서울남부지방법원 2026타경4037. 서울 강서구 화곡동 경동엠파이어스테이트 13층 1301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서에서는 오피스텔로 이용 중이라고 기재된 전용 24.605㎡ 집합건물입니다. 이 물건의 핵심은 건물의 위치나 최저가보다 임차인의 대항력과 미배당 보증금에 있습니다.

임차인 김두환은 2021년 12월 17일 점유를 시작하고 2021년 12월 20일 전입신고를 마쳤습니다. 확정일자는 2021년 11월 1일입니다. 반면 말소기준권리인 한국투자저축은행 가압류는 2024년 7월 24일 접수됐습니다. 임차인의 대항력 성립에 필요한 점유·전입 시점이 말소기준보다 앞섭니다.

그 결과 2025년 9월 1일 등기된 임차권은 등기 시점이 말소기준 이후임에도 단순히 소멸한다고 볼 수 없습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다는 취지의 인수권리가 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

등기상 말소기준은 2024.07.24 한국투자저축은행 가압류입니다. 이후 강서구 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 김호현의 전세권 85,000,000원은 2015.01.28 말소됐고, 하나은행 근저당권 48,000,000원 역시 2017.01.13 말소됐습니다.

그러나 임차권등기 김두환은 별도 판단이 필요합니다. 임차권등기 자체는 2025.09.01 접수됐지만, 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 이에 따라 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인의 보증금 중 미배당액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 매각물건명세서는 전액 변제 전 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.5억의 인수 구조

③ 실거래 시세 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다

경동엠파이어스테이트의 비교 가능한 전용 약 24.61㎡ 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 130,500,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 131,000,000원과 최신 거래 130,000,000원을 우선 적용합니다.

최근 12개월 평균은 과거 거래 대비 0.8% 높은 수준으로 집계됩니다. 다만 최근 표본은 2건에 불과해 추세 판단은 제한적입니다. 최신 거래는 2026년 4월의 130,000,000원이고, 신건 최저가 132,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 100.8%입니다.

여기에 임차보증금 미배당액을 더하면 격차가 확대됩니다. 예상 실질취득 152,648,000원은 최근 12개월 평균보다 21,648,000원, 최신 거래보다 22,648,000원 높습니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로도 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 신청채권자 김두환의 청구금액과 임차보증금은 동일인·동일 금액으로 표시되므로 별개의 채권으로 중복 합산하지 않도록 청구원인 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 총부담은 거의 그대로

이 물건에서 가장 경계해야 할 착시는 유찰 할인입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 상황에서는 낙찰대금이 낮아질수록 배당 부족분이 증가합니다. 입찰가격과 인수보증금을 합한 실질취득은 약 150,000,000원 이상에서 유지됩니다.

실질취득 = 예상 매각가 + 예상 인수보증금. 회차별 집행비용 추정과 배당 결과에 따라 총액이 소폭 달라지지만, 임차보증금 150,000,000원 수준에 실질 부담이 고정되는 구조입니다. 취득세·명도비·기타 취득비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 강서구청 북동측 인근. 오피스텔, 상업·업무용 건물, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 지하철 9호선 가양역이 위치하며 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 19층. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설로 분류되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 등기에는 주택임차권이 기재돼 있습니다. 건축물대장상 용도와 실제 주거 사용, 관련 임대차 보호 요건을 함께 확인해야 합니다.
• 규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 공항 관련 높이 제한 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 지정은 대상자와 용도·지목별로 구분해 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 규모는 63세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 표본은 2건으로 비교 자료가 많지 않습니다. 소형 오피스텔 이용 물건의 시장성과 개별 호실 상태를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 내부 확인. 감정은 이해관계인 부재로 외부관찰, 탐문, 유사물건 평가사례 등을 참고했습니다. 실제 내부 구조·시설 상태가 평가 내용과 다를 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 김두환의 보증금 150,000,000원 중 예상 미배당액 20,648,000원이 현재 회차 기준 매수인 인수 대상입니다. 매각물건명세서의 임차권등기 존속 조건을 반드시 대조하세요.
• 실질취득 기준 입찰. 최저가 132,000,000원이 아니라 인수보증금까지 포함한 152,648,000원을 기준으로 최근 평균 131,000,000원 및 최신 거래 130,000,000원과 비교하세요.
• 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시에도 실질취득은 각각 152,278,400원, 151,920,640원으로 추정됩니다. 입찰가 하락만큼 총부담이 감소하지 않습니다.
• 임차인·신청채권자 관계. 김두환은 임차권자이자 신청채권자입니다. 청구원인, 임차보증금반환채권, 배당요구 내용 및 채권 중복 여부를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유상태는 별도로 확인해야 합니다. 임차인과의 보증금 정산, 임차권등기 말소, 인도 가능성을 함께 검토하세요.
• 공부상 용도·주거 여부. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태, 주택임차권등기가 함께 존재합니다. 공부상 용도, 실제 사용상태 및 임대차보호 적용 관계를 원본으로 확인하세요.
• 현장 상태. 외부관찰 중심의 감정이므로 내부 하자, 설비 상태, 기계식 주차 이용 조건을 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
• 세금·관리비. 강서구 압류와 국민건강보험공단 압류가 기재돼 있습니다. 실제 조세채권 배당순위, 체납 관리비 및 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비를 별도로 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료 및 최신 실거래 신고 내용을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “1.32억에 낙찰받아도 1.32억에 사는 게 아니다”

경동엠파이어스테이트 1301호의 본질은 낙찰가가 아니라 보증금입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 150,000,000원의 보증금을 가지고 있고, 매각물건명세서 역시 전액 변제 전 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시합니다.

현재 회차에서 낙찰받으면 예상 실질취득은 152,648,000원입니다. 2회 유찰로 최저가가 84,480,000원까지 내려가더라도 총부담은 약 151,920,640원으로 유지됩니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균은 131,000,000원, 최신 실거래는 130,000,000원입니다.

낮아지는 것은 낙찰가일 뿐, 실질 부담은 거의 낮아지지 않습니다. 임차보증금 전액 변제 또는 인수 위험이 해소되는 확실한 근거가 확인되지 않는 한 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 이 물건의 결론은 권리·가격 모두 보수적 접근, 현재 조건 입찰 비추천입니다.