서울남부지방법원 2026타경3953. 서울 강서구 화곡동의 강서오피스텔 제1층 제102호입니다. 사건의 외형은 감정가 4,530만원짜리 소형 오피스텔이지만, 등기부에는 1억 1,500만원의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인 김재원은 2021년 임대차계약과 전입·확정일자를 갖추었고, 2025년 임차권등기까지 마쳤습니다.

특히 김재원은 이 강제경매의 신청채권자와 동일인입니다. 임차인이 자신의 보증금을 회수하기 위해 강제경매를 신청한 구조로 해석할 수 있지만, 동일인이라는 사실만으로 임대차의 진정성이나 권리의 유효성을 확정할 수는 없습니다. 가장 중요한 사실은 매각물건명세서에 보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시되어 있다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금

과거 2002년 신한은행 근저당권(채권최고액 24,000,000원)은 2010.08.11 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2026.03.04 강제경매개시결정입니다. 문제는 이보다 앞서 성립한 임차인의 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 1,500만원의 실체

실제 임차인 1명. 점유개시일 2021.09.10 · 임대차계약일 2021.08.11 · 임차권등기 2025.09.16 · 배당요구 있음. 현재 실제 점유 여부는 현장 확인이 필요합니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰해도 약 1.15억에 묶이는 구조

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 매수인의 총취득 부담은 낙찰가만큼 내려가지 않습니다.

각 회차 실질취득은 가정 매각가와 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정이 회차별로 달라 합계가 조금씩 변합니다. 취득세·등기비용·기타 부대비용은 별도입니다.

이 물건의 경제적 가치는 약 1억 1,500만원 이상의 실질취득 부담을 기준으로 검토해야 합니다. 최근 실거래 시세와 개별 호실의 시장가치를 확인하기 전에는 실질취득액이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 업무시설로 등재된 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있고 건물도 오래된 만큼, 일반 아파트의 시세와 직접 비교하는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,300,000원 가정)

집행비용 1,215,400원은 추정치입니다. 임차인 김재원과 경매 신청채권자 김재원은 동일인으로, 별도 배당 0원을 독립된 보증금 채무로 다시 더하지 않습니다. 매수인 인수액은 매각대금의 배당 항목이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화곡초등학교 북동측 인근. 오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호합니다.
• 도로. 서측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지 및 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 건물. 1998.01.23 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 기본 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 및 기계식주차설비가 있습니다. 제1층 제102호로서 해당 호실의 개별 이용성과 관리상태 확인이 중요합니다.
• 용도. 공부상 주용도는 업무시설(오피스텔)이지만, 해당 호실은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 임차인도 주거용 임대차 및 주택임차권등기를 주장하는 구조이므로, 실제 주거 이용과 공적 장부의 차이를 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항은 대상자와 용도별 적용 여부를 구별해 확인해야 합니다.
• 환금성. 소형 오피스텔이라는 특성과 오래된 건물, 제1층 호실이라는 조건을 감안해야 합니다. 개별 호실의 임대수요·실거래·공실 가능성에 대한 확인 없이 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 여부. 매각물건명세서의 김재원 임차권등기 인수 문구와 보증금 115,000,000원의 반환 범위를 반드시 확인해야 합니다. 추정 인수액은 70,915,400원입니다.
• 입찰가가 아니라 실질취득액 기준. 45,300,000원에 낙찰받는다고 그 금액만 부담하는 구조가 아닙니다. 입찰가와 미배당 임차보증금을 합쳐 경제성을 평가해야 합니다.
• 유찰 전략의 착시. 1회 유찰 시 예상 인수액 79,812,320원, 2회 유찰 시 86,929,856원입니다. 낙찰가 하락만으로 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다.
• 임대차 진정성 및 동일인 관계. 임차인과 신청채권자가 김재원으로 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 이체, 전입·점유 내역, 집행권원과 채권원인을 검토해 권리관계를 확인해야 합니다.
• 명도 및 등기말소. 실제 점유 여부, 임차인과의 보증금 정산, 임차권등기 말소에 필요한 조건을 검토해야 합니다. 낙찰 후 곧바로 명도와 등기 정리가 끝난다고 가정해서는 안 됩니다.
• 실거래 시세 검증. 비교대상은 동일 건물 또는 유사한 규모·연식·층·용도의 오피스텔입니다. 최소한 실질취득액 약 1억 1,500만원 이상의 시장가치가 있는지 확인한 뒤 판단해야 합니다.
• 업무시설의 주거 이용. 건축물대장상 용도, 실제 사용상태, 주택임대차 관련 권리와 향후 이용·임대 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 유지보수. 공용부분 관리비 체납, 기계식주차설비, 승강기·난방·급배수 설비 상태와 수선비 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다. 특히 배당순위와 임차보증금 미배당액은 최종 배당표에 따라 변동될 수 있습니다.

맺으며 — “4,530만원에 낙찰받아도 4,530만원짜리 물건이 아니다”

이 사건은 저렴한 최저가에 주목할수록 위험해지는 전형적인 선순위 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다. 임차인 김재원의 보증금은 115,000,000원. 최저매각가 45,300,000원보다 훨씬 큽니다.

신건 가격으로 낙찰받는 경우 예상 인수액은 70,915,400원, 실질취득 부담은 116,215,400원입니다. 2회 유찰하더라도 예상 총취득 부담은 115,921,856원으로 크게 내려가지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 매수인의 보증금 인수액이 늘어나는 구조이기 때문입니다.

게다가 공부상 업무시설인 오피스텔이 주거용으로 이용 중이며, 임차인과 경매 신청채권자가 동일인인 점도 원본 확인이 필요한 사안입니다. 현재 이 오피스텔의 시장가치가 실질취득액을 뒷받침하는지도 별도로 검증해야 합니다.

결론은 명확합니다. 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 임차보증금 전액 변제 전 말소되지 않는 권리의 부담을 이해하고, 실제 총취득비용을 기준으로 다시 판단해야 합니다. 권리 인수 위험이 크고 시세상 이점은 확인되지 않아, 현 상태에서는 입찰에 매우 신중해야 하는 물건입니다.