의정부지방법원 2023타경2957. 양주시 백석읍 홍죽리 486-1 소재 토지와 창고·동식물관련시설 등을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 제가동·제나동·제라동은 창고, 제다동은 주거용으로 이용되고 있습니다. 토지는 공부상 답이며 면적은 2,910㎡입니다. 일반적인 주거용 아파트와 달리 농지취득자격, 건축물 이용현황, 개별 건물별 점유관계와 임차인의 권리까지 함께 살펴야 합니다.
등기상 소유자는 김순자이고, 현재 분석상 말소기준권리는 2022.07.06. 안태구 근저당권입니다. 이후 설정된 한마음 근저당권과 강제경매개시결정, 엄호성 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 이 물건의 주요 부담은 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 점유·전입한 임차인들의 보증금에 있습니다.
또한 기존 성동신용협동조합 근저당권과 이후의 권리이전·근질권 부기등기 이력이 복잡합니다. 단순히 말소기준 이후의 등기만 확인하고 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경2957 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 홍죽리 486-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 창고 및 동식물관련시설 등 일괄매각 |
| 건물 | 제가동·제나동·제다동·제라동 제가동·제나동·제라동: 창고 이용 제다동: 주거용 이용 |
| 토지 | 2,910㎡ · 지목 답 · 농림지역 · 농업진흥구역 |
| 소유자 | 김순자 (단독소유) |
| 감정가 | 1,684,806,960원 |
| 최저매각가 | 1,684,806,960원 (1회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 주식회사 광영산업개발 · 주식회사 엠앤씨 기재 |
| 청구금액 | 119,435,708원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 농지취득자격증명원 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 분류상 말소기준은 을구 8번 안태구 근저당권(채권최고액 535,680,000원)입니다. 을구 9번 주식회사한마음 근저당권 120,000,000원, 갑구 10·11번 강제경매개시결정, 갑구 12번 엄호성 가압류 40,000,000원은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
반면 2022.07.06. 이전에 전입·점유를 신고한 임차인이 복수 존재합니다. 대항요건이 충족되고 보증금이 배당으로 회수되지 않는다면 매수인에게 보증금 반환 부담이 남을 수 있습니다. 특히 창고와 주거용 건물이 섞여 있어 각 임대차의 목적물, 점유 범위, 사업자등록 등 대항요건을 개별적으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 알려진 인수 2.05억, 미상 보증금 별도
임차·점유 신고는 총 6명입니다. 이 중 4명은 보증금 합계 205,000,000원이 확인되며, 이경희와 이복남은 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없으므로, 확인된 보증금 4건만 합산합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입·신고일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이경희 점유부분 미상 |
2019.10.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 인수액 미상 |
| 이정 나동 · 창고 월세 1,000,000원 |
2020.11.27 | 5,000,000원 | 대항력 선행 신고 우선변제 미확인 인수 추정 |
| 농업회사법인 리얼네이처팜주식회사 나·라동 · 창고 월세 900,000원 |
2021.04.19 | 150,000,000원 | 대항력 선행 신고 우선변제 미확인 인수 추정 |
| YAN HAOCHENG 라동 · 창고 월세 1,000,000원 |
2021.10.26 | 40,000,000원 | 대항력 선행 신고 우선변제 미확인 인수 추정 |
| 이복남 점유부분 미상 |
2021.11.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 인수액 미상 |
| 이왕준 5㎡ · 창고 월세 300,000원 |
2021.11.29 | 10,000,000원 | 대항력 선행 신고 우선변제 미확인 인수 추정 |
확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 여부 역시 확정할 수 없습니다. 보증금이 적혀 있다는 사실만으로 우선변제권이나 대항력을 법률적으로 확정할 수는 없습니다. 특히 창고 임대차는 사업자등록과 건물 인도 등 해당 임대차에 적용되는 대항요건을 확인해야 하며, 다른 동에 관한 점유관계가 일괄매각 대상 전체에 어떤 영향을 미치는지도 구분해야 합니다.
③ 실질취득 — 최저가가 전체 부담은 아니다
이 사건은 보증금 인수 여부가 입찰가의 경제성을 크게 바꿉니다. 알려진 4명의 보증금을 전액 인수한다는 추정 아래, 현재 회차에서 낙찰대금 1,684,806,960원 + 인수 205,000,000원 = 실질취득 1,889,806,960원입니다. 미상 임차인 보증금이나 기타 취득비용을 제외한 금액입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 알려진 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·100%) | 1,684,806,960원 | 205,000,000원 | 1,889,806,960원 |
| 2회 유찰 시 (80%) | 1,347,845,568원 | 205,000,000원 | 1,552,845,568원 |
| 3회 유찰 시 (64%) | 1,078,276,454원 | 205,000,000원 | 1,283,276,454원 |
회차별 금액은 제공된 매각 시나리오에 알려진 인수액 205,000,000원을 합산한 계산치입니다. 추가 임차보증금·세금·명도비·취득부대비용은 별도이며, 실제 인수액은 개별 대항요건과 배당 결과에 따라 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,684,806,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 19,248,070원 |
| 인수 · 이왕준 임차보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 인수 추정 |
| 인수 · 리얼네이처팜 임차보증금 | 150,000,000원 | 0원 · 인수 추정 |
| 인수 · 이정 임차보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 인수 추정 |
| 인수 · YAN HAOCHENG 임차보증금 | 40,000,000원 | 0원 · 인수 추정 |
| 2. 근저당 · 안태구 | 535,680,000원 | 535,680,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한마음 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 경매개시 · 광영산업개발 | 119,435,708원 | 119,435,708원 |
| 5. 경매개시 · 리얼네이쳐팜 | 119,435,708원 | 119,435,708원 |
| 6. 가압류 · 엄호성 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 731,007,474원 |
자동 배당 추정 결과입니다. 집행비용 19,248,070원, 채권자 배당 합계 934,551,416원, 소유자 잔여 731,007,474원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 광영산업개발과 별도 경매개시 항목에 동일한 청구금액 119,435,708원이 사용되어 있으므로 실제 채권의 중복 여부, 채권확정액, 배당순위 및 잔여액을 반드시 재확인해야 합니다. 이 표는 법원의 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 백석읍 홍죽리 소재 홍죽 일반산업단지 북측 인근입니다. 주변에는 농경지와 농가주택이 있으며, 인근 산업단지 영향으로 중·소규모 공장과 창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건축물. 제가동은 일반철골구조 루프판넬지붕 1층, 제나동은 같은 구조의 2층, 제다동은 일반철골구조 루프판넬지붕 1층, 제라동은 일반철골구조 기타지붕 2층입니다. 판넬 마감 및 샷시창호 등이 기재되어 있습니다.
- 실제 이용. 제가동·제나동·제라동은 창고로, 제다동은 주거용으로 이용 중입니다. 특히 제다동은 건축물대장상 동식물관련시설인데 현재 주거용으로 사용 중이므로 용도 적합성과 필요한 행정절차를 확인해야 합니다.
- 토지. 면적 2,910㎡, 지목 답, 농림지역·농업진흥구역입니다. 공시지가 82,800원/㎡이며 평지·사다리형 토지로 기재되어 있습니다. 공부상 답과 실제 건부지 이용현황이 다릅니다.
- 규제. 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당하고 소하천구역에 접합니다. 매수 후 이용·전용·증축 가능성은 개별 인허가 검토가 필요합니다.
- 시설. 위생 및 급·배수설비가 있으며, 지상 관정은 부대설비로 보아 건축물 재조달원가에 포함하여 평가되었습니다.
- 환금성. 농업진흥구역 내 토지와 창고·주거용 이용 건물이 결합된 특수 물건입니다. 일반 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 어려우며, 실제 용도에 맞는 매수 수요와 인허가 조건을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 최우선. 목록1 농지취득자격증명원 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않습니다. 입찰 전 관련 행정기관에서 실제 발급 가능성과 필요 절차를 확인해야 합니다.
- 6명의 임차·점유관계 확인. 각 임차인의 점유부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자·배당요구, 사업자등록 등 대항요건을 개별 확인해야 합니다. 특히 이경희·이복남의 미상 보증금은 총취득비용을 좌우할 수 있습니다.
- 인수금액 별도 예산. 알려진 보증금 205,000,000원은 낙찰가와 별도로 계산하고, 대항력 인정 여부와 배당 결과에 따라 최종 부담을 다시 산정해야 합니다.
- 유치권 서류 대조. 이경희·이왕준에 관한 유치권부존재확인 확정판결과 유치권취하서를 원본으로 확인하고, 유치권과 별개인 임대차권리까지 소멸하는 것으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 선순위 근저당권 검증. 성동신용협동조합 근저당권의 말소 상태와 2024년 권리이전·근질권 부기등기 관계를 확인해야 합니다. 말소기준 자체가 타당한지도 검토 대상입니다.
- 일괄매각 목록 대조. 토지, 제가동·제나동·제다동·제라동, 제시외 건물, 관정과 개별 점유자의 사용 범위를 매각목록·현황조사·감정평가서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 및 규제 확인. 농업진흥구역과 배출시설설치제한지역 내 창고·동식물관련시설 이용 가능성, 제다동 주거용 이용의 적법성을 확인해야 합니다.
- 시세·임대수익 재검증. 비교 가능한 매매 실거래 시세가 확정되지 않았으므로 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실제 임대료 회수 가능성과 명도비용도 별도로 검토해야 합니다.
- 매각조건 최신 확인. 매각기일 2026.10.28. 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 농취증 관련 요건과 사건 진행상황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 전체 인수 부담으로 판단해야 한다”
양주 홍죽리 486-1 사건의 핵심은 단순한 최저매각가가 아닙니다. 알려진 임차보증금 인수 추정 205,000,000원을 고려하면 현재 회차의 실질취득 부담은 1,889,806,960원입니다. 여기에 보증금 미상 점유자가 2명 남아 있어 매수인 부담의 상한을 확정하기 어렵습니다.
유치권부존재확인 확정판결과 유치권취하서는 긍정적이지만, 임차보증금 인수 문제까지 없애지는 않습니다. 또한 농취증 미제출 시 입찰보증금 미반환, 건축물의 공부상 용도와 실제 이용 차이, 선순위 근저당권 부기등기 확인 문제까지 겹쳐 있습니다.
매각가가 하락하는 시나리오에서도 인수 추정액 2.05억은 유지되며, 비교 시세가 없어 저가 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 현재 상태에서는 적극 응찰보다 권리·점유·농취증·가격 검증이 먼저입니다. 결론은 고위험·입찰 보류입니다. 핵심 불확실성이 해소되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 접근하기 어렵습니다.
