서울남부지방법원 2026타경4129. 강서구 화곡동 가로공원로78길 78에 자리한 까사지오 4층 404호입니다. 2019년 사용승인된 6층 다세대주택의 한 세대로, 전용면적은 24.27㎡입니다. 소유자 홍기붕은 2020년 2월 21일 거래가액 221,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 등기부에는 이후 국세·지방세 압류가 반복하여 등장하고, 임차인 안노라가 보증금 219,000,000원의 주택임차권등기를 마친 다음 직접 강제경매를 신청한 구조입니다.

이 경매의 핵심은 압류 건수 자체보다 임차인의 시간적 우선순위입니다. 안노라의 확정일자는 2020년 1월 29일, 점유개시일은 2020년 2월 14일, 전입신고일은 2020년 2월 19일입니다. 말소기준으로 지정된 국세 압류는 2022년 1월 6일입니다. 즉, 임차인의 대항력은 이 압류보다 앞서 성립하는 관계이며, 보증금이 배당에서 전부 회수되지 않는다면 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다

등기상 말소기준은 2022년 1월 6일 국세 압류입니다. 그 뒤에 접수된 지방세 압류들과 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 하지만 이것만으로 매수인의 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 219,000,000원

실제 임차인은 안노라 1명으로 파악됩니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 임차인 신고는 아니며, 임차보증금은 219,000,000원 한 건으로 계산해야 합니다. 확정일자와 배당요구가 있고, 임차권등기도 설정되어 있어 우선변제를 통한 회수와 미배당액의 인수 가능성을 함께 검토해야 합니다.

③ 유찰 시나리오 — 최저가는 떨어져도 총취득비용은 거의 고정

이 물건을 단순히 감정가 239,000,000원의 신건이라고 생각하면 안 됩니다. 대항력 있는 보증금 219,000,000원이 가격 판단의 기준이기 때문입니다. 낙찰가격이 보증금보다 낮아지면, 배당받지 못한 부분이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.

실질취득액은 최저매각가와 시나리오별 예상 인수액의 합계입니다. 배당·집행비용 추정에 근거한 금액이며, 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 실제 낙찰금액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득액으로 판단해야 한다

까사지오는 18세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 유사 면적의 매매 사례는 2022년 거래 3건으로, 평균 거래금액이 240,000,000원입니다. 다만 이 표본은 모두 2022년 거래이므로 현재의 최근 12개월 실거래를 직접 보여주는 자료로 해석할 수 없습니다.

신건 최저가 239,000,000원은 표본 평균 240,000,000원의 99.6%로, 평균보다는 소폭 낮습니다. 그러나 가장 마지막으로 확인되는 2022년 11월 거래는 210,000,000원입니다. 신건 가격은 이 거래보다 29,000,000원 높습니다. 1회 또는 2회 유찰 후 예상 실질취득비용 역시 221,941,440원 이상으로, 마지막 확인 거래보다 높은 수준입니다.

같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.4회입니다. 그러나 이 물건은 통상의 무인수 경매와 다릅니다. 유찰이 반복되더라도 선순위 임차보증금의 미배당액이 증가할 수 있으므로, 단순히 유찰 횟수가 많아진다고 투자매력이 높아지는 구조가 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)

위 표는 매각가 239,000,000원에 대한 기초 배당 시뮬레이션의 항목과 금액을 그대로 표시한 것입니다. 실제 배당표의 확정치가 아닙니다. 당해세 등 조세채권의 우선순위와 동일인 채권의 중복 계산 여부를 반영해 재검산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 남동측 인근. 다세대주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 동측에는 폭 약 4미터의 포장도로가 접해 있습니다.
• 건물. 2019년 10월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 개별난방·급배수·승강기 설비가 있는 것으로 파악되지만, 폐문부재로 내부 설비 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등이 중첩되어 있습니다. 토지거래허가 관련 지정은 적용 대상·용도·기간을 구분해 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실내 확인이 제한되어 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 18세대 규모의 다세대주택이며, 확인된 매매 표본은 3건으로 제한적입니다. 실거래 210,000,000원~255,000,000원의 편차가 크고 최근 매매가격을 판단하기 위한 표본이 부족하므로 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권. 안노라의 전입·점유·확정일자와 임차권등기 효력을 확인하고, 보증금 219,000,000원의 전액 변제 여부를 기준으로 인수액을 산정해야 합니다.
• 실질취득비용. 1회 유찰 최저가 191,200,000원, 2회 유찰 최저가 152,960,000원만 보고 입찰하면 안 됩니다. 각각 예상 인수액 31,276,800원, 68,981,440원을 합산해야 합니다.
• 조세채권. 국세·지방세 압류 9건의 세액, 법정기일, 당해세 및 우선순위를 확인해야 합니다. 배당 부족이 발생하면 임차인의 미회수 보증금이 달라질 수 있습니다.
• 중복 청구 검토. 임차인과 경매 신청채권자가 동일한 안노라이므로 임차보증금 채권과 집행권원의 관계를 확인하고, 배당액의 중복 반영 여부를 바로잡아야 합니다.
• 시세 재확인. 2022년 거래 평균 240,000,000원만으로 현재 가격을 판단하지 말고, 최신 인근 다세대주택 실거래와 현재 매도호가·개별 건물 상태를 추가 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기는 확인되지만, 현재 실제 점유관계와 퇴거 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 미변제 시 인도와 임차권 말소에 장애가 발생할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구 및 관련 집행서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 싸지는 것은 아니다”

이 사건에서 가장 위험한 판단은 최저가가 감정가의 64%까지 내려오면 싸다는 생각입니다. 안노라의 임차보증금 219,000,000원은 말소기준권리보다 앞서 성립한 대항력 있는 임차권에 해당하며, 매각물건명세서에도 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰금액이 보증금보다 낮아지면 인수액이 발생할 수 있습니다.

2회 유찰 시 최저가는 152,960,000원으로 내려가지만, 예상 인수액을 합친 실질취득비용은 221,941,440원입니다. 확인된 마지막 실거래 210,000,000원보다 높은 금액이고, 240,000,000원이라는 평균도 2022년 거래에 기초하고 있어 현재 시세와 직접 비교하기 어렵습니다. 여기에 압류 9건의 조세채권 문제와 동일인 중복 배당 가능성이 더해집니다.

결론은 권리 고위험·가격 메리트 불확실·신중 접근입니다. 단순 유찰을 기다리는 전략만으로는 충분하지 않습니다. 선순위 임차보증금의 실제 배당·인수 범위를 확정하고, 조세채권과 중복 배당 문제를 정리한 뒤, 최신 실거래와 총취득비용을 비교해야만 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.