* 추정 인수 0원은 신건 304,000,000원에 낙찰되어 이종하 보증금이 전액 배당된다는 계산상 수치입니다. 김현주의 보증금과 별도 인수 가능성은 산정되지 않았으므로, 전체 권리위험이 0원이라는 의미가 아닙니다.
서울남부지방법원 2026타경4438. 서울 강서구 공항동 방화대로5다길 10-7, 도희하우스 3층 301호가 강제경매에 나왔습니다. 소유자는 조재현, 신청채권자는 한국주택금융공사이며 청구금액은 279,182,402원입니다. 건물은 2017.07.21 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 해당 세대의 전용면적은 38.74㎡입니다.
일반적인 근저당 경매와는 권리 구조가 다릅니다. 과거 국민은행의 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 경매의 말소기준으로 표시된 권리는 2026.04.02 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2024.08.08 이종하의 임차권등기가 설정되어 있습니다. 이 임차권은 매각물건명세서에 명시된 인수 관련 권리로서, 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다.
따라서 이 사건은 단순히 경매개시결정이 매각으로 말소된다는 사실만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다. 선순위 임차인의 배당 충족 여부와 별도 점유자의 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4438 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 675-3 도희하우스 제3층 제301호 도로명주소: 서울특별시 강서구 방화대로5다길 10-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 38.74㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2017.07.21 · 15세대 · 승강기·난방설비 |
| 소유자 | 조재현 (2019.02.08 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 304,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 279,182,402원 |
| 말소기준권리 | 2026.04.02 강제경매개시결정 (갑구 13번) |
| 선순위 임차권 | 이종하 · 임차보증금 245,000,000원 · 2024.08.08 임차권등기 |
| 임차인 | 실제 임차인 2명 — 이종하, 김현주 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2017.09.25 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 1,440,000,000원이지만, 이 등기는 2019.01.31 이미 말소되었습니다. 강서구의 과거 압류들과 분당세무서 관련 압류도 등기부상 말소된 상태입니다. 이 금액들을 현재 살아 있는 근저당 채무로 더하거나, 현재 경매의 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다.
반면 갑구 2-1번 민간임대주택등기는 별도로 확인해야 할 사항입니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 등기되어 있으므로, 매각 후 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제 | 매수인 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 이종하 건물전부 · 임차권등기 |
2022.07.27 2022.07.13 |
245,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 미배당분 승계 위험 |
신건 전액 배당 가정 시 0원 1회 유찰 시 6,004,800원 추정 2회 유찰 시 53,963,840원 추정 |
| 김현주 점유 부분 미상 |
2026.03.03 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 보증금·점유관계·선순위 임차권과의 관계 확인 필요. 인수액 산정 불가 |
이종하와 김현주는 별도의 임차인으로 기재되어 있으며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자로 표시되어 있지 않습니다. 실제 임차인 2명으로 분석합니다.
신건 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 이종하의 보증금 전액 배당을 전제로 한 것입니다. 김현주의 보증금이 확인되지 않았으므로 해당 임차인과 관련된 잠재 인수 위험은 별도로 남습니다. 두 임차인의 보증금을 임의로 합산하거나, 미상 보증금을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래 평균보다 19.2% 높은 신건
도희하우스의 비교 가능한 실거래 표본은 2021.07 거래 2건입니다. 확인된 평균 거래금액은 255,000,000원이고, 본건 신건 최저가 304,000,000원은 이 평균의 119.2%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 39.19㎡ | 6층 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 39.19㎡ | 5층 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 255,000,000원 |
| 본건 신건 | 38.74㎡ | 3층 | 304,000,000원 |
과거 거래 평균과 신건 최저가의 차이는 49,000,000원입니다. 최근 확인 거래로 표시된 금액은 250,000,000원(2021.07)이며, 본건 최저가는 이 금액보다도 높습니다.
이 사건의 가격 판단에서는 일반적인 최저가 할인율뿐 아니라 낙찰가에 미배당 임차보증금 인수액을 더한 실질취득비용을 함께 살펴야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,056,000원 |
| 1. 이종하 임차보증금 | 245,000,000원 | 245,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 279,182,402원 | 53,944,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 계산에서는 집행비용 5,056,000원을 공제한 뒤 이종하의 보증금 245,000,000원이 전액 배당됩니다. 한국주택금융공사는 청구액 279,182,402원 중 53,944,000원을 배당받는 것으로 추정되며, 미배당 채권액은 225,238,402원입니다.
한국주택금융공사의 미배당 채권액 225,238,402원이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 이 배당표는 추정 집행비용과 표시된 배당순위를 가정한 계산으로, 당해세·우선변제 순위 변동·김현주 관련 권리는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 인수 여부는 배당 절차와 권리 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득은 다르다
이종하의 임차보증금은 245,000,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가면 배당 가능한 금액이 줄고, 이에 따라 매수인이 인수할 수 있는 미변제 보증금이 증가합니다. 따라서 낙찰가 자체보다 낙찰가와 인수액의 합계를 비교하는 것이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 추정 인수액 | 실질취득비용 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 304,000,000원 | 0원* | 304,000,000원* |
| 1회 유찰 (80%) | 243,200,000원 | 6,004,800원 | 249,204,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 194,560,000원 | 53,963,840원 | 248,523,840원 |
실질취득비용 = 매각가 + 해당 회차 추정 인수액. * 신건은 이종하 보증금 전액 배당을 가정하며, 모든 회차에서 김현주의 미상 보증금, 취득세, 명도비용 및 기타 취득 부대비용은 제외했습니다.
즉, 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 가까워집니다. 유찰에 따른 표면적인 가격 하락만으로 투자 매력을 평가해서는 안 됩니다.
과거 실거래 평균 255,000,000원과 비교하면 1회·2회 유찰 시 계산상 실질취득비용은 그 아래에 놓입니다. 하지만 해당 거래가 2021년 표본이고, 김현주의 보증금과 인수관계도 확인되지 않았기 때문에 실제 시장가치보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 낙찰가가 낮아지는 것과 위험을 제거하는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 공항동 소재 송정중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 송정역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2017.07.21 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 외벽은 치장타일 등으로 마감되어 있고 급배수·위생시설, 난방설비와 승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 6m 도로에 접하고 있습니다. 토지는 2필지 일단의 가로장방형이며 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있으므로 적용 여부와 제한사항의 확인이 필요합니다.
- 공시지가·토지. 공시지가 3,207,000원/㎡, 토지면적 164.5㎡로 표시되어 있습니다. 건물은 다세대주택으로 이용 중이며 감정평가상 공부와의 차이는 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 실거래 표본은 2021.07 거래 2건입니다. 현재의 거래량·가격 추세를 확인하기 어려워 재매각 가능성과 적정 매도가에 대한 보수적 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이종하 보증금 전액 변제 확인. 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 명시되어 있습니다. 실제 배당액이 245,000,000원에 미달할 경우 인수액이 발생하는 구조를 반드시 반영해야 합니다.
- 김현주 점유·임대차 사실 확인. 2026.03.03 전입신고가 있으나 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 이종하와의 관계, 실제 점유 및 대항요건을 확인하기 전에는 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
- 배당순위 검증. 예상배당표에는 집행비용과 이종하 보증금 등이 반영되어 있지만, 당해세와 추가 우선변제권 등은 실제 배당 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.
- 유찰 시 실질취득비용 계산. 1회 유찰 시 243,200,000원, 2회 유찰 시 194,560,000원은 낙찰가일 뿐입니다. 선순위 임차보증금 인수액을 합친 비용으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 시세 갱신. 확인된 거래는 2021.07 표본입니다. 실제 입찰 전에는 최근 실거래와 동일·유사 면적의 거래, 현재 매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록사항 확인. 등기된 임대사업 관련 의무와 매각 이후 등록 상태 및 처리 절차를 점검해야 합니다.
- 명도와 비용. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고 인도명령·명도 협의, 미납 관리비 중 승계 가능 항목 및 취득 부대비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 권리자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수액이 올라간다”
이 사건의 첫 번째 위험은 신건 가격입니다. 감정가이자 최저매각가인 304,000,000원은 확인된 과거 실거래 평균 255,000,000원의 119.2%로, 현재 가격에서 뚜렷한 매입 이점을 찾기 어렵습니다. 게다가 비교 거래가 2021년 자료여서 현재 적정 시세에 관한 불확실성도 큽니다.
두 번째이자 더 중요한 위험은 선순위 임차권입니다. 이종하의 보증금 245,000,000원은 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 인수 관련 권리입니다. 신건 추정 배당에서는 전액 변제되어 인수액이 0원으로 계산되지만, 1회 유찰 시 6,004,800원, 2회 유찰 시 53,963,840원의 인수액이 추정됩니다. 그 결과 실질취득비용은 각각 249,204,800원, 248,523,840원으로, 보증금 수준에 가까워집니다.
여기에 김현주라는 별도 임차인이 존재하며, 보증금과 대항요건이 명확히 확인되지 않았습니다. 이 불확실성은 현재 배당 및 유찰 시나리오의 추정 인수액만으로 해결되지 않습니다.
이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 최종적으로 얼마의 임차보증금을 떠안고 얼마에 취득하느냐입니다. 권리 확인이 선행되지 않은 유찰 투자는 가격 할인이 아닌 인수 위험의 증가로 이어질 수 있습니다.
