서울남부지방법원 2026타경4162. 서울 구로구 구로동에 자리한 삼성드림빌 5층 503호입니다. 전용면적 29.25㎡의 소규모 다세대주택으로, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 284,000,000원입니다. 건물은 2020년 사용승인됐고, 전체 14세대 규모입니다.
등기상 소유자는 마병환이며, 2020년 9월 매매가 269,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 4월 주택도시보증공사의 가압류가 등기됐고, 2026년 3월 순홍진의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 그런데 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 권리는 가압류보다 앞서 존재한 주택임차인의 대항력입니다.
순홍진은 2020년 8월 28일 전입·점유를 시작했고 최초 확정일자는 2020년 8월 14일입니다. 말소기준권리인 2023년 4월 20일 가압류보다 앞선 임대차이므로, 보증금이 배당으로 모두 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수할 수 있는 구조입니다. 실제 매각물건명세서도 이러한 인수 조건을 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4162 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 85-18 삼성드림빌 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 구로중앙로19나길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.25㎡ · 지상 5층 건물 중 5층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2020.06.30 사용승인 · 14세대 |
| 소유자 | 마병환 (2020.09.14 소유권이전, 거래가액 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 순홍진 / 282,400,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.20 주택도시보증공사 가압류 (갑구 3번) |
| 주요 선순위 임차보증금 | 282,400,000원 (순홍진) |
| 신건 예상 인수액 | 3,176,000원 (배당 추정 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
경서농업협동조합 명의의 과거 근저당권 2건은 2020년 8월 28일 이미 말소됐습니다. 각각 채권최고액 1,800,000,000원과 1,284,000,000원이 기재되어 있었지만, 현재 매수인이 인수할 근저당권으로 계산해서는 안 됩니다. 반면 임차보증금 미배당액은 별도로 계산해야 합니다.
주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 2,256,000,000원으로 크지만, 이 금액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 가압류 자체는 매각에 따른 소멸 대상이며, 해당 청구금액은 배당관계에서 검토할 사항입니다. 또한 세금 압류 중 강서세무서의 2023년 압류 1건은 2026년 4월 16일 해제·말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 이름이 다른 점유 신고부터 확인
| 임차인 / 점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 순홍진 임차권등기 · 건물전부 |
전입 2020.08.28 확정 2020.08.14 증액분 확정 2022.08.16 |
282,400,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 승계 신건 예상 3,176,000원 |
| 손홍진 현황조사 점유 신고 |
전입 2020.08.28 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
순홍진의 보증금은 임차권등기와 매각물건명세서 기준입니다. 손홍진은 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유 신고이므로 별도의 확정된 보증금 채권으로 합산하지 않았습니다.
순홍진의 최초 임대차보증금은 269,000,000원이며, 2022년 7월 25일 13,400,000원이 증액되어 현재 등기상 보증금은 282,400,000원입니다. 임대차계약일자는 2020년 8월 9일, 2022년 7월 25일, 2023년 8월 3일로 기재되어 있고, 추가 확정일자도 확인됩니다.
최초 전입 및 확정일자는 말소기준권리보다 앞서지만, 증액분의 우선순위는 각 증액 및 확정일자에 따라 별도로 검토할 필요가 있습니다. 아래 인수 계산은 제시된 예상배당표와 매각물건명세서의 전액변제 조건을 기준으로 합니다. 실제 인수 범위는 임대차 원본과 배당 결과로 최종 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,776,000원 |
| 1. 임차인 · 순홍진 보증금 | 282,400,000원 | 279,224,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,256,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 순홍진 | 282,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | — | 3,176,000원 |
배당액은 집행비용 추정치와 제공된 우선변제 계산을 따른 것입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다. 경매신청채권자 순홍진과 임차인 순홍진은 동일한 이름으로 기재되어 있어 채권을 단순히 별개의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 284,000,000원 | 3,176,000원 | 287,176,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 227,200,000원 | 59,180,800원 | 286,380,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 181,760,000원 | 103,984,640원 | 285,744,640원 |
이 표가 이번 경매의 핵심입니다. 2회 유찰을 가정하면 최저가격은 181,760,000원까지 내려가지만, 임차인 미배당 인수액은 103,984,640원으로 늘어납니다. 실제 취득 부담은 여전히 285,744,640원입니다.
즉 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 증가하기 때문에 실질취득은 임차보증금 282,400,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 위 시뮬레이션에서는 집행비용이 별도로 반영되어 총부담이 보증금보다 높게 나타납니다. 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
⑤ 시세 비교 — 2022년 거래 한 건을 현재 시세로 보기는 어렵다
삼성드림빌의 확인된 비교 거래는 전용면적 29.6㎡, 4층의 2022년 11월 거래가 279,000,000원 한 건입니다. 분석 대상은 전용 29.25㎡, 5층이므로 면적은 비슷하지만 층·향·내부 상태가 동일하다고 볼 수는 없습니다.
| 거래월 / 비교대상 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 실거래 | 29.6㎡ | 4 | 279,000,000원 |
| 2026 경매 감정가 | 29.25㎡ | 5 | 284,000,000원 |
| 신건 실질취득 | 29.25㎡ | 5 | 287,176,000원 |
신건 최저가 284,000,000원은 확인된 2022년 거래가의 101.8%이고, 미배당 보증금을 포함한 실질취득은 약 102.9%입니다. 따라서 확인된 거래와 비교하더라도 가격이 저렴하다고 말할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로구청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주거와 생활시설이 함께 형성된 입지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 대림역(2호선·7호선)이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.06.30 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·난방·급배수·도시가스·승강기 및 자주식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다. 토지는 인접 3필지가 일단을 이루며 대체로 평탄합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 정비구역(주거환경개선사업), 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역 및 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 개별 사업·건축 가능 여부는 관계기관 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 4,693,000원/㎡. 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 14세대 규모의 소형 다세대주택으로, 비교 실거래도 한 건에 그칩니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 적어 시장가격 검증 및 재매각 시 매수자 확보의 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 순홍진의 보증금 282,400,000원과 예상 배당액을 대조하고, 매각물건명세서의 미변제 임차권등기 존속 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 증액 보증금 우선순위. 2022.07.25 증액된 13,400,000원과 추가 확정일자의 법적 순위를 확인해야 합니다. 실제 배당 및 인수 범위는 임대차계약 원본을 기준으로 재검토해야 합니다.
- 점유자 성명 확인. 현황조사의 손홍진과 임차권등기의 순홍진이 동일인인지 주민등록·임대차계약·점유관계를 대조해야 합니다. 별도 인물이라면 추가 보증금 및 인수 위험을 조사해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계. 경매신청채권자와 임차권자가 모두 순홍진으로 기재되어 있습니다. 동일 채권의 중복 계산을 방지하고, 채권 원인 및 경매신청 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류와 배당. 국세 압류 및 국민건강보험공단 압류 내역을 확인하고, 당해세 등 우선배당 항목이 임차인 배당액에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 실질취득액 중심의 입찰가 산정. 신건 287,176,000원, 1회 유찰 286,380,800원, 2회 유찰 285,744,640원의 예상 총부담을 기준으로 판단해야 합니다. 최저매각가격만으로 할인율을 계산하면 안 됩니다.
- 시세 재검증. 2022년 거래 한 건만으로 2026년 시장가격을 확정할 수 없습니다. 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 현재 매물가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 점유자와 보증금 반환 관계를 확인하고, 미납 관리비와 인도 절차에서 발생할 추가 비용을 조사해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.10.14 발급 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 실제 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 할인보다 임차보증금이 먼저다”
이 사건은 겉으로 보면 최저가 284,000,000원의 서울 구로구 신축급 다세대주택 경매입니다. 하지만 권리 구조를 분석하면 다른 모습이 드러납니다. 순홍진의 선순위 임차보증금 282,400,000원이 매각대금에서 완전히 변제되지 않을 수 있고, 그 잔액을 매수인이 부담하는 조건이 명시돼 있습니다.
신건 예상 실질취득은 287,176,000원입니다. 1회 유찰 시 286,380,800원, 2회 유찰 시에도 285,744,640원으로 예상됩니다. 최저가가 크게 떨어져도 실제 취득 부담은 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다.
여기에 2022년 11월 거래 한 건 외에 현재 가격을 뒷받침하는 거래 증거가 부족하고, 현황조사와 등기상 임차인의 이름도 다르게 기재되어 있습니다. 실제 임차인 수 및 별도 점유자의 권리까지 확인해야 합니다. 14세대 소규모 다세대라는 특성도 환금성 판단을 보수적으로 해야 할 이유입니다.
결론은 입찰 보류 및 추가 권리확인입니다. 선순위 임차보증금의 인수 구조가 해소되지 않는 한 유찰에 따른 가격 메리트를 기대하기 어렵습니다. 이 물건의 우선순위는 낮은 낙찰가를 찾는 일이 아니라 실제 인수할 보증금과 현재 시장가치, 점유관계를 확정하는 것입니다.
