서울남부지방법원 2026타경4751. 영등포동1가 여의도더리브스타일 제101동 11층 1104호입니다. 감정 이용상태는 오피스텔이며, 공부상 건물 용도는 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설로 구성됩니다. 해당 호실은 주거용으로 이용되는 것으로 탐문됐습니다. 문제는 감정가 자체보다도 2022년 설정된 선순위 전세권입니다. 등기상 전세금은 220,000,000원으로 감정가보다 높고, 이후 전세권이 서울보증보험으로 이전됐습니다.

매각대금 205,000,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 3,670,000원을 제외한 201,330,000원이 전세권 채권에 배당되고, 18,670,000원이 남습니다. 다만 전세권 이전등기상 권리자는 서울보증보험인데 예상배당표에는 주택도시보증공사로 기재되어 있고, 매수인 인수액도 0원으로 처리되어 있어 권리 소멸 및 배당관계에 대한 대조가 필요합니다.

여기에 가격까지 불리합니다. 같은 면적의 최근 12개월 평균 거래가는 187,250,000원이고 최신 거래는 185,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 평균보다 17,750,000원, 최신 거래보다 20,000,000원 높습니다. 최근 거래가격 추세도 -9.2%입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2.2억 전세권이 핵심

최초 전세권의 존속기간은 2022.05.23부터 2024.05.22까지로 기재되어 있습니다. 그러나 기간이 지났다는 이유만으로 관련 채권과 등기상 권리가 모두 정리됐다고 단정할 수는 없습니다. 특히 전세금반환채권 양도와 전세권 이전등기가 존재하므로, 실제 권리자와 배당청구 관계가 중요합니다.

별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자나 인도 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사와 서울보증보험의 명의는 전세권의 설정·이전에 관한 것이므로 이를 각각 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 9.5% 높다

여의도더리브스타일 동일 면적 19.36㎡의 실거래 12건을 확인하면 전체 평균은 199,916,666원입니다. 그러나 오래된 고가 거래가 포함되어 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 187,250,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선해야 합니다.

전체 평균은 199,916,666원이지만, 2022년의 225,000,000원 거래 등이 함께 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래 4건만 비교하면 평균은 187,250,000원입니다. 신건 최저가 205,000,000원은 이보다 17,750,000원 높아 최근 시세의 109.5%입니다.

최신 거래는 2026.05의 185,000,000원으로, 신건 최저가보다 20,000,000원 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래 사이 가격 추세는 -9.2%입니다. 즉 가격이 하락한 상황에서 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균을 기준으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

집행비용 3,670,000원은 추정치입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 모의 계산이며 실제 배당과 다를 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 반드시 일치하지 않습니다. 또한 등기상 전세권 이전 명의는 서울보증보험주식회사이므로 배당표에 기재된 주택도시보증공사와의 권리관계를 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 실질부담 하락을 보장하지 않는다

매각대금이 낮아지면 전세권 채권의 미배당액은 오히려 증가합니다. 전세권이 소멸한다면 이 부족액을 매수인에게 단순히 더할 수 없지만, 전세권이 존속하고 부족액 전부를 매수인이 부담하는 경우 낙찰가격 하락의 효과가 상당 부분 상쇄됩니다.

조건부 실질부담 = 해당 회차 최저가 + 예상 미배당액. 모든 미배당액을 매수인이 인수하는 경우만 가정한 계산이며, 실제 인수액이 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 예상 집행비용과 배당금은 회차별 모의 계산값을 사용했습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영등포구 영등포동 소재 영원중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있으며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며, 지하철 1·5호선 신길역, 1호선 영등포역 및 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 대체로 양호합니다.
• 건물. 2020.07.23 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 23층 건물의 11층 호실입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 건물의 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이고, 해당 호실은 오피스텔로 이용 중이며 주거용 이용이 탐문됐습니다. 공부상 용도와 실제 이용의 적법성 및 금융·세금 적용을 확인해야 합니다.
• 도로. 서측 약 20m 내외의 포장도로, 북측·동측·남측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역과 준주거지역에 걸쳐 있으며, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 표기도 존재하지만 실제 해당 호실에 대한 적용 여부는 지정 대상 용도와 허가 요건에 따라 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 제101동 지하에는 공부상 등재되지 않은 지하 1층부터 지하 4층까지의 주차장 등이 현황상 소재하는 것으로 조사됐습니다. 감정평가서와 집합건축물대장을 대조해야 합니다.
• 환금성. 185세대 규모의 오피스텔 복합건물로 동일 면적 실거래가 존재하지만, 최근 거래가격은 과거 고가 거래보다 낮아졌습니다. 최근 가격 추세 -9.2%와 실제 이용 형태를 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 소멸 여부. 을구 1번 전세권 220,000,000원의 존속 여부, 전세권자의 경매신청에 따른 소멸 요건, 배당요구 및 법원 매각조건을 확인해야 합니다.
• 전세권 이전관계. 주택도시보증공사에서 서울보증보험주식회사로 전세권이 이전된 경위와 실제 채권자·배당권자를 확인해야 합니다. 두 기관의 금액을 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
• 예상배당표 대조. 배당표에는 최초 전세권자가 표기되어 있으므로 현재 등기상 권리자와 일치하는지 확인해야 합니다. 신청채권자인 서울보증보험의 배당순위와 실제 배당 가능액도 별도로 확인해야 합니다.
• 미배당액의 인수 여부. 신건 기준 예상 미배당액 18,670,000원이 매수인에게 실제로 인수되는지 확인해야 합니다. 인수액 0원이라는 계산 결과만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 실제 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 주거용 이용 탐문 내용과 실제 점유자를 확인하고, 주택임대차보호법상 대항력 가능성도 조사해야 합니다.
• 시세 기준 재검토. 과거 거래가 포함된 전체 평균 199,916,666원보다 최근 12개월 평균 187,250,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선해야 합니다. 하락 추세 -9.2%를 반영해 입찰가격을 판단해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 인수채무가 확정되면 반드시 낙찰가와 인수액을 합산하여 시세와 비교해야 합니다. 유찰로 최저가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정해서는 안 됩니다.
• 건축물 현황 확인. 지하 1층부터 지하 4층까지 공부상 미등재된 주차장 등의 현황과 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 공부상 용도 확인. 근린시설 표기, 업무시설(오피스텔)·근린생활시설의 공부상 용도와 주거용 이용 실태가 금융·세금·이용 적법성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장, 배당 관련 서류와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 선순위 권리와 실질취득액이 먼저”

이 사건의 핵심은 감정가 205,000,000원이 아닙니다. 2022년 설정된 전세금 220,000,000원의 선순위 전세권과 그 이후의 전세권 이전, 서울보증보험의 경매신청입니다. 전세권이 매각으로 소멸하는지, 미배당액을 매수인이 인수하는지에 따라 실제 취득 부담이 달라집니다.

전세권 존속과 미배당액 인수를 가정하면 신건 실질취득 부담은 223,670,000원입니다. 2회 유찰 시에도 같은 조건의 실질부담은 222,636,800원으로 남습니다. 이는 최근 12개월 평균 실거래가 187,250,000원을 크게 초과합니다.

반대로 전세권이 소멸해 매수인 인수액이 0원으로 확정되더라도, 현재 최저가 205,000,000원은 최근 평균 시세의 109.5%이고, 거래가격 추세는 -9.2%입니다. 신건에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.

따라서 현재 판단은 권리관계 확정 전 입찰 보류입니다. 전세권의 소멸과 인수액이 확인된 이후에야 유찰가격을 기준으로 투자성을 다시 판단할 수 있습니다. 권리 불확실성과 최근 시세 초과라는 두 위험을 모두 해소해야 접근 가능한 물건입니다.