서울남부지방법원 2026타경4672. 서울 지하철 5호선 양평역 남측 인근에 있는 영등포중흥에스클래스 제101동 제7층 제705호 아파트입니다. 감정가는 1,280,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 조경훈은 2018년 6월 15일 매매를 원인으로 2021년 12월 2일 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기된 거래가액은 510,280,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2024년 4월 11일 설정된 주식회사인트러스트자산관리대부의 을구 11번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 12번 근저당권과 이후의 경매개시결정, 세무서 및 지방자치단체 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸할 권리입니다. 그러나 그보다 앞선 2024년 2월 14일 전입자 김지혜가 확인됩니다. 등기상 담보권이 정리된다는 사실만으로 점유·임차관계까지 정리되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4672 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 271 영등포중흥에스클래스 제101동 제7층 제705호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 선유서로24길 6 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 24층 중 7층 |
| 건물 이용상태 | 건축물현황도상 거실·침실 2개, 욕실 및 화장실 2개, 주방·식당 2개, 현관 2개 |
| 구조상 특이사항 | 705-1호·705-2호 문패가 표시된 세대 분리형(부분 임대형) 구조 |
| 사용승인일 | 2021.03.29 |
| 단지 규모 | 308세대 |
| 소유자 | 조경훈 · 2021.12.02 소유권이전등기 · 거래가액 510,280,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,280,000,000원 / 1,280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사인트러스트자산관리대부 |
| 경매 청구금액 | 246,635,616원 |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 기준 128,000,000원 (실제 보증금액은 매각공고 확인) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2024.04.11 · 을구 11번 · 근저당권 · 채권최고액 644,000,000원 |
| 점유·전입 현황 | 김지혜, 신민희 확인 · 각각의 임대차관계 및 보증금 미상 |
| 매수인 인수 | 확정 불가 — 선순위 전입자 관련 인수 가능성 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도 문제
등기상 과거 설정됐던 비에프펀드, 하나로대부, 나이스금융대부 및 오아시스펀드 관련 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 현재 핵심 담보권은 2024년 4월 11일 설정된 인트러스트자산관리대부의 을구 11번 644,000,000원과 을구 12번 322,000,000원입니다. 두 금액은 실제 대출잔액이 아닌 채권최고액으로, 합계 966,000,000원입니다.
2026년 8월 10일에는 위 근저당권부채권에 관하여 주식회사유니온저축은행을 채권자로 하는 근질권 설정등기가 각각 이루어졌습니다. 이는 해당 근저당권부채권에 부수된 권리관계로서, 근저당권 채권최고액 966,000,000원에 별도의 동일 금액을 다시 더해 계산해서는 안 됩니다. 정확한 배당채권자와 피담보채권 내역은 원본 확인이 필요합니다.
② 점유자·임차관계 — 반드시 확인해야 할 두 사람
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지혜 | 2024.02.14 | 미상 | 가능 · 미상 | 미확인 | 인수 가능 |
| 신민희 | 2024.11.25 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 관계 확인 |
대항력 판단은 말소기준권리와의 전입 시점 비교를 출발점으로 하되, 실제 주택 인도·임대차관계 등 법정 요건을 함께 확인해야 합니다. 우선변제권은 확정일자와 배당요구 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 세대 분리형 구조 — 705호 안의 두 현관
매각물건명세서 비고에는 현관문이 2개이고, 문패에 705-1호, 705-2호가 표시된다고 기재되어 있습니다. 내부에 주방과 욕실 등이 독립적으로 설치된 세대 분리형(부분 임대형) 구조입니다.
건축물현황도상으로도 주방·식당 2개, 욕실 및 화장실 2개, 현관 2개가 나타납니다. 이러한 구조에서는 어느 공간을 누가 점유하고 있는지에 따라 임대차 확인과 명도 진행의 복잡성이 커질 수 있습니다. 다만 현관이 두 개라는 사실만으로 반드시 별개의 임대차계약 두 건이 존재한다고 단정할 수는 없습니다.
특히 선순위 임차인이 실제로 일부 공간만 점유하는 경우에도 그 점유 범위와 임대차의 효력이 매수인에게 어떤 영향을 미치는지는 별도의 법률검토가 필요합니다. 단순히 등기부의 근저당권이 모두 소멸한다는 이유로 전체 주택을 즉시 인도받을 수 있다고 보아서는 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 평균보다 13.7% 높지만 최신 거래는 상회
영등포중흥에스클래스의 전용 약 59.9㎡대 실거래 12건을 비교하면 평균 거래금액은 1,125,833,333원입니다. 감정가이자 최저가인 1,280,000,000원은 이 평균의 113.7%로, 평균보다 154,166,667원 높습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.96㎡ | 12 | 1,340,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 17 | 1,450,000,000원 |
| 2025.10 | 59.91㎡ | 8 | 1,250,000,000원 |
| 2025.10 | 59.91㎡ | 5 | 750,000,000원 |
| 2025.09 | 59.91㎡ | 4 | 1,115,000,000원 |
| 2025.09 | 59.91㎡ | 9 | 1,130,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 14 | 1,060,000,000원 |
| 2025.07 | 59.97㎡ | 2 | 1,070,000,000원 |
| 2025.05 | 59.97㎡ | 12 | 1,095,000,000원 |
| 2025.05 | 59.96㎡ | 5 | 1,090,000,000원 |
| 2025.05 | 59.91㎡ | 7 | 1,090,000,000원 |
| 2025.05 | 59.97㎡ | 16 | 1,070,000,000원 |
| 12건 평균 | — | 12건 | 1,125,833,333원 |
실거래 가격의 범위는 750,000,000원~1,450,000,000원으로 매우 넓습니다. 특히 2025년 10월의 750,000,000원 거래는 다른 거래들과 차이가 커 해당 거래의 조건을 확인할 필요가 있습니다. 개별 거래의 층·향·실내상태·거래조건 차이가 평균에 영향을 줄 수 있습니다.
한편 가장 최근으로 제시된 2026년 2월 거래는 1,340,000,000원으로, 신건 최저가보다 60,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균과 비교하면 비싼 가격이지만, 최신 거래 한 건만 기준으로 모든 가격 메리트가 없다고 단정할 수도 없습니다. 다만 최신 거래 역시 2026년 10월 매각 시점과 차이가 있으며, 선순위 임차보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득금액은 아직 확인되지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,280,000,000원 가정)
아래는 주어진 근저당권 채권최고액과 추정 집행비용을 사용한 기본 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 임차인의 보증금, 우선변제 여부, 체납세금 및 다른 법정 우선채권을 반영한 확정 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,200,000원 |
| 1. 을구 11번 · 인트러스트자산관리대부 | 644,000,000원 | 644,000,000원 |
| 2. 을구 12번 · 인트러스트자산관리대부 | 322,000,000원 | 322,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 298,800,000원 |
집행비용 15,200,000원, 근저당권 배당 합계 966,000,000원, 잔여 298,800,000원으로 계산된 기본 시나리오입니다. 실제 피담보채권액과 배당순위가 확정된 것은 아니며, 임차인 배당·세금 등이 반영되면 잔여금과 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 이 표의 잔여금은 실제 소유자에게 지급될 금액을 보장하지 않습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 남는다
| 매각 회차 | 최저가 | 근저당 배당 추정 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 1,280,000,000원 | 966,000,000원 | 298,800,000원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 1,024,000,000원 | 966,000,000원 | 45,360,000원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 819,200,000원 | 808,608,000원 | 0원 |
회차별 배당금은 임차보증금 및 세금 등을 제외한 추정값입니다. 2회 유찰 시 근저당권 채권최고액 합계 기준 미배당액은 157,392,000원으로 추정됩니다. 근저당권 채권의 미배당이 곧 매수인 인수금액을 의미하는 것은 아닙니다. 실제 회차 진행과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동1가 소재 양평역(5호선) 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 주상용건물, 근린상가 등이 혼재한 지역으로 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측에 양평역과 시내버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2021.03.29 사용승인된 24층 철근콘크리트 건물의 7층 아파트입니다. 승강기, 소화전, 화재탐지기, 도시가스 난방·온수설비 등이 설치되어 있습니다.
- 구조. 현관 2개와 주방·식당 2개가 있는 세대 분리형 구조입니다. 임대 활용 가능성과 별개로 실제 점유관계 및 구조 적법성 확인이 필요합니다.
- 토지. 준공업지역이며 남측 광대로와 동·서·북측 소로에 접합니다. 공시지가 기준 금액은 7,327,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역 등의 지정이 확인됩니다. 아파트를 대상으로 하는 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 경매 취득 시 허가제 적용 여부 및 예외는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 308세대 아파트로 역세권 입지의 장점이 있으나, 비교 실거래금액의 편차가 매우 큽니다. 세대 분리형 구조와 점유 문제는 일반적인 아파트 매수 수요 및 명도 일정에 영향을 줄 수 있어 개별 검토가 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 김지혜의 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 시작일, 확정일자, 배당요구 여부와 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다. 가장 중요한 확인 대상입니다.
- 신민희의 점유관계 확인. 별도 임차인인지, 선순위 전입자와 동일 세대 관계인인지, 어느 공간을 점유하는지 확인해야 합니다.
- 705-1호·705-2호 현장조사. 현관과 주방이 분리된 구조의 실제 사용상태, 각 점유자의 독립된 출입 및 명도 가능성을 점검해야 합니다.
- 실질취득금액 재계산. 보증금 인수 가능액을 확인한 뒤 낙찰대금에 합산해야 합니다. 예상배당표의 인수액 0원을 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 시세 표본 재검증. 대상면적 55.95㎡ 표기와 비교 거래 전용 59.91~59.97㎡의 차이, 최신 거래 시점, 층별 가격차 및 거래조건을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 김포세무서 및 영등포구 압류와 관련된 체납액, 법정 배당순위, 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지거래 허가 관련 사항. 허가구역 지정 여부와 경매취득에 대한 법령상 적용관계를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각공고를 확인하고 필요시 법률전문가의 검토를 받아야 합니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다, 확인되지 않은 임차보증금이 문제다”
이 사건은 입지와 건물 연식만 보면 관심을 가질 만한 아파트입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 입지가 좋다는 사실보다 얼마에, 어떤 권리와 점유상태를 인수하면서 취득하는가입니다.
말소기준권리 이후의 근저당권과 압류는 매각으로 정리될 예정입니다. 반면 김지혜의 전입일은 말소기준보다 앞서 있으며, 보증금과 대항요건 충족 여부는 확정되지 않았습니다. 여기에 신민희의 별도 전입과 두 개의 현관을 가진 부분 임대형 구조까지 겹칩니다. 임차관계를 확인하지 않고 입찰하면 실질취득비용과 명도 부담을 잘못 판단할 위험이 있습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 1,280,000,000원은 비교 실거래 평균 1,125,833,333원의 113.7%입니다. 최신 거래 1,340,000,000원보다 낮다는 점은 참고할 수 있지만, 비교 면적의 차이와 거래 시점, 무엇보다 미확정 임차보증금 인수위험을 고려하면 현재 가격이 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 선순위 전입자의 실제 임대차관계 및 인수액을 먼저 확인하고, 세대별 점유관계와 시세를 검증한 다음 실질취득금액으로 입찰 여부를 판단해야 합니다. 권리 미확정·가격 신중·현장조사 필수. 이 물건은 최저가보다 확인되지 않은 인수위험을 먼저 해결해야 하는 사례입니다.
