서울남부지방법원 2026타경4310. 서울 강서구 화곡동 곰달래로 82에 있는 청솔펠리스 제2층 제206호입니다. 경매물건의 용도 표기는 근린시설이며, 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 전용면적은 19.92㎡입니다.

현재 소유자 박상규는 2013년 1월 28일 거래가액 135,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 당산신용협동조합이 채권최고액 102,700,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매와 임의경매가 각각 개시됐지만, 등기상 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 권리보다 매수가격입니다. 이 물건의 감정가 109,000,000원은 최근 기준 실거래 평균보다 높으며, 과거 130,000,000원에 거래된 이력만 보고 현재 가격을 저렴하다고 해석하기도 어렵습니다. 특히 최근 거래 수준이 이전 고가보다 26.2% 낮아진 추세를 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 확인 필요

핵심은 2013년 1월 28일 당산신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 소유권이 박상규에게 이전됐고, 근저당권의 채권최고액은 102,700,000원입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당권은 2013년 1월 29일 이미 말소됐습니다.

그 후 등기된 신용보증기금 가압류, 세무서 관련 압류 및 드즈만굴럽알벡의 가압류도 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매 관련 등기인 2026타경4310 강제경매개시결정과 2026타경4580 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로, 정상적인 매각절차에서 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최근 가격보다 13.6% 높은 신건

청솔펠리스(920-16)의 전용 약 19.92㎡에 대응하는 실거래 7건입니다. 이 중 최근 기준 평균에 반영된 거래는 6건으로, 평균 95,916,666원입니다. 과거 2022년 거래 130,000,000원이 포함된 전체 평균 100,785,714원보다 최근 평균을 우선해 평가합니다.

감정가이자 최저매각가인 109,000,000원은 최근 기준 평균 95,916,666원의 113.6%에 해당합니다. 전체 평균과 비교해도 108.2%로 높습니다. 최신 거래인 2025년 1월의 95,500,000원보다도 비쌉니다. 따라서 신건을 최근 실거래 대비 저렴한 경매라고 평가할 근거는 없습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계됩니다. 다만 이 수치만으로 신건이 쉽게 낙찰된다고 단정할 수 없습니다. 실거래의 하락 추세와 높은 최저가를 함께 고려하면, 현재 회차에서 무리한 응찰보다는 가격 조정을 확인하는 전략이 합리적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)

제시된 추정 배당 순서와 금액을 반영했습니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당산신용협동조합 관련 채권은 근저당과 별도 경매개시결정에 함께 나타나므로 중복 계산 여부를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐습니다.

신건 매각가 109,000,000원을 기준으로 집행비용 2,326,000원을 공제한 후, 당산신용협동조합에 102,700,000원, 강제경매 채권자에게 3,974,000원이 배당되는 추정입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.

유찰 시 가격·미배당 시나리오

시뮬레이션상 1회 유찰 시 최저가는 87,200,000원, 2회 유찰 시 69,760,000원입니다. 유찰 시 채권자 미배당은 증가하지만, 매수인에게 인수되는 권리액은 각 회차 모두 0원으로 산정됩니다. 이는 실제 임대차관계 등이 추가 확인되지 않는다는 전제의 예상입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 까치산역 서측 인근입니다. 주변에 상업시설·오피스텔·도시형생활주택 등이 분포하며 교통 및 생활편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.
• 교통. 지하철 2호선 지선·5호선 환승역인 까치산역이 동측 약 450m 거리에 있습니다. 버스정류장도 동측 약 200m, 북측 약 260m, 북서측 약 350m 거리에 있으며 차량 출입이 가능합니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 건물로 난방·위생·소방·승강기·보안설비를 갖추고 있습니다. 주차장은 옥내 자주식 1대, 옥외 자주식 1대, 옥내 기계식 17대 규모이며 세대당 주차대수는 0.271대입니다.
• 이용 상태. 경매 용도는 근린시설로 표시되나 감정평가 당시 제206호는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 실제 공부상 용도와 적법한 이용 가능 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)· 수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역으로도 지정되어 있습니다. 용도와 거래 목적에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 46세대 소규모 건물이며, 제공된 실거래 표본은 7건입니다. 최근 거래가격이 과거 고가 대비 하락했고 마지막 확인 거래도 2025년 1월이므로, 매도 시 수요와 실제 처분 가능가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 토지·건물 현황. 대지는 대체로 평탄한 세로장방형이고 북측으로 약 14m 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세보다 높은 신건 가격. 최저가가 최근 평균의 113.6%입니다. 전체 평균이나 2022년 고가 거래만 근거로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 최근 거래 공백. 마지막 확인 실거래가 2025.01이므로 매각기일 전 최신 실거래와 동일 건물·유사 전용면적의 매물을 확인해야 합니다.
• 이용용도 점검. 근린시설 표기와 감정상 오피스텔 이용 사이의 차이를 확인하고, 건축물대장상 용도 및 실제 사용의 적법성을 점검하세요. 주거용으로 임의 가정해서는 안 됩니다.
• 임차·점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 및 사업자등록 관련 자료와 실제 점유 상황을 확인해야 합니다.
• 두 경매절차 확인. 2026타경4310 강제경매 외에 2026타경4580 임의경매도 등기되어 있습니다. 진행관계 및 실제 배당채권의 중복 여부를 원본 기록에서 확인하세요.
• 배당 부족액 오인 금지. 미배당 56,649,200원은 예상 채권 부족액입니다. 이를 매수인 부담으로 합산하면 안 됩니다.
• 유찰 가격 시나리오. 1회 유찰 87,200,000원, 2회 유찰 69,760,000원이라는 시나리오를 비교하되, 실제 회차와 최저매각조건은 법원 공고를 확인하세요.
• 관리비·시설 점검. 미납 공용관리비, 기계식 주차 이용조건, 내부 상태 및 수리비 발생 가능성을 확인하세요.
• 입찰보증금 및 원본 확인. 입찰보증금과 매각조건은 법원 공고 기준으로 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 원본을 대조하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건은 2013년 당산신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 인수금은 0원입니다. 다만 실제 임차·점유관계가 확인되지 않아 권리상 위험이 완전히 해소됐다고 단정하기는 어렵습니다.

가격은 더 분명합니다. 신건 최저가 109,000,000원에 비해 최근 기준 실거래 평균은 95,916,666원, 최신 확인 거래가는 95,500,000원입니다. 최근 평균 대비 113.6%의 가격이고, 실거래 추세는 -26.2%로 하락했습니다. 더욱이 해당 거래들은 현재 시점에서 오래된 표본입니다.

결론은 권리조건부 양호, 신건 가격은 보류입니다. 근린시설 표기와 오피스텔 이용현황, 실제 점유, 최신 거래가격을 먼저 검증해야 합니다. 현재 최저가에 서둘러 응찰하기보다는 가격 조정 가능성과 유찰 시나리오를 살피는 편이 합리적입니다. 권리만 보고 들어갈 물건이 아니라 용도·환금성·매수가격을 함께 판단해야 하는 경매입니다.