물건명세서, 특별매각조건, 매각공고 및 보증금 조건을 확인하세요.
- 관리비와 명도. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 실제 점유자의 인도 협조 여부, 명도 기간 및 비용을 사전에 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 물건은 금천신용협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 제시된 배당 계산상 매수인이 승계하는 채무도 0원입니다. 이 점만 보면 경매 권리분석은 비교적 단순해 보입니다.
하지만 낙찰 이후의 법적·경제적 문제는 별개입니다. 21㎡ 위반건축물이 존재하고, 재개발 조합원 지위 승계취득 불가라는 문구가 명세서에 명시되어 있습니다. 또한 임대관계가 미상이고, 현재 시세를 판단할 수 있는 실거래 비교 근거도 확인되지 않습니다.
따라서 신건 최저가 400,000,000원을 매력적인 매수가로 평가할 근거가 부족합니다. 재개발사업에 포함되어 있다는 이유로 신축 주택 분양권의 가치를 낙찰가에 더하는 판단도 위험합니다. 우선 금천구 사실조회회신과 조합원 지위 관련 법률관계를 확인하고, 위반건축물의 시정 비용과 실제 시세를 검증해야 합니다.
결론은 ‘등기상 권리 정리는 가능하지만, 현 단계에서 입찰 매력은 낮다’입니다. 재개발 권리의 경제적 가치와 건축물 위반 상태에 관한 불확실성이 해소되기 전에는 신건 입찰보다 추가 확인을 우선하는 것이 합리적입니다.